Caparra confirmatoria e acconto prezzo

[sissy6565]

Buongiorno a tuti. Vorrei un vostro cortese parere. Sto acquistando una casa, tramite agenzia. L'altro giorno abbiamo concluso il preliminare di vendita (da registrare) presso l'agenzia. Il prezzo pattuito per il preliminare era 40.000 euro (su un costo totale di 280.000). Sulla proposta di acquisto c'era scritto che sarebbero stati versati come caparra confirmatoria, ma al momento del compromesso, il venditore ha preteso che venissero suddivisi in due parti e che 20.000 fossero versati come caparra confirmatoria, mentre i rimanenti 20.000 dovevano essere versati come acconto prezzo. Ciò, per me, ha comportato un aumento delle spese di registrazione (il 3% per l'acconto prezzo, contro lo 0,50% per la caparra confirmatoria), ma l'agente immobiliare mi ha rassicurato che mi verranno "restituiti", nel senso che verranno sottratti dalle imposte finali. La mia domanda è questa: secondo voi, esperti del settore, cosa può aver spinto il venditore a pretendere tale modifica? Forse non è più sicuro di vendere? Ma, se così fosse, perché dovrebbe esporsi a rimborsare comunque una spese cospicua (i 20.000 euro di caparra confirmatoria raddoppiati)? Grazie di cuore e cordiali saluti

 

[Zagonara Emanuele]

Probabilmente ha voluto cercare di ridurre al minimo gli eventuali "danni" che dovessero subentrare in caso di un suo ripensamento o nel caso in cui trovasse da vendere ad un terzo soggetto l'immobile, prima del rogito fissato con te.

 

[Utente Cancellato 72152]

Probabilmente ha voluto cercare di ridurre al minimo gli eventuali "danni" che dovessero subentrare in caso di un suo ripensamento o nel caso in cui trovasse da vendere ad un terzo soggetto l'immobile, prima del rogito fissato con te.

Probabilmente è andata così. Vedo che la postante scrive da Roma, e a Roma i prezzi oscillano molto a seconda delle zone. Un bilocale in zona Eur con posto auto scoperto può costare 280.000 Euro. Ma non è mai detto, puoi anche trovare chi ti dà di più: va a fortuna. Ecco perché la gente vuole "tenere il piede in due scarpe", minimizzando i danni in caso di ripensamento, che sarebbe non un vero ripensamento, ma magari vendere a qualcuno che dà 40.000 Euro in più.

 

[francesca63]

Sulla proposta di acquisto c'era scritto che sarebbero stati versati come caparra confirmatoria, ma al momento del compromesso, il venditore ha preteso che venissero suddivisi in due parti e che 20.000 fossero versati come caparra confirmatoria, mentre i rimanenti 20.000 dovevano essere versati come acconto prezzo. Ciò, per me, ha comportato un aumento delle spese di registrazione (il 3% per l'acconto prezzo, contro lo 0,50% per la caparra confirmatoria), ma l'agente immobiliare mi ha rassicurato che mi verranno "restituiti", nel senso che verranno sottratti dalle imposte finali

Mi spiace che tu sia stata “costretta” a fare una cosa non necessaria.
Se nella proposta accettata c’era scritto che davi 40.000 a titolo di caparra, avresti legittimamente potuto rifiutarti di assecondare la nuova richiesta del venditore.
Oppure avresti potuto dire “ok, ma le imposte in più le tiri fuori tu”, a prescindere dal fatto che si potranno “recuperare”.
Anche l’agente poteva non insistere, direi.
Le motivazioni del venditore restano difficili da comprendere, perché ridarti 20+20 se sarà inadempiente nei tuoi confronti mi pare comunque un valido deterrente .

 

[sissy6565]

Grazie a tutti di cuore per le esasustive risposte. Devo dire che il prezzo era un prezzo giusto per l'appartamento (che si trova in zona Appio Latino). Non credo che trovino qualcuno che dia loro una cifra a tal punto più elevata da far loro ammortizzare gli eventuali 40.000 euro che dovrebbero ridare a me (20.000+20.000). E' possibile che abbiano problemi di altro genere che, secondo loro, potrebbero costringerli ad un ripensamento sulla vendita della casa (come ipotizzato da Emanuele)? Devo dire, onestamente, che quanto accaduto mi fa stare un po' con la pelle sollevata, oltre ad avermi creato una piccola arrabbiatura, perché trovo tutto questo un'inutile complicazione.

 

[Utente Cancellato 72152]

E' possibile che abbiano problemi di altro genere che, secondo loro, potrebbero costringerli ad un ripensamento sulla vendita della casa

Beh, io non conosco la situazione immobiliare dei venditori. Magari stanno "vendendo per comprare", e quindi se non riescono a comprare, non vogliono nemmeno vendere (giustamente).
Potrebbe essere un'altra motivazione valida per tentare di ridurre un po' il "raddoppio per inadempienza".

 

[Utente Cancellato 72152]

Non credo che trovino qualcuno che dia loro una cifra a tal punto più elevata

Questo non è detto. Pensa ad uno che abita nell'appartamento di fianco. Farebbe un appartamento unico. Andrebbe bene anche uno che abita esattamente sopra o esattamente sotto al tuo appartamento, basta una scala interna con le apposite autorizzazioni. Non possiamo escludere al 100% che sia impossibile trovare un pazzo che gli offre 50.000 Euro in più di quanto gli hai offerto tu.

 

[sissy6565]

Beh, io non conosco la situazione immobiliare dei venditori. Magari stanno "vendendo per comprare", e quindi se non riescono a comprare, non vogliono nemmeno vendere (giustamente).
Potrebbe essere un'altra motivazione valida per tentare di ridurre un po' il "raddoppio per inadempienza".

so che stanno acquistando un immobile per il quale è in corso una pratica di affrancazione. Sarà questo il motivo?

 

[Utente Cancellato 72152]

so che stanno acquistando un immobile per il quale è in corso una pratica di affrancazione. Sarà questo il motivo?

Onestamente non so cosa sia la pratica di affrancazione (ammetto la mia ignoranza, devo cercare su Google).

Comunque sì, se stanno acquistando anche loro un immobile, in pratica "stanno vendendo per comprare", e cercano di minimizzare i danni.

 

[Utente Cancellato 72152]

Ecco ho trovato la risposta sull'affrancazione:

Che si intende per affrancazione?
Per affrancazione si intende la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati nei Piani di Zona, a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile a favore dell’Amministrazione Comunale.


In pratica è edilizia convenzionata, pure io ho un box a Roma con diritto di superficie, ho chiesto di acquistare la proprietà piena (tramite PEC) ma non mi si sono filati neanche di striscio, il Comune di Roma è ingolfato dalle richieste e per fare una cosa banale, magari pure pagando, passano settimane, mesi, anni.