Titolo abilitativo non riscontrabile presso archivio del comune

[JO MARCH]

Ho bisogno di un chiarimento in merito al mio box auto. Si trova in un condominio insieme ad altri 20 box auto. Il palazzo ha una licenza edilizia degli anni ’50. In questa prima licenza la zona dei box era presumibilmente, e solo in progetto, un grosso seminterrato con dei finestroni. Però nella realtà questa zona è stata suddivisa in tanti box auto con saracinesca, così come sono ancora oggi. Però non si riesce a trovare la variante al progetto iniziale, anche se esistono vari documenti in protocollo al comune, anche una licenza, tutti però inaccessibili perché in archivio incendiato e allagato. Però a conforto del fatto che questi locali esistono fin dall’inizio c’è la licenza di abitabilità di tutto l’edificio, incluso questi locali accessibili. Nel dettaglio poi, sempre nel dossier relativo all’abitabilità, c’è un atto di constatazione notarile che ben descrive questi ambienti e che risale al 1959. Inoltre c’è l’accatastamento fatto subito dopo la costruzione, inizio anni 60 ed inoltre in allegato ai primi atti di compravendita c’è la pianta complessiva di tutti i garage. Ora, dopo oltre 60 anni, da parte di condomini non possessori di garage viene sollevato il dubbio che tali garage non siano regolari e che, pur avendo categoria C6 da subito e già da oltre 60 anni, non potendo dimostrare conformità urbanistica ma solo catastale, non possono vantare i diritti di un C6 e, pertanto, non dovrebbero essere rispettate le distanze nella zona prospiciente agli stessi, e, quindi, questo è il punto, gli altri condomini asseriscono di poterci parcheggiare davanti con i loro veicoli. Per me e tutti gli altri, anche per chi è proprietario fin dall’inizio e sbalordito da queste "rivelazioni", c’è bisogno di un chiarimento, anche considerando il tempo trascorso, l’uso come garage fin dall’inizio, il fatto che tutte le pratiche sono ante ’67 e che cosa possiamo fare per tutelarci contro questo tentativo quantomeno intimidatorio da parte del condominio.

 

[brina82]

Ho bisogno di un chiarimento in merito al mio box auto. Si trova in un condominio insieme ad altri 20 box auto. Il palazzo ha una licenza edilizia degli anni ’50. In questa prima licenza la zona dei box era presumibilmente, e solo in progetto, un grosso seminterrato con dei finestroni. Però nella realtà questa zona è stata suddivisa in tanti box auto con saracinesca, così come sono ancora oggi. Però non si riesce a trovare la variante al progetto iniziale, anche se esistono vari documenti in protocollo al comune, anche una licenza, tutti però inaccessibili perché in archivio incendiato e allagato. Però a conforto del fatto che questi locali esistono fin dall’inizio c’è la licenza di abitabilità di tutto l’edificio, incluso questi locali accessibili. Nel dettaglio poi, sempre nel dossier relativo all’abitabilità, c’è un atto di constatazione notarile che ben descrive questi ambienti e che risale al 1959. Inoltre c’è l’accatastamento fatto subito dopo la costruzione, inizio anni 60 ed inoltre in allegato ai primi atti di compravendita c’è la pianta complessiva di tutti i garage. Ora, dopo oltre 60 anni, da parte di condomini non possessori di garage viene sollevato il dubbio che tali garage non siano regolari e che, pur avendo categoria C6 da subito e già da oltre 60 anni, non potendo dimostrare conformità urbanistica ma solo catastale, non possono vantare i diritti di un C6 e, pertanto, non dovrebbero essere rispettate le distanze nella zona prospiciente agli stessi, e, quindi, questo è il punto, gli altri condomini asseriscono di poterci parcheggiare davanti con i loro veicoli. Per me e tutti gli altri, anche per chi è proprietario fin dall’inizio e sbalordito da queste "rivelazioni", c’è bisogno di un chiarimento, anche considerando il tempo trascorso, l’uso come garage fin dall’inizio, il fatto che tutte le pratiche sono ante ’67 e che cosa possiamo fare per tutelarci contro questo tentativo quantomeno intimidatorio da parte del condominio.

Bisognerebbe capire se ci esistono varianti che non si trovano.

Il documento di abitabilità già indicava la presenza di questi box?

I non possessori dei box sono proprietari delle aree di manovra? Dove starebbe scritto?

 

[Jan80]

Un titolo edilizio non dà anche diritti sugli immobili, questo lo fa un atto notarile o documento equivalente. A questo punto mi chiedo se il piano seminterrato sia comune a tutti i subalterni o solo ad alcuni.

Se avete recuperato un' abitabilità questa dovrebbe contenere anche il sopralluogo dell' ufficiale sanitario che di norma annotava sull'elaborato grafico le modifiche riscontrate (oltre all' elaborato grafici di variante). Con il decreto salva casa rientrano in tolleranza le modifiche accertate e non contestate in sede di sopralluogo.

Inoltre se avete certezza che una variante sia esistita e poi andata distrutta poiché citata in documenti ufficiali (tipo atti notarili, pratiche catastali, archivio comunale, .....) l' attuale art. 9-bis, comma 1-bis del dpr 370/2001 li ritiene sufficienti a dimostrare lo stato legittimo anche se manca fisicamente la pratica edilizia poiché smarrita o distrutta.

 

[JO MARCH]

Il documento di abitabilità cita i box, definendoli cantinati o depositi, ma comunque locali come poi effettivamente erano e sono ancora oggi. Nel protocollo al comune sono indicati vari documenti che non si trovano, ma non abbiamo certezza che fossero varianti. Nella pratica di abitabilità vengono citati l'atto di constatazione notarile e i grafici, ma questi grafici non sono stati trovati, anche se dovrebbero corrispondere a quelli allegati ai primi vari atti di compravendita. Il piano seminterrato non era comune a tutti, tanto da poter essere poi suddiviso e venduto a pezzi. Questo è certo perchè sarebbe stato citato negli atti di vendita degli appartamenti del fabbricato. L'area di manovra è il viale del condominio e quindi è di proprietà di tutti i condomini.

 

[brina82]

Un titolo edilizio non dà anche diritti sugli immobili, questo lo fa un atto notarile o documento equivalente. A questo punto mi chiedo se il piano seminterrato sia comune a tutti i subalterni o solo ad alcuni.

Bisognerebbe leggere gli atti e il regolamento di condominio...

 

[JO MARCH]

Gli atti, come già detto, non sollevano dubbi. Questi locali sono stati venduti e rivenduti tante volte in tutti questi anni. Sono stati accatastati all'impianto come categoria C6 e non ci sono stati mai problemi. Solo ultimamente è venuta fuori questa cosa che mancava il titolo abilitativo specifico. Al comune effettivamente non l'ho trovato, ma ho trovato la prima licenza di tutto il fabbricato, dove questa zona dei seminterrati non era evidenziata così come poi è stata realizzata, però c'era tutta la pratica di abitabilità che invece illustrava nel dettaglio, ma pare che la licenza di abitabilità non sia licenza edilizia, anche se il Comune era perfettamente a conoscenza di tutto, essendoci allegate lettere e comunicazioni varie tra tutti i vari uffici preposti. Il regolamento di condominio non è mai stato fatto.

 

[brina82]

Gli atti, come già detto, non sollevano dubbi. Questi locali sono stati venduti e rivenduti tante volte in tutti questi anni. Sono stati accatastati all'impianto come categoria C6 e non ci sono stati mai problemi. Solo ultimamente è venuta fuori questa cosa che mancava il titolo abilitativo specifico. Al comune effettivamente non l'ho trovato, ma ho trovato la prima licenza di tutto il fabbricato, dove questa zona dei seminterrati non era evidenziata così come poi è stata realizzata, però c'era tutta la pratica di abitabilità che invece illustrava nel dettaglio, ma pare che la licenza di abitabilità non sia licenza edilizia, anche se il Comune era perfettamente a conoscenza di tutto, essendoci allegate lettere e comunicazioni varie tra tutti i vari uffici preposti. Il regolamento di condominio non è mai stato fatto.

Che il Comune sapesse tutto non significa un bel niente; neppure che sono state effettuate 178 mila compravendite. Sono situazioni che non sempre si riescono a risolvere facilmente.

Incaricate un tecnico per capire come muoversi.

 

[JO MARCH]

Il tecnico indica sanatoria. Il mio dubbio è capire se sia necessario e i costi.

 

[Jan80]

però c'era tutta la pratica di abitabilità che invece illustrava nel dettaglio, ma pare che la licenza di abitabilità non sia licenza edilizia,

Come ti ho già scritto con il decreto Salva Casa quanto è rappresentato nell' abitabilità rilasciata previo sopralluogo rientra nelle tolleranze e diviene parte dello stato legittimo dell' immobile.

Quindi nell' abitabilità c'è copia dell' elaborato grafico della variante?

 

[JO MARCH]

non ho trovato copia dell'elaborato grafico, ma viene citato in un passo: "Si è preso visione dei grafici approvati (copia notarile) e del parere favorevole dell'Ufficio Tecnico e dei Vigili del Fuoco."
Quindi si deduce che in quel momento questi grafici c'erano ed erano stati visionati e non sono sicuramente i grafici della prima licenza, nella quale i locali box non erano proprio stati disegnati, in quanto si trattava di un unico grande seminterrato.
Vorrei capire se è più un problema che deve valutare un legale oppure va fatta comunque sanatoria, avvalendosi certamente di tutta la documentazione esistente.