Mediatore o Mandatario?

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Ecco come la Fiaip spiega la differenza
http://www.idealista.it/news/archiv...tore-immobiliare-mandatario-scopri-differenza

 

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Interessante e ben argomentato il ragionamento di Olivati.
Secondo la legge n.39 del '89 il mandatario a titolo oneroso sarebbe solo un mediatore unilaterale che decide, per accordo commerciale tra le parti, di farsi pagare la provvigione da una sola di esse ma restando obbligato ai doveri di terzietà ed imparzialità. Restando insomma mediatore, non legandosi a nessuna parte in un rapporto di dipendenza, di rappresentanza o di collaborazione, come succede, invece, ad un mandatario a titolo oneroso classico in base all'art. 1703 del C.C.

Una domanda sorge spontanea:
un soggetto potrebbe validamente concludere un mandato a titolo oneroso in base all'art. 1703 del C.C. legandosi ad un rapporto di collaborazione e di rappresentanza con il proprietario di un immobile e prendersi l'impegno giuridico di alienarlo, facendo il suo esclusivo interesse?
L'art. 1703 astrattamente lo permette, la legge n.39 del 1989 può vietarlo nel concreto?

 

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Interessante e ben argomentato il ragionamento di Olivati.
Secondo la legge n.39 del '89 il mandatario a titolo oneroso sarebbe solo un mediatore unilaterale che decide, per accordo commerciale tra le parti, di farsi pagare la provvigione da una sola di esse ma restando obbligato ai doveri di terzietà ed imparzialità. Restando insomma mediatore, non legandosi a nessuna parte in un rapporto di dipendenza, di rappresentanza o di collaborazione, come succede, invece, ad un mandatario a titolo oneroso classico in base all'art. 1703 del C.C.

A me invece la spiegazione non convince: perché mai la sezione del ruolo dei mandatari a titolo oneroso non farebbe riferimento diretto e "puro" al codice civile? Sicuramente il mandatario esercita un attivitá di mediazione tanto quanto il venditore di automobili ma Olivati sostiene che rimane super partes e che é solamente "una scelta commerciale" quella di farsi pagare solo da una parte mentre secondo me é una naturale conseguenza dell'approccio di parte. Sorvola poi su tutto il discorso della responsabilitá contrattuale del mandatario rispetto al mediatore che é importante.
Mi pare insomma una forzatura dire che il mandatario immobiliare non fa riferimento diretto agli articoli del codice civile ma sia solo un mediatore unilaterale e che il legislatore abbia previsto questa figura per bloccare "i furbetti"....
I giudici la conoscono questa interpretazione?
Mi sembra una ennesima "furbata" come sostenere che l'esclusiva e il prezzo minimo non alterino l'imparzialitá del mediatore.
Mah....

 

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La legge .39 '89 parla di mediazione e di mandato a titolo oneroso come di due sezioni di uno stesso ruolo, quello degli agenti immobiliari.
Poi all'art. 3 dice "L'iscrizione nel ruolo abilita all'esercizio dell'attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività complementare o
necessaria per la conclusione dell'affare".
Quindi, la legge n. 39 disciplina esclusivamente l'attività di mediazione in Italia, secondo le due forme della mediazione ordinaria e della mediazione unilaterale ( la seconda chiamata impropriamente "mandato a titolo oneroso" ) che si differenzia dalla prima solo dal fatto che la provvigione viene pagata da una sola parte invece che da tutte e due mentre l'atteggiamento psicologico e operativo dell'agente, nel mediare tra le parti, rimane imparziale e neutro.

Il problema é: se una persona stipula con un proprietario un contratto di mandato a titolo oneroso ex art. 1703 con il quale si obbliga a trovare un acquirente al suo immobile legandosi con lui in un rapporto di rappresentanza siamo chiaramente al di fuori dall'ambito di disciplina della legge n.39. Qui, in modo palese e nel pieno rispetto della legge, un soggetto assume di compiere degli atti giuridici (alienazione di un immobile) per conto di un altro legandosi a lui in un rapporto di rappresentanza e collaborazione assumendo, in questo modo, un atteggiamento non neutrale, ma realizzando gli interessi di una sola parte.
L'articolo 1703 c. c. sembra permettere l'attività di mandatario a titolo oneroso anche nell'ambito della vendita immobiliare; la legge n.39 del '89 non mi pare che la vieti limitando la sua disciplina normativa al settore della mediazione, sia di quella ordinaria ( la provvigione pagata da ambedue le parti) sia di quella "unilaterale" ( la provvigione pagata da una sola parte).
Dico bene o qualcosa mi é sfuggito?
Si accettano osservazioni, considerazioni e ragionamenti in proposito.

 

[Tips]

Puó darsi....questi bizantismi allora confermano soltanto la necessitá, viste le condizioni di mercato e le modalitá operative in atto degli AI di passare, una volta per tutte, all'esercizio dell'attivitá di mediazione tramite mandato facendo questa benedetta "scelta commerciale" di chiedere la provvigione solo a chi ci ha incaricato.
Una scelta di trasparenza che non batterá la crisi ma che migliorerá la percezione dell'AI di fronte al consumatore. Cosa giá detta, ma cosa aspetta la FIAIP ad aprire le danze sensibilizzando e magari imponendo ai propri iscritti ( basterebbe aggiungerlo nel codice deontologico) di farlo? Quanti articoli di Altroconsumo e sp...amenti dovremmo sorbirci ancora? Perché altrimenti Immobilio non elabora un codice deontologico proprio come ha fatto con assicurazione professionale e non crea un vero Club di mediatori mandatari?

 

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Da chiarire:
Se un soggetto, non essendo agente immobiliare abilitato, vende un immobile di un terzo attraverso un mandato a titolo oneroso ex art. 1703 C.C. e seguenti, può essere accusato di abusivismo in base alla legge n.39 del 1989?

 

[Limpida]

magari se lo fa due volte!

 

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Un altro dubbio:
Ma se il Mandatario rimane un mediatore ( olivati dice che é solo una scelta commerciale e non un "cambio di giacca" ) é tutelato da ció che dice il codice civile in tema di mediazione oppure ha un contratto a tempo, finito il quale la sua provvigione non é reclamabile?
Ci vorrebbe Pensoperme...

 

[Wile]

Ma soprattutto, agli occhi del compratore, come fa a sapere se un agente e' mediatore o un mandatario che chiede anche a te l'"arrotondamento"? Se si qualifica immediatamente come mandatario e' chiaro, rappresenta il venditore e "lavora per te" nella misura in cui gli garantisci la vendita. Se invece risulta sotto contratto di mandato per la parte venditrice (ovvero il venditore sa che prende provvigione solo da lui e suppone che "parteggi" per lui) ma poi chiede provvigione anche al compratore, dove sta la trasparenza? Come si fa a quantificare e garantirsi la "equidistanza" ta le parti? Un mandatario da contratto e' obbligato a qualificarsi immediatamente come tale o puo' "provarci" ed intascare da entrambi?
Io ho sempre confidato sul fatto che l'impegno deve essere per entrambi le parti perche' scopo del mediatore oggi non e' tanto "vendere alto" per avere una provvigione maggiore ma soprattutto VENDERE... ma rimarra' sempre il tarlo che ti abbiano spinto a spendere piu' di quello che il venditore sarebbe stato disposto a cedere... ma onestamente, se fossi venditore potrei pensare lo stesso... boh... hi ci capisce piu'...???

 

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Ma soprattutto, agli occhi del compratore, come fa a sapere se un agente e' mediatore o un mandatario che chiede anche a te l'"arrotondamento"? Se si qualifica immediatamente come mandatario e' chiaro, rappresenta il venditore e "lavora per te" nella misura in cui gli garantisci la vendita. Se invece risulta sotto contratto di mandato per la parte venditrice (ovvero il venditore sa che prende provvigione solo da lui e suppone che "parteggi" per lui) ma poi chiede provvigione anche al compratore, dove sta la trasparenza? Come si fa a quantificare e garantirsi la "equidistanza" ta le parti? Un mandatario da contratto e' obbligato a qualificarsi immediatamente come tale o puo' "provarci" ed intascare da entrambi?
Io ho sempre confidato sul fatto che l'impegno deve essere per entrambi le parti perche' scopo del mediatore oggi non e' tanto "vendere alto" per avere una provvigione maggiore ma soprattutto VENDERE... ma rimarra' sempre il tarlo che ti abbiano spinto a spendere piu' di quello che il venditore sarebbe stato sisposto a cedere... ma onestamente, se fossi venditore potrei pensare lo stosso... boh... hi ci capisce piu'...???

Quasi tutti i mediatori sono sotto contratto ormai...ma ci provano convinti di essere mediatori tipici quando non lo sono.
Io credo che in realtá la distinzione tra mediatore e mandatario sia che il primo PORTA ALLA CONCLUSIONE DELL'AFFARE e per prendere la provvigione da entrambe le parti dovrebbe avere un incarico senza esclusiva e con possibilitá di recesso senza penali. L'incarico servirebbe per trasparenza SOLO a definire le provvigioni in caso di conclusione e come AUTORIZZAZIONE esplicita ad attivarsi per la ricerca di una controparte.
Il Mandatario invece GESTISCE l'affare per conto del cliente che lo incarica in esclusiva, per un dato tempo e lo paga per la prestazione (o per lo meno rimborsato delle spese) anche se l'affare non é stato concluso.
Mah....