@ ProMa:
Se ricordo bene c'è però una gabola in quel tipo di mutuo, che è abbastanza difficile da capire ed ancor più difficile per un ignorante come me spiegare.
Prima di spiegare dov'è il "problema" un piccolo cappello introduttivo sui "piani di rientro alla francese"
All'inizio del mutuo (1° mese) sui tuoi €474,39 paghi poco capitale (€258,93) e tanti interessi (€215,47); nel tempo la quota CAPITALE AUMENTA (mentre la quota INTERESSI DIMINUISCE) fino ad arrivare all'ultima rata (360° mese) che la quota capitale è massima (€473,60) e la quota interessi minima (€0,80).
Questo perché? Perchè la banca ha interesse a farti pagare inizialmente la massima quota di interessi possibili, che è il loro "guadagno" nel caso tu estingua il debito prematuramente. Infatti se tu estinguessi il mutuo anticipatamente, loro avrebbero incassato già una buona quota di interessi e tu hai ripagato poco del tuo debito.
Il giorno della stipula del mutuo MPS con CAP viene pianificato, ed è FISSO NEL TEMPO, il piano di rientro del CAPITALE con quota capitale CRESCENTE alla francese; la quota di interessi invece è variabile nel tempo, come nei tassi fissi.
Se, facciamo un esempio, dopo 15 anni l'interesse sale parecchio, metti al massimo cioè il 5.5%, la tua rata varierà in questa maniera: quota capitale al 180° mese secondo pianto di rientro: €349,89; capitale ancora da restituire €73.614,53; quota interessi al 5.5% sul capitale da restituire: circa €340 euro. Totale, quindi, della rata: €690 circa.
Il problema però diventa molto significativo se nel giro di poco tempo dall'inizio del mutuo i tassi dovessero salire al 5.5%.
Al 2° anno, infatti, pagheresti €269,14 di quota capitale con debito residuo di €121.664 sulla base del quale la quota interessi sarebbe di €559 circa per un totale mensile di €828.
Al 5° anno €285,94 di quota capitale, con debito residuo di €111.667 che porta ad una quota interessi di €512 circa per un totale mensile di €798.
Il massimo di rata di un tasso al 5.5% è di €726,77... Quindi col CAP con un tasso che sale *rapidamente* ti troveresti a pagare MOLTO di più di un tasso fisso (€828 contro i €726,77).
Questo problema si riduce significativamente se il tasso dovesse salire più avanti nel tempo.
Sono CERTO di questo meccanismo perché ho fatto una richiesta di questo mutuo a MPS e dopo un paio di incontri preliminari ho capito il meccanismo. La cifra nel nostro caso era molto più elevata, quindi abbiamo deciso di lasciare MPS e rivolgerci ad un altro istituto per un tasso fisso che è stato fissato al 4.7%.
E' *verissimo* che al momento avrei pagato molto meno con un tasso variabile, ma preferisco la tranquillità.
Spero di esser stato utile.
Marco
Usufrutto bene ipotecato