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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La norma UNI 10750, spesso usata per il calcolo dello superficie commerciale dell'immobile, è stata abolita in quanto sostituita dalla norma UNI EN 15733
    http://www.uni.com/index.php?option...ita-uni&catid=111:generale&Itemid=546&lang=it

    il testo della norma UNI EN 15733 lo trovate anche nel sito di Andrea Boschini :ok:e, come si vede, non c'è più traccia dei "criteri di ponderazione", che non sono assolutamente da confondere con i rapporti mercantili :confuso:

    per approfondimenti sul tema consiglio questo link :fico:
     
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  2. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quindi addio coefficienti?

    Dammi indicazioni più precise che aggiorno la pagina delle stime...
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Eh, eh ... addio coefficienti ... e prima, quando c'era la norma UNI?

    Nota la terminologia utilizzata: parlavano di "criteri di ponderazione"
    In estimo di parla di rapporti mercantili che ti insegnano come calcolarli: utilizzando i dati del mercato . Non stiamo parlando di sinonimi, ma fa comodo ritenere che lo siano

    Se si esegue l'indagine di mercato si scopre la difficoltà nel determinare questi rapporti e si applicano le migliori metodologie estimative
    Se non si esegue l'indagine di mercato e comunque esegui una comparazione fra gli immobili ... l'errore è uguale su tutto ... (semplificando molto brutalmente)
    Se non si esegue l'indagine e si usano prezzi medi, quotazioni & C. si dovrebbe almeno verificare se questi sono stati ottenuti con gli stessi criteri ...
    ...
    Tornando a noi ... cosa succedeva, e succede, nella pratica? :innocente:
    Che, siccome a far le cose fatte per bene costa impegno e soldi, si pensava che utilizzare rapporti mercantili trovati sui testi e/o coefficienti di ponderazione contenuti nelle norme uni ... ponesse al riparo il perito ... invece non è così, e non lo è mai stato
    "Così fan tutti " ... "Mal comune mezzo gaudio" ... se c'entro il prezzo sono il più bravo ... :pollice_verso:

    Quindi per un perito che ha lavorato bene è una manna l'abrogazione della norma uni così avrà un elemento in più per "smontare" chi la riteneva dogma.
    Per il perito che invece li ha usati ... se ne faccia una ragione e provveda ad aggiornarsi ... le possibilità di far meglio ci sono e sono sempre più richieste dal mercato

    Bisogna iniziare a conoscere il mercato, le possibilità ci sono tutte
     
  4. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    la uni 15733 la conosco benino, ma non ricordo il passaggio sull'estimo... me lo indichi?
     
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La UNI 15733 è intitolata "Requisiti per la fornitura di servizi degli agenti immobiliari" e con l'estimo non c'entra in quanto ha scopi diversi dalla valutazione immobiliare.

    Il mercato non si può pretende di "dominarlo" o interpretarlo con coefficienti, rapporti ... ideali, teorici, accademici ... il mercato va conosciuto e indagato e solo in questo modo puoi verificare la bontà della teoria.
    Se, come ho riscontrato, i rapporti mercantili risultano nella pratica incalcolabili ... non utilizzerò mai una qualsiasi norma che pretende di normalizzare il mercato senxa conoscerlo
    ...
    provo a spiegarmi con un paragone

    In Emilia tecnici, studiosi & luminari avevano dichiarato il territorio senza alcun rischio sismico ... tutto certificato, a norma, a posto con le carte ... il terremoto è avvenuto lo stesso. E' mancata la conoscenza, l'esperienza ... e di questo si cercherà di far tesoro per il futuro ... tutta l'Italia a rischio sismico? Di sicuro si sbaglierebbe di meno ;)
    Pensa ora al mercato immobiliare ... a quanta teoria infondata e demagogia è sottoposto ... è in una situazione ancora peggiore del territorio emiliano dichiarato non sismico
     
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  6. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il concetto, come sai, lo comprendo... non capisco dove la 15733 sostituisca la 10750... in modo palese e non sottinteso, intendo.

    ps. e il 138 lo dimentichi? :)
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare

    "L’attività normativa sulla qualificazione del processo , che può essere propedeutica alla qualificazione della figura professionale, intende riprendere i contenuti della norma UNI 10750 "Servizi - Agenzie immobiliari - Requisiti" (ritirata a seguito della pubblicazione della UNI EN 15733 "Servizi erogati da agenti immobiliari - Requisiti per l'erogazione dei servizi da parte degli agenti immobiliari"), recuperando quelle parti, inerenti proprio la valutazione immobiliare, non in sovrapposizione con la norma europea."[DOUBLEPOST=1375177049,1375176995][/DOUBLEPOST]
    rinfrescami la memoria :stretta_di_mano:
    :fiore:
     
  8. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dpr 138/98 allegato c... ;) chee sai a cosa serve e sai come è usato... e comuqneu ci sono i coefficienti suggeriti dall'ADT :)

    Insomma, è un mondo difficile.
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Allegato C
    NORME TECNICHE PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE CATASTALE DELLE UNITA'
    IMMOBILIARI A DESTINAZIONE ORDINARIA (GRUPPI R, P, T)
    Criteri generali
    1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati

    la normativa vale ai fini catastali non valutativi
    parlano sì di tariffe d'estimo ma in applicazione della legge
    Legge 23 dicembre 1996, n. 662 "Misure di razionalizzazione della finanza pubblica"

    Non è la legge che ti autorizza a "interpretare" il mercato, il mercato va indagato, conosciuto, capito ... vedi esempio precedente sulla zona sismica

    estratto dal DPR 138/98
    "della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento"
    è una norma valevole a fini catastali, di mercantile non ha niente
    affinché abbia fondamento mercantile mi devi trovare la compravendita di un immobile e di un'area scoperta di pertinenza e verificare se il loro rapporto di prezzo del 10% è corretto ... allora lo puoi applicare ... in quel caso però, non in tutta Italia ;)
    molto meglio proseguire con la comparazione diretta, no €/mq ... troppi rischi
     
  10. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dovresti ringraziarmi per averti dato l'occasione di ricordarlo :D Ma come sai ciò e di uso consueto, da anni... perfino nelle stime dei tribunali... che ora cambiano, ma ORA. Ci vuole tempo per le cose..
     
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  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    è chiaro, ti ringrazio :stretta_di_mano:
    ma guarda che le stesse cose dette allo stesso modo ... i privati le capiscono eccome ... molto meglio e di più di tanti "professionisti"
    dovrebbero quindi pure altri ringraziarti e ... porsi tante domande sulle motivazioni per cui si frequenta un forum :fiore:negli stessi giorni dire le stesse cose su mezzi social diversi producono risultati opposti ... altrove nascono opportunità :ok:
     
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Va beh, era una battuta, mica dovevi ringraziarmi sul serio :p
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    quando ci vuole ci vuole ... mica mi hai comprato :^^:
    sai che guardo al contenuto e non alle persone ;):ok:
    quindi occhio, non faccio sconti a nessuno :risata:
     
  14. Michele1958

    Michele1958 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao Carlo, sono nuovo del FORUM e vorrei sapere dove posso trovare il testo della nuova normativa. Secondo opero nel campo immobiliare dal 1992 e ho sempre operato in fase valutativa con sopralluoghi, informazioni di zona e mi sono sempre interessato dei mutamenti sia delle microzone che delle macrozone. Ora la domanda la discrezionalità del valutatore nel interpretare i dati assunti è sempre valida oppure no?
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    cosa intendi per discrezionalità?
    esistono regole chiare da rispettare
     
  16. Michele1958

    Michele1958 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Si certo ma la valutazione di un immobile nn può essere standardizzata, ci sono molte variabili da immobile a immobile e la valutazione può risentire del parere soggettivo del valutatore. Era questa la mia domanda oltre alle regole da seguire se nelle conclusioni finali il parere del valutatore può incidere.
     
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il fattore umano è, è stato, e sempre sarà determinante nel bene e nel male.
    Importante è che tutto sia chiaro e trasparente in ogni aspetto della valutazione in modo che anche il fattore umano/discrezionalità sia sempre e comunque verificabile: è una questione di professionalità, di etica, di senso civico.
    Ora questa trasparenza purtroppo non è molto diffusa, c'è troppa discrezionalità in tanti aspetti ... e questo è un male per il cliente e per il mercato.
    Si può e si deve migliorare
     
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