Marta C.

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Buongiorno,
scrivo qui per avere chiarimenti sulla compravendita di un immobile ante '67.
Mi affido ad un'agenzia per comprare un immobile. In fase di proposta non mi dice che non c'è l'agibilità.
Lo scopro in fase di scrittura del rogito, dove è riportato che il proprietario non può produrre agibilità e che io acquirente lo sollevo da eventuali incombenze in tal senso. Il notaio dice che non è un requisito fondamentale per la vendita, essendo ante '67.
Sull'immobile però sono state fatte delle Dia e Cila successive al '67, regolari a livello catastale. In particolare una ristrutturazione interna sostanziale negli anni '90 e condono di un bagno, che non ha i requisiti oggettivi per l'agibilità.
Dunque, scopro che dove oggi c'è quel bagno prima del '90 non c'era. Il tecnico mi dice quindi che l'immobile non è definibile ante '67 e che l'agibilità non va in deroga, perchè i lavori degli anni 90 hanno modificato la casa e avrebbero richiesto dei requisiti di agibilità di quegli anni e non più dell'ante '67. Ad oggi io non posso avere l'agibilità per mancanza di requisiti.
La prossima settimana avrò l'atto: cosa ne pensate che dovrei fare?
Si presenta come una vendita con vizio occulto?
Grazie delle informazioni che saprete darmi.
 
Buongiorno,
scrivo qui per avere chiarimenti sulla compravendita di un immobile ante '67.
Mi affido ad un'agenzia per comprare un immobile. In fase di proposta non mi dice che non c'è l'agibilità.
Lo scopro in fase di scrittura del rogito, dove è riportato che il proprietario non può produrre agibilità e che io acquirente lo sollevo da eventuali incombenze in tal senso. Il notaio dice che non è un requisito fondamentale per la vendita, essendo ante '67.
Sull'immobile però sono state fatte delle Dia e Cila successive al '67, regolari a livello catastale. In particolare una ristrutturazione interna sostanziale negli anni '90 e condono di un bagno, che non ha i requisiti oggettivi per l'agibilità.
Dunque, scopro che dove oggi c'è quel bagno prima del '90 non c'era. Il tecnico mi dice quindi che l'immobile non è definibile ante '67 e che l'agibilità non va in deroga, perchè i lavori degli anni 90 hanno modificato la casa e avrebbero richiesto dei requisiti di agibilità di quegli anni e non più dell'ante '67. Ad oggi io non posso avere l'agibilità per mancanza di requisiti.
La prossima settimana avrò l'atto: cosa ne pensate che dovrei fare?
Si presenta come una vendita con vizio occulto?
Grazie delle informazioni che saprete darmi.
Penso che ti necessita tecnico di estrema esperienza e fiducia, che ti supporti al fine di non incappare in un acquisto di un qualcosa di non regolare.

Ti ricordo pure che nel caso è un tuo diritto chiedere al Notaio di controllare gli aspetti urbanistici da un tecnico di sua fiducia (certo, non il giorno del rogito ma almeno una settimana prima).

A livello economico difficilmente andresti a risparmiare, rispetto al costo del tuo tecnico.
 
Lo scopro in fase di scrittura del rogito, dove è riportato che il proprietario non può produrre agibilità e che io acquirente lo sollevo da eventuali incombenze in tal senso.
hai già firmato l'atto con questa dicitura?
La prossima settimana avrò l'atto: cosa ne pensate che dovrei fare?
Si presenta come una vendita con vizio occulto?
Se si non si può parlare di vizio occulto.
che dovrei fare?
Acquisisci le dia, cila e condono 90 e tramite un tecnico vedi cosa c'è da redigere per ottenere l'agibilità.
 
Il punto non è più la questione dell'agibilità (il mio tecnico sta facendo i controlli e mi ha detto che, a suo giudizio, non mi verrà rilasciata perché appunto essendo stato fatto il bagno dopo, quindi creato successivamente su un ante '67 che non lo aveva, allora le regole non sono più in deroga per il '67 ma valgono per il '90, quando doveva essere chiesta l'agibilità).
Per l'agibilità, secondo il tecnico, devo fare un nuovo bagno ex novo.
Il vizio occulto è legato al fatto non dell'agibilità, ma che essendo state fatte delle modifiche successive il Comune potrebbe sollevare che quello non è più un immobile ante'67 e quindi che l'atto di vendita sia nullo perché invece riporta questa dicitura. Quindi lei avrebbe dovuto vendermi l'immobile con l'agibilità, perché le regole risalgono al '90. Io la esonero dalle responsabilità sull'agibilità, ma non su una dichiarazione falsa (immobile ante'67 che poi non lo è).
Se io porto le carte in sede di atto, come dovrebbe comportarsi il Notaio?
 
Nessun vizio occulto.
Se non ti era già stato dichiarato nel preliminare che non ti avrebbero fornito certificato di agibilità, e’ tuo diritto pretenderlo, e rifiutarti di procedere alla compravendita se non c’è, o chiedere uno sconto prezzo (se vuoi comunque procedere).
Altro discorso la regolarità edilizia, da verificare anche quella.

Se io porto le carte in sede di atto, come dovrebbe comportarsi il Notaio?
Inutile aspettare l’ultimo momento; chiarite prima come procedere.
 
Per l'agibilità, secondo il tecnico, devo fare un nuovo bagno ex novo.
Il vizio occulto è legato al fatto non dell'agibilità, ma che essendo state fatte delle modifiche successive il Comune potrebbe sollevare che quello non è più un immobile ante'67 e quindi che l'atto di vendita sia nullo perché invece riporta questa dicitura.

Il Comune non farà mai questa obiezione.
Per il Comune la "ante 67" non ha alcun valore.

L'autodichiarazione "ante 67" è utile solo a snellire l'atto di compravendita:
  • Per gli immobili costruiti prima del 1 settembre 1967 (legge Ponte): nell’atto di compravendita è sufficiente la autodichiarazione senza necessità di menzionare gli estremi del titolo edilizio
  • Per gli immobili costruiti dopo il 1 settembre 1967: è obbligatorio indicare nell’atto gli estremi del titolo abilitativo (licenza edilizia, concessione, permesso di costruire)

La Ante 67 non è una sanatoria automatica per eventuali abusi o irregolarità edilizie:
la legittimità urbanistica e la conformità dell’immobile devono comunque essere verificate, soprattutto se l’immobile si trova in zone dove già vigevano regolamenti edilizi o piani regolatori prima del 1967 (come per esempio Roma dove i primi piani regolatori risalgono a fine 800)
 

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