Agenzie specializzate nella vendita d'immobili all'asta: è tutto oro quel che luccica?

[tuckville]

Salve,

sono in procinto di avventurarmi in un impresa biblica: l'acquisto della mia prima casa!

sfogliando i vari annunci su internet, mi sono imbattuto in alcuni annunci immobiliari ke apparentemente possono sembrare dei buoni affari e probabilmente lo sono: appartamenti di media metratura in zone ben collegate e abbastanza prestigiose con prezzi decisamente accessibili;

ho subito telefonato e ho scoperto ke quasi tutti questi immobili sono gestiti da agenzie immobiliari specializzati nella vendita di immobili all'asta (retecasa, aste.re, asteitalia ecc.);
questi mi hanno poi spiegato ke si tratta nella maggior parte dei casi d'immobili di ex proprietari ke non sono in stato in grado di portare a termine il mutuo contratto con la Banca, e da quest'ultima rimessi sul mercato.
La questione è abbastanza allettante, anke se da un punto di vista etico non mi sembra proprio il massimo.

Prima di cimentarmici, volevo però sondare il campo, e chiedere quì nel forum se qualcun'altro si è già cimentato in questo tipo di comparvendite d'immobili all'asta e con quali risultati.
Sarei grato pertanto se poteste fornirmi delle informazioni basate possibilmente su esperienze concrete, di compravendite immobiliari fatte con l'assistenza di queste Agenzie....è realmente tutto oro quel ke luccica???
Se poteste indicarmi anke il nome di qualke agenzia immobiliare affidabile, specializzata in queste vendite all'asta, vi sarei ulteriormente riconoscente. Grazie in anticipo a tutti coloro ke volessero "illuminarmi"


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[skywalker]

Ricorda che gli ottimi affari non sono per nessuno tranne che per gli operatori, i buoni affari per qualcuno, i discreti affari per molti e i modesti affari per tutti.
Sarebbe meglio se tu avessi le competenze per poter valutare da solo la bontà o meno dell'affare e disponessi delle documentazioni aggiornate.
Visto che da quanto scrivi mi pare di capire che non è così, ti consiglio di rivolgerti al tribunale o al notaio che terrà l'asta, fatti consegnare i documenti con la perizia giurata, contatta il tecnico che l'ha redatta e fissa un appuntamento per capire quali vizi gravano sul bene e chi è l'amministratore dello stabile, contattalo, ricostruisci la storia immobiliare dell'appartamento e verifica la rispondenza alle schede catastali, verifica che non siano stati commessi abusi e nel caso verifica che ci sia la possibilità di sanarli, informati sui costi di tali procedure, spesso tra perizia e vendita passa molto tempo per cui alcune situazioni potrebbero essere mutate, se è così cerca di capire quali e che danno o che vantaggio questo fatto potrebbe portarti, Informati su quali lavori sono stati eseguiti nel palazzo nel biennio precedente(sei tenuto a pagare le spese condominiali lasciate insolute solo degli ultimi due anni ma capisci bene che se in quel periodo sono stati rifatti facciate e tetto, potrebbero essere volatili per diabetici), fissa un appuntamento con l'ufficio vendite giudiziarie competente e fissa un appuntamento per visionare l'immobile, non sempre è possibile farlo, verifica che il bene sia libero, verifica che non sia occupato da inquilino, se così fosse verifica se lo occupa senza titolo o con regolare contratto, verifica che la data dell'eventuale contratto sia successiva a quella del pignoramento, in quel caso è nullo, verifica che se occupato dall'esecutato esso non abbia figli minori o portatori di hendicap nello stato di famiglia, in quel caso preparati ad aspettare...e tanto.
Ci sarebbero altre cosette ma come compiti per domani ne hai già abbastanza.
Non firmare mandati che ti leghino a qualche singolo operatore per la ricerca.
Non darò giudizi morali o sull'etica della questione visto che non era richiesto ma comunque se sono arrivati a questo punto la casa già non è più loro, anche se fisicamente ci vivono ancora dentro e se decidi di voler mangiare questa frittata devi essere consapevole del fatto che non si può farla senza rompere le uova.
Fammi sapere se ti serve altro.
In bocca al lupo.

 

[manu1974]

Analisi corretta e completa mi permetto di aggiungere un particolare rilevante a mio avviso..intanto verificare subito di chi è la proprietà e titolarità del bene con visura, poi sarebbe interessante capire come un'agenzia immobiliare " riceva " mandato di vendita dalla banche, che è vero che hanno un ipoteca etc, ma non sono proprietarie dell'immobile pertanto NON possono loro venderlo loro direttamente... molta attenzione per quest'aspetto, in genere sono molti i soggetti che pensano di ricevere " regalini "...ho un pò di esperienza in acquisti tramite asta( senza entrare in ambito morale ) ed il primo passaggio è sempre stato fatto con il Curatore incaricato della procedura successivamente con i legali, poi con l'amministratore( sè c'è condominio ) ed in ultimo con un tecnico x verificare la parte urbanistica....il Notaio è solo il terminale ma a quel punto le idee sono molto chiare perchè o si compra o no...

 

[studiopci]

E' molto probabile che gli immobili descritti da tuckville, sono immobili che ancora non sono all'asta, ma sono immobili di persone che hanno difficoltà al pagamento e/o hanno problemi di insoluto di alcune rate con la Banca , questo li mette nella condizione di dover vendere onde poter far fronte al debito e con la rimanenza nell'eventualità acquistare un immobile più piccolo, come diceva manu1974 la proprietà fino al trasferimento del bene per vendita forzata ( asta ) è e rimane del proprietario legittimo, quindi ripeto è probabile che le risposte che hai avuto da queste agenzie ( sulle quali non mi dilungo più di tanto per il comportamento ) siano in riferimento a questo, devo dire che se l'ipotesi è questa i colleghi non si stanno comportando in maniera molto corretta , anzi per dirla tutta , sono degli approfittari, questo perchè aldilà della difficolta o meno dovresti per deontologia professionale quanto meno mantenere il principio di equidistanza tra le parti e non paventare l'affare dicendo " approfittate a comprare, il proprietario ha la fune intorno al collo e accetterà qualsiasi prezzo " personalmente non mi comporterei mai cosi per principi morali, devo anceh dire in verità che non mi risulta che tali catene di franchising adottino queste strade , ma tutto è lasciato alla " sensibilità " dell' Agenti Immobiliari . Comunque anche nel caso in cui ci si sta riferendo ad immobili che hanno già avuto il decreto di vendita forzata, tieni presente che, non hanno avuto il mandato nè dalla banca nè tantomeno dal curatore, ma sempre e comunque dal proprietario che starà tentando( in via ufficiosa ) la strada di trovare un compratore che acquisti la casa prima dell'asta così da recuperare quanto più possibile, l'acquisto di un bene sottoposto a decreto di vendita forzata è possibile fino ad un mese prima della data fissata per il 1° incanto, facendo il compromesso con la partecipazione degli aventi diritto al credito vantato, ( Banca, creditori, ecc. ) soddisfacendo tutti. Resta da valutare la rischiosità o meno dell'operazione che è da valutare caso per caso. Fabrizio

 

[skywalker]

E' molto probabile che gli immobili descritti da tuckville, sono immobili che ancora non sono all'asta, ma sono immobili di persone che hanno difficoltà al pagamento e/o hanno problemi di insoluto di alcune rate con la Banca , questo li mette nella condizione di dover vendere onde poter far fronte al debito e con la rimanenza nell'eventualità acquistare un immobile più piccolo, come diceva manu1974 la proprietà fino al trasferimento del bene per vendita forzata ( asta ) è e rimane del proprietario legittimo, quindi ripeto è probabile che le risposte che hai avuto da queste agenzie ( sulle quali non mi dilungo più di tanto per il comportamento ) siano in riferimento a questo, devo dire che se l'ipotesi è questa i colleghi non si stanno comportando in maniera molto corretta , anzi per dirla tutta , sono degli approfittari, questo perchè aldilà della difficolta o meno dovresti per deontologia professionale quanto meno mantenere il principio di equidistanza tra le parti e non paventare l'affare dicendo " approfittate a comprare, il proprietario ha la fune intorno al collo e accetterà qualsiasi prezzo " personalmente non mi comporterei mai cosi per principi morali, devo anceh dire in verità che non mi risulta che tali catene di franchising adottino queste strade , ma tutto è lasciato alla " sensibilità " dell' Agenti Immobiliari . Comunque anche nel caso in cui ci si sta riferendo ad immobili che hanno già avuto il decreto di vendita forzata, tieni presente che, non hanno avuto il mandato nè dalla banca nè tantomeno dal curatore, ma sempre e comunque dal proprietario che starà tentando( in via ufficiosa ) la strada di trovare un compratore che acquisti la casa prima dell'asta così da recuperare quanto più possibile, l'acquisto di un bene sottoposto a decreto di vendita forzata è possibile fino ad un mese prima della data fissata per il 1° incanto, facendo il compromesso con la partecipazione degli aventi diritto al credito vantato, ( Banca, creditori, ecc. ) soddisfacendo tutti. Resta da valutare la rischiosità o meno dell'operazione che è da valutare caso per caso. Fabrizio

Devo dirti che in questo caso purtroppo hai torto.
E te lo dico con rammarico perchè personalmente preferirei tu avessi ragione.
Qui la moralità dei colleghi non c'entra nulla... verso giugno ho conosciuto amministratore, presidente e funzionari a livelli molto alti di un franchising immobiliare di primo piano nel panorama italiano.
Loro mi hanno detto che già avevano accordi con una piccola banca perchè si occupasse di far loro avere contatti con tutti i titolari di situazioni debitorie dove le morosità superavano 11 mesi.
Il passo successivo lo conosciamo tutti.
La rete prende l'incarico e vende a prezzi ribassati dovendosi solo preoccupare di coprire il debito residuo con la banca.
Tutte le agenzie affiliate possono accedere a questa banca dati e proporre l'immobile.
La banca recupera più di quanto farebbe con una vendita all'asta e mette a disposizione una buon'uscita che l' agente può spendere a sua discrezione nei confronti dell'insolvente per raggiungere quelle condizioni che favoriscano la vendita, tanto la banca ci guadagna comunque.
I debitori si liberano dal debito e possono sfuggire al rischio di diventare degli esecutati con ciò che ne consegue.
Il periodo di prova sarebbe durato sei mesi e se vincente avrebbero proposto la duplicazione del sistema a tutte le banche interessate.
Come vedi la moralità dei colleghi poco c'entra.
Qui la m...a piove dall'alto!

 

[alan75]

le aste non sono per tutti se non sei nel settore stai molto attento sono piene di problemi tecnici,pratici ..te ne elenco un paio ,plusvalenza se rivendi , spese arrettrate ultimi 2 anni da pagare,se è occupato rischi di lascare il debitore gratis in casa,e se non lo è parecchie volte ti lasciano il ricordino come tubazioni bloccate impianti distrutti ecc..ecc..
non voglio scoraggiarti ma ho conosciuto parecchie persone che si sono un po' rovinati avendo sbagliato l'acquisto ,per le agenzie per quanto ne so' portano piu' persone alle aste sperando che qualcuna di queste se lo aggiudichi per avere la provvigione percio' per loro sei solo un numero ...non firmargli mai niente ... secondo me' e molti in questo momento di mercato puoi trovare piu' case da privati e trattare molto il prezzo vedrai che prima o poi ti va bene qualche affare cosi' sei piu' sicuro vedendo anche gli immobili

 

[studiopci]

Beh , non solo le imprese funebri campano sulle disgrazie della gente.Fabrizio

 

[manu1974]

Ognuno è libero di esprimere il proprio giudizio sulla moralità di certe operazioni , senza dubbio il " potere contrattuale " di certi franchising noti è molto forte e deontologicamente molto discutibile...sono i famosi " regalini " di cui parlavo prima...spesso son stato chiamato in causa da investitori privati che hanno comprato all'asta quindi ho " respirato " l'aria di certe operazioni e visto certi personaggi che hanno poco a veder con la moralità cosi come sullo stesso piano metto certi legali, certi curatori commercialisti etc...è la classica anomalia all'italiana..di fondo c'è un perchè..tanti immobili finiscono all'asta x menefreghismo dei proprietari nel prendere atto di una situazione che non è più sostenibile ( da qui non me ne vado...questa bella casa non la ritrovo più...etc ), quindi vendere e cambiare con la massima serenità ed umiltà prima delle procedure o più semplicemente perchè certi funzionari di banca dovendo far Budget hanno erogato allegramente mutui a soggetti che mai avrebbero pagato...diverso è il caso di situazioni sociali e di salute di cui ho sempre avuto ed avrò massimo rispetto...

 

[skywalker]

Beh , non solo le imprese funebri campano sulle disgrazie della gente.Fabrizio

Già!
...con la differenza che la singola casa all'asta rivenduta magari con un buono sconto rispetto ai valori di mercato, non influisce molto sulla media dei prezzi.
diverso è mettere sul mercato un numero considerevole di questi immobili in tempi brevi e su tutto il territorio nazionale (le agenzie del gruppo sono ormai distribuite in modo capillare e l'istituto di credito interessato ha erogato mutui da Agrigento a Bolzano)
Perchè il cliente finale dovrebbe comprare da te quando altrove trova affari migliori?
Specializzarsi e formarsi è la sola salvezza.
Cultura, preparazione e serietà non si comprano al chilo.

 

[studiopci]

o più semplicemente perchè certi funzionari di banca dovendo far Budget hanno erogato allegramente mutui a soggetti che mai avrebbero pagato.

Questo penso sia il motivo principale, le banche e le finanziarie con l'avvento dell'euro, fino al 2005/6 ti inseguivano per strada per offrirti un mutuo o un prestito, non potevi fermarti ad un semaforo che ti ritrovavi il parabrezza pieno di volantini pubblicitari. Credo che forse una buona parte della crisi di circolazione di soldi in Italia sia colpa delle banche, personalmente ho sempre pensato più per etica personale che per etica professionale , che campare sulle difficoltà delle persone ( indotte o meno da situazioni esterne ) non fosse il meglio da cercare nella vita, mi è stato insegnato ad aiutare le persone in difficoltà lo meritassero o meno, e personalmente l'ho sempre fatto, mi è capitato di trattare casi simili ed ho cercato di trarre il massimo vantaggio per il venditore, non per prenotare un posto in paradiso ma per mettere la testa sul cuscino la sera , con mille preoccupazioni sì... ma sereno con me stesso, non biasimo chi tratta gli affari in maniera fredda e calcolatrice ( non ho mai giudicato ) ma rabbrividisco nel vedere come siamo finiti , e sopratutto non credo che mi debba specializzare in questa branca, sarò un sognatore ma come ho detto qualche volta, noi regaliamo un sogno non un incubo. Fabrizio