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  1. tuckville

    tuckville Membro Junior

    Altro Professionista
    Salve,

    sono in procinto di avventurarmi in un impresa biblica: l'acquisto della mia prima casa!

    sfogliando i vari annunci su internet, mi sono imbattuto in alcuni annunci immobiliari ke apparentemente possono sembrare dei buoni affari e probabilmente lo sono: appartamenti di media metratura in zone ben collegate e abbastanza prestigiose con prezzi decisamente accessibili;

    ho subito telefonato e ho scoperto ke quasi tutti questi immobili sono gestiti da agenzie immobiliari specializzati nella vendita di immobili all'asta (retecasa, aste.re, asteitalia ecc.);
    questi mi hanno poi spiegato ke si tratta nella maggior parte dei casi d'immobili di ex proprietari ke non sono in stato in grado di portare a termine il mutuo contratto con la Banca, e da quest'ultima rimessi sul mercato.
    La questione è abbastanza allettante, anke se da un punto di vista etico non mi sembra proprio il massimo.

    Prima di cimentarmici, volevo però sondare il campo, e chiedere quì nel forum se qualcun'altro si è già cimentato in questo tipo di comparvendite d'immobili all'asta e con quali risultati.
    Sarei grato pertanto se poteste fornirmi delle informazioni basate possibilmente su esperienze concrete, di compravendite immobiliari fatte con l'assistenza di queste Agenzie....è realmente tutto oro quel ke luccica???
    Se poteste indicarmi anke il nome di qualke agenzia immobiliare affidabile, specializzata in queste vendite all'asta, vi sarei ulteriormente riconoscente. Grazie in anticipo a tutti coloro ke volessero "illuminarmi"


    Leggi Tutto cliccando su: Agenzie specializzate nella vendita d'immobili all'asta: è tutto oro quel che luccica!? :)
     
  2. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ricorda che gli ottimi affari non sono per nessuno tranne che per gli operatori, i buoni affari per qualcuno, i discreti affari per molti e i modesti affari per tutti.
    Sarebbe meglio se tu avessi le competenze per poter valutare da solo la bontà o meno dell'affare e disponessi delle documentazioni aggiornate.
    Visto che da quanto scrivi mi pare di capire che non è così, ti consiglio di rivolgerti al tribunale o al notaio che terrà l'asta, fatti consegnare i documenti con la perizia giurata, contatta il tecnico che l'ha redatta e fissa un appuntamento per capire quali vizi gravano sul bene e chi è l'amministratore dello stabile, contattalo, ricostruisci la storia immobiliare dell'appartamento e verifica la rispondenza alle schede catastali, verifica che non siano stati commessi abusi e nel caso verifica che ci sia la possibilità di sanarli, informati sui costi di tali procedure, spesso tra perizia e vendita passa molto tempo per cui alcune situazioni potrebbero essere mutate, se è così cerca di capire quali e che danno o che vantaggio questo fatto potrebbe portarti, Informati su quali lavori sono stati eseguiti nel palazzo nel biennio precedente(sei tenuto a pagare le spese condominiali lasciate insolute solo degli ultimi due anni ma capisci bene che se in quel periodo sono stati rifatti facciate e tetto, potrebbero essere volatili per diabetici), fissa un appuntamento con l'ufficio vendite giudiziarie competente e fissa un appuntamento per visionare l'immobile, non sempre è possibile farlo, verifica che il bene sia libero, verifica che non sia occupato da inquilino, se così fosse verifica se lo occupa senza titolo o con regolare contratto, verifica che la data dell'eventuale contratto sia successiva a quella del pignoramento, in quel caso è nullo, verifica che se occupato dall'esecutato esso non abbia figli minori o portatori di hendicap nello stato di famiglia, in quel caso preparati ad aspettare...e tanto.
    Ci sarebbero altre cosette ma come compiti per domani ne hai già abbastanza.
    Non firmare mandati che ti leghino a qualche singolo operatore per la ricerca.
    Non darò giudizi morali o sull'etica della questione visto che non era richiesto ma comunque se sono arrivati a questo punto la casa già non è più loro, anche se fisicamente ci vivono ancora dentro e se decidi di voler mangiare questa frittata devi essere consapevole del fatto che non si può farla senza rompere le uova.
    Fammi sapere se ti serve altro.
    In bocca al lupo.
     
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  3. manu1974

    manu1974 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Analisi corretta e completa mi permetto di aggiungere un particolare rilevante a mio avviso..intanto verificare subito di chi è la proprietà e titolarità del bene con visura, poi sarebbe interessante capire come un'agenzia immobiliare " riceva " mandato di vendita dalla banche, che è vero che hanno un ipoteca etc, ma non sono proprietarie dell'immobile pertanto NON possono loro venderlo loro direttamente... molta attenzione per quest'aspetto, in genere sono molti i soggetti che pensano di ricevere " regalini "...ho un pò di esperienza in acquisti tramite asta( senza entrare in ambito morale ) ed il primo passaggio è sempre stato fatto con il Curatore incaricato della procedura successivamente con i legali, poi con l'amministratore( sè c'è condominio ) ed in ultimo con un tecnico x verificare la parte urbanistica....il Notaio è solo il terminale ma a quel punto le idee sono molto chiare perchè o si compra o no...
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E' molto probabile che gli immobili descritti da tuckville, sono immobili che ancora non sono all'asta, ma sono immobili di persone che hanno difficoltà al pagamento e/o hanno problemi di insoluto di alcune rate con la Banca , questo li mette nella condizione di dover vendere onde poter far fronte al debito e con la rimanenza nell'eventualità acquistare un immobile più piccolo, come diceva manu1974 la proprietà fino al trasferimento del bene per vendita forzata ( asta ) è e rimane del proprietario legittimo, quindi ripeto è probabile che le risposte che hai avuto da queste agenzie ( sulle quali non mi dilungo più di tanto per il comportamento ) siano in riferimento a questo, devo dire che se l'ipotesi è questa i colleghi non si stanno comportando in maniera molto corretta , anzi per dirla tutta , sono degli approfittari, questo perchè aldilà della difficolta o meno dovresti per deontologia professionale quanto meno mantenere il principio di equidistanza tra le parti e non paventare l'affare dicendo " approfittate a comprare, il proprietario ha la fune intorno al collo e accetterà qualsiasi prezzo " personalmente non mi comporterei mai cosi per principi morali, devo anceh dire in verità che non mi risulta che tali catene di franchising adottino queste strade , ma tutto è lasciato alla " sensibilità " dell' Agenti Immobiliari . Comunque anche nel caso in cui ci si sta riferendo ad immobili che hanno già avuto il decreto di vendita forzata, tieni presente che, non hanno avuto il mandato nè dalla banca nè tantomeno dal curatore, ma sempre e comunque dal proprietario che starà tentando( in via ufficiosa ) la strada di trovare un compratore che acquisti la casa prima dell'asta così da recuperare quanto più possibile, l'acquisto di un bene sottoposto a decreto di vendita forzata è possibile fino ad un mese prima della data fissata per il 1° incanto, facendo il compromesso con la partecipazione degli aventi diritto al credito vantato, ( Banca, creditori, ecc. ) soddisfacendo tutti. Resta da valutare la rischiosità o meno dell'operazione che è da valutare caso per caso. Fabrizio
     
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  5. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    Devo dirti che in questo caso purtroppo hai torto.
    E te lo dico con rammarico perchè personalmente preferirei tu avessi ragione.
    Qui la moralità dei colleghi non c'entra nulla... verso giugno ho conosciuto amministratore, presidente e funzionari a livelli molto alti di un franchising immobiliare di primo piano nel panorama italiano.
    Loro mi hanno detto che già avevano accordi con una piccola banca perchè si occupasse di far loro avere contatti con tutti i titolari di situazioni debitorie dove le morosità superavano 11 mesi.
    Il passo successivo lo conosciamo tutti.
    La rete prende l'incarico e vende a prezzi ribassati dovendosi solo preoccupare di coprire il debito residuo con la banca.
    Tutte le agenzie affiliate possono accedere a questa banca dati e proporre l'immobile.
    La banca recupera più di quanto farebbe con una vendita all'asta e mette a disposizione una buon'uscita che l' agente può spendere a sua discrezione nei confronti dell'insolvente per raggiungere quelle condizioni che favoriscano la vendita, tanto la banca ci guadagna comunque.
    I debitori si liberano dal debito e possono sfuggire al rischio di diventare degli esecutati con ciò che ne consegue.
    Il periodo di prova sarebbe durato sei mesi e se vincente avrebbero proposto la duplicazione del sistema a tutte le banche interessate.
    Come vedi la moralità dei colleghi poco c'entra.
    Qui la m...a piove dall'alto!
     
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  6. alan75

    alan75 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    le aste non sono per tutti se non sei nel settore stai molto attento sono piene di problemi tecnici,pratici ..te ne elenco un paio ,plusvalenza se rivendi , spese arrettrate ultimi 2 anni da pagare,se è occupato rischi di lascare il debitore gratis in casa,e se non lo è parecchie volte ti lasciano il ricordino come tubazioni bloccate impianti distrutti ecc..ecc..
    non voglio scoraggiarti ma ho conosciuto parecchie persone che si sono un po' rovinati avendo sbagliato l'acquisto ,per le agenzie per quanto ne so' portano piu' persone alle aste sperando che qualcuna di queste se lo aggiudichi per avere la provvigione percio' per loro sei solo un numero ...non firmargli mai niente ... secondo me' e molti in questo momento di mercato puoi trovare piu' case da privati e trattare molto il prezzo vedrai che prima o poi ti va bene qualche affare cosi' sei piu' sicuro vedendo anche gli immobili
     
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  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Beh , non solo le imprese funebri campano sulle disgrazie della gente.Fabrizio
     
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  8. manu1974

    manu1974 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ognuno è libero di esprimere il proprio giudizio sulla moralità di certe operazioni , senza dubbio il " potere contrattuale " di certi franchising noti è molto forte e deontologicamente molto discutibile...sono i famosi " regalini " di cui parlavo prima...spesso son stato chiamato in causa da investitori privati che hanno comprato all'asta quindi ho " respirato " l'aria di certe operazioni e visto certi personaggi che hanno poco a veder con la moralità cosi come sullo stesso piano metto certi legali, certi curatori commercialisti etc...è la classica anomalia all'italiana..di fondo c'è un perchè..tanti immobili finiscono all'asta x menefreghismo dei proprietari nel prendere atto di una situazione che non è più sostenibile ( da qui non me ne vado...questa bella casa non la ritrovo più...etc ), quindi vendere e cambiare con la massima serenità ed umiltà prima delle procedure o più semplicemente perchè certi funzionari di banca dovendo far Budget hanno erogato allegramente mutui a soggetti che mai avrebbero pagato...diverso è il caso di situazioni sociali e di salute di cui ho sempre avuto ed avrò massimo rispetto...
     
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  9. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Già!
    ...con la differenza che la singola casa all'asta rivenduta magari con un buono sconto rispetto ai valori di mercato, non influisce molto sulla media dei prezzi.
    diverso è mettere sul mercato un numero considerevole di questi immobili in tempi brevi e su tutto il territorio nazionale (le agenzie del gruppo sono ormai distribuite in modo capillare e l'istituto di credito interessato ha erogato mutui da Agrigento a Bolzano)
    Perchè il cliente finale dovrebbe comprare da te quando altrove trova affari migliori?
    Specializzarsi e formarsi è la sola salvezza.
    Cultura, preparazione e serietà non si comprano al chilo.
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Questo penso sia il motivo principale, le banche e le finanziarie con l'avvento dell'euro, fino al 2005/6 ti inseguivano per strada per offrirti un mutuo o un prestito, non potevi fermarti ad un semaforo che ti ritrovavi il parabrezza pieno di volantini pubblicitari. Credo che forse una buona parte della crisi di circolazione di soldi in Italia sia colpa delle banche, personalmente ho sempre pensato più per etica personale che per etica professionale , che campare sulle difficoltà delle persone ( indotte o meno da situazioni esterne ) non fosse il meglio da cercare nella vita, mi è stato insegnato ad aiutare le persone in difficoltà lo meritassero o meno, e personalmente l'ho sempre fatto, mi è capitato di trattare casi simili ed ho cercato di trarre il massimo vantaggio per il venditore, non per prenotare un posto in paradiso ma per mettere la testa sul cuscino la sera , con mille preoccupazioni sì... ma sereno con me stesso, non biasimo chi tratta gli affari in maniera fredda e calcolatrice ( non ho mai giudicato ) ma rabbrividisco nel vedere come siamo finiti , e sopratutto non credo che mi debba specializzare in questa branca, sarò un sognatore ma come ho detto qualche volta, noi regaliamo un sogno non un incubo. Fabrizio
     
  11. alan75

    alan75 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    specializzarsi in questo settore sembra semplice ma devi essere a mio parere molto ma molto competente su tutte le leggi e non del mercato immobiliare cioe' ad esempio lavorare per una agenzia immobiliare per almeno 5anni solo dico solo per acquisire le nozioni b a s e della vendita e capire bene il meccanismo -mercato-valutazioni-leggi in piu' ci vuole una specializzazzione sul campo aste perche' le agenzie non trattano questi immobili
    purtroppo i privati comprano solo perche vedono un prezzo basso senza valutare poco o niente il resto
    è vero anche che si possono fare buoni affari ma sono molto pochi perche le perizie he si trovano sopratutto in questo momento difficile di mercato sono piu' alte del vero valore percio il prezzo scende ma non adeguatamente
    fai molto prima e non rischi niente andare a vedere di persona e toccare con mano una decina di appartamenti sia nuovi che usati e poi dai una bella taglata al prezzo ti puo'andare male ma prima o poi ce la fai questo sistema lo puoi utilizzare solo ora visto che c'e una grossa bolla immobiliare
    gli affari puliti e sicuri ora si fanno cosi'
     
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  12. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi sembra che questo sia il "suicidio" dei lemuri, perché così facendo queste agenzie non venderanno più immobili sul mercato libero. Ma al di là di questa personale considerazione, deve essere chiaro che la banca non può vendere nulla senza l'autorizzazione del proprietario. Se poi questo venga indotto a farlo con le buone o con le cattive... :confuso:
     
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  13. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    ...e quale alternativa avrebbe?
    ...cercarsi un ponte che non sia già occupato da altri e dormirci sotto!
    Guarda che il metodo è subdolo ma scientifico.
    Il fatto che l'agente immobiliare disponga di una somma della banca da spendere a titolo di buonuscita serve solo per ingolosire chi evidentemente non naviga nell'oro, mica per aiutarli davvero a risolvere i loro problemi.
    E poi passato qualche anno, cancellata questa storia da crif e c.r. possono sperare di ripartire ma se non acconsentono alla vendita la banca procede e se arrivano al punto di diventare esecutati, bhè...è tutta un'altra storia e con un peso molto maggiore.
     
  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In Italia, per quanto si possa dire , esiste e c'è l'obbligo di seguire la legge, e per legge fino alla vendita all'asta, il proprietario dell'immobile resta tale, nessuna banca può indurre subdolamente o chiaramente il proprietario a vendere, questa è una decisione che spetta solo a lui, legalmente parlando il proprietario può vendere o per meglio dire trovare un compratore, fino ad un mese dall' indizione dell'asta ( a volte anche meno ), logicamente con la partecipazione e costituzione ( controllo ) del debitore /i ma in nessun modo puoi costringerlo. Questa storia dell'Agenzia /e che hanno la gestione di immobili in " crisi "dalla Banca, mi suona strana, non dubito che esista ma non può essere questa la modalità... l'accentuare della crisi ha creato un mercato parallelo fiorente il " Trading Immobiliare " esistono molte società, spesso collegate ( create da ) a grossi gruppi Franchising che acquistano immobili da proprietari in sofferenza e poi fanno rivendere dall'Agenti Immobiliari che ha segnalato l'operazione, ma il tutto si svolge nella più assoluta trasparenza ( almeno legale ) ... la società acquista a prezzo inferiore, salda i debiti e rimette l'immobile in vendita... mi risulta anche che esistono banche dati di mutui in sofferenza dove è possibile acquistare il credito, spesso mi è capitato di ricevere telefonate da parte di " investitori " che chiedevano informazioni in tal senso... ma ripeto per una questione morale personale ho sempre rifiutato, mi spiace ma ho sempre pensato che i soldi servono per campare e che il fine non giustifica i mezzi anche se oggi la vita, i Mass Media e la gente , ci ha abituato al contrario " tutto è giustificato pur di fare soldi " ma ripeto io preferisco non dormire per le preoccupazioni ma essere sereno. Fabrizio
     
  15. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Fabrizio, se un proprietario ha la necessità di vendere l'immobile, sono d'accordo con skywalker che è meglio che venda per chiudere tutti i debiti piuttosto che far andare la casa all'asta. Del perché questo sia più conveniente non ho dubbi.
    Un conto è vendere un immobile pignorato a prezzo scontato perché è il proprietario (consapevole, per quanto disperato) a chiedertelo, un conto è creare un sistema in cui le banche impongano questa modalità, servendosi delle agenzie.

    In ufficio ricevo ogni giorno proposte di vendita di immobili con problemi. Se decidiamo di acquistare, io dormo tranquillamente, perché non ho imposto niente a nessuno. Cosa dovrebbe fare, allora, un cardiochirurgo, operare sempre gratis perché altrimenti starebbe speculando sulla vita o la morte del paziente? Ovviamente il mio paragone è solo per fare il caso estremo, lungi da me essere paragonato ad un cardiochirurgo.
    Voglio solo dire che la modalità di fare un certo mestiere, fa la differenza.
    Ogni mestiere e professione ha la sua etica. Se un proprietario disperato viene da te e ti chiede di vendere, ad un prezzo stracciato, rifiutandoti potresti danneggiarlo, non aiutarlo. E' il "come" che fa la differenza. Purtroppo il "come" è spesso in un limbo legislativo, ed è solo l'etica personale e professionale a segnare il confine tra ciò che è bene e ciò che non lo è.

    A mio parere, un sistema per così dire "automatizzato" banca-franchising immobiliare, non è affatto limpido ed etico, ed è molto diverso dall'iniziativa del proprietario stesso che cerca di trovare la soluzione meno indolore al suo problema. In entrambi i casi ci sarà qualcuno che comprerà a prezzo scontato, ma cambia completamente per il proprietario sia da un punto di vista psicologico, sia della dignità della persona. E spesso anche economicamente: un detto delle mie parti dice che "l'occhio del padrone ingrassa il cavallo"...
     
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  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Anche dalle mie... forse mi sono espresso male, io non discuto nella maniera più assoluta che si debba aiutare una persona in difficoltà, e concordo in maniera totale che lo si aiuta facendogli vendere la casa... ma lo si aiuta se gliela fai vendere ,non se lo strozzi. Mi spiego anche a me è capitato di dover trattare un immobile di persona in difficoltà, ma io non mi sono messo a pubblicizzare la cosa dicendo " vuole fare un affare ?... c'è questa persona che sta con il cappio al collo e svende , questa è un ottima occasione " ho trattato l'immobile per quello che è una vendita normale spiegando al reale interessato ( non a tutti ) qual'era la situazione, fornendo tutte le carte a supporto e chiedendo tralaltro l'intervento di un avvocato di sua fiducia... e ti dirò di più non ho interpellato quelle persone che sò essere inclini a " tirare sul prezzo " ... e anzi in qualche caso sono riuscito anche a far lasciare dentro le famiglie con un contratto di fitto. Sia ben chiaro non voglio e non è mia intenzione colpevolizzare chi acquista da persone in difficoltà, ben venga e poi è lecito e normale, ma personalmente inorridisco se chi lo fà approfitta della situazione e dello stato di bisogno per speculare... scusami ma a me provoca fastidio fisico la gente che ragiona così, e comunque non era certamente riferito a te ( sia ben chiaro ) purtroppo io sono stato educato in questo modo , rispettare la parola data, rispettare tutti anche chi la pensa in maniera diversa, aiutare il prossimo nei limiti del possibile, non approfittarsi di chi è più o momentaneamente debole e non per una questione religiosa, ma solo perchè penso che nella vita bisogna essere uomini ed avere una moralità nelle cose , perchè non si sà mai nella vita e perchè come si dice dalle mie parti " anche la regina ebbe bisogno della vicina " :p Fabrizio
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La mia idea è che, perdurando la crisi e quindi le persone in difficoltà, questo tipo di vendita "coatta" prenderà sempre più piede... e determinerà sicuramente un mercato parallelo che potrebbe strozzare completamente il mercato libero..... è chiaro che chi rimarrà fuori da questo secondo mercato vivrà tempi bui....
    Non solo ma sarà un danno incalcolabile anche per quei venditori che NON sono in difficoltà, ma vogliono alienare ugualmente il proprio immobile...
     
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  18. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    potrei sapere magari in privato quali sono le società o la società che ha avviato questa proposta con le banche cercando di standardizzare il tutto a livello nazionale?
     
  19. alan75

    alan75 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    io ho sentito parecchie persone che hanno trattano immobili in questa maniera con agenzie o banche al 90% dei casi succedeva che bisognava firmare una clausula che tiene legato il cliente per 1anno oltre con alcune bisognava pure pagare se la casa non te la aggiudicavi ....portare dei clienti alle aste è molto rischioso per gli agenti perche molte ma molte volte facciamo un bel 75% la casa in questione ha dei problemi pochissime volte si puo definire affare un immobile acquistato in asta in alcune zone turistiche o citta adirittura il prezzo sale anche piu' della perizia solo ed esclusivamente perche si pensa di fare un affare perche magari il perito la valutato il 15% in meno perche occuppato
    ne ho viste di tutti i colori in 1 anno avro assistito ad un massimo di 2/3 affri veri ma si trattava tutte e 3 le volte di immobili di pregio percio non per tutti
     
  20. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    Non volevo fare nomi ma evidentemente non riesco a farmi capire...
    la rete è Remax.
    Chiama i dirigenti del gruppo e fatti spiegare come funziona.ù
    Il progetto pilota è partito in lombardia e in un'altra regione che non ricordo quale sia.

    Aggiunto dopo 7 minuti...

    Dimenticavo come al solito...sono uno sbadato...
    so per certo perchè riferitomi da un collaboratore che è persona di estrema fiducia che il progetto è stato presentato agli affiliati in un convegno che si è tenuto presso il Cosmo Hotel di Milano prima dell'estate e la presentazione segnava l'inizio della fase pilota.
    non dubitare...preoccupati piuttosto della direzione che questo mestiere,tramite la standirdazione del franchising stà prendendo.
    Non sono avvezzo a scrivere caxxate...
    Se ti dico che stà succedendo è perchè sono certo che è così.
     

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