Io oggi dico che l'agenzia avrebbe dovuto avvisarmi.
Io mi sono affidata ad un'agenzia per essere aiutata, informata, tutelata.
Altrimenti e che serve? a fare da passacarta?
L'acquirente non e' sempre (come nel mio caso) a conoscenza di tutte le leggi varie.
Da nessuna parte e da nessuno mi e' stato detto niente fino al momento in cui mi trovavo al rogito.
Oggi, con il senno di poi, mi sarei alzata e sarei andata via, conscia di quello che facevo.
Mi sento una spada di Damocle che non mi merito.
Ma il punto finale e': su chi mi rivalgo e come, se l'ADE dovesse bussare alla mia porta?
hai perfettamente ragione.
io so questo:
Come tutelarsi
«Il privilegio fiscale – spiega il notaio Giovanni Rizzi – è oggettivo e non soggettivo: lo Stato può cioè rivalersi sull'immobile e non sul venditore. Se questi si rende irreperibile, ipotizziamo, finisce che a pagare per le irregolarità resti solo l'acquirente». In queste situazioni, per tutelarsi, al momento del rogito l'acquirente può chiedere al notaio di detrarre dal prezzo di acquisto l'eventuale importo da pagare per la perdita dei benefici, lasciarlo in deposito e svincolarlo solo quando il venditore avrà dimostrato di essersi messo in regola. O nel caso arrivino i controlli da parte degli uffici finanziari.
«In teoria – continua il notaio Rizzi – se fossi l'acquirente chiederei al venditore di denunciare al Fisco la situazione». La cosa più corretta sarebbe dunque chiedergli di pagare l'imposta ordinaria e la relativa sanzione.
il mancato pagamento da parte del venditore di quanto dovuto a titolo di decadenza dai benefici fiscali può riflettersi negativamente sull'acquirente a causa del privilegio speciale di cui beneficia lo Stato sull’ immobile alienato prima del decorso del quinquennio (il privilegio è una causa legittima di prelazione accordata dalla legge in considerazione della causa del credito). Ai sensi dell’articolo 56, comma 4, secondo periodo del citato Dpr n. 131/1986, infatti, «lo Stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal Codice civile. Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione». Ai sensi dell’articolo 2772, comma 1, Codice civile, hanno privilegio speciale immobiliare «i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto».È opinione diffusa, sia presso la giurisprudenza di legittimità che l’Amministrazione finanziaria, che il credito dello Stato per imposta di registro – anche quando si tratti di imposta dovuta in misura ordinaria a seguito della decadenza da agevolazioni concesse all’atto della registrazione – sia sempre assistito da privilegio speciale sull’ immobile a cui si riferisce l’imposta di registro stessa. Il privilegio può essere esercitato anche in pregiudizio del sub-acquirente (Si veda Cassazione civile, 11 maggio 1978, n. 2294; Risoluzione del 31 marzo 1977, 251475). Di conseguenza, è opportuno – ogni volta che si cede un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima dei cinque anni dall'acquisto – che l'acquirente si premuri di ottenere adeguate garanzie dal venditore in ordine al riacquisto, entro l'anno, di altra "abitazione principale" o, in alternativa, al pagamento di tutte le somme dovute. (Fonti: Il Sole 24 Ore).
Per invocare la tutela del compratore ai sensi dell’articolo 2772 C.C. la dottrina prevalente teorizza che la decadenza segua l’acquisto di un anno: in realtà, come appena dimostrato, la decadenza è contestuale alla vendita. Contestuale, beninteso, alla stessa atipica maniera in cui sono contestuali il trasferimento originario e l’imposta principale. A rigore, per la verità, l’imposta sui trasferimenti dovrebbe nascere solo quando i trasferimenti si sono perfezionati: ma siccome in questo modo il privilegio non potrebbe mai nascere (perché tutti gli acquisti sarebbero anteriori ad esso) si ricorre alla finzione per la quale l’imposta nasce insieme al trasferimento. Così, per esempio, dall’Invim scaturiva il privilegio che poteva anche andare a danno dell’acquirente. Egualmente, insieme al trasferimento infraquinquennale dell’immobile si verifica il sorgere dell’imposta complementare, e nasce a favore dello Stato il privilegio che l’accompagna. L’acquirente in buona fede, attraverso il filtro e la consulenza del notaio, è in grado di venire a conoscenza, usando l’ordinaria diligenza, dell’esistenza del privilegio.
Il quadro prima prospettato va dunque ribaltato: l’acquirente può legittimamente esigere dal venditore la prestazione di idonea tutela a garanzia del pagamento dell’imposta complementare, già sorta a carico del venditore di bene infraquinquennale, ancorché il potere effettivo di riscossione dell’Ufficio sia ancora paralizzato, e il venditore che si rifiutasse di prestarla sarebbe inadempiente, con tutte le conseguenze di ciò; il notaio è tenuto non solo ad informare l’acquirente e opportunamente consigliarlo, ma anche ad accettare il deposito, e in qualche modo a sollecitarlo; qualora lo Stato agisca sull’immobile mediante il privilegio, l’assenza di deposito, in mancanza di prova contraria, genera una responsabilità professionale del notaio, il quale dovrà avere quindi cura di farsi rilasciare una liberatoria dall’acquirente, essendo ovviamente quest’ultimo libero di fidarsi personalmente del venditore o comunque di non volere subordinare al deposito della somma la stipula dell’atto notarile. Va da sé che sarebbe quanto mai consigliabile regolamentare tali situazioni già al momento del contratto preliminare. A noi sembra che quando l’ordinamento offra margini per utilizzare il notaio nella sua funzione qualificata di garanzia, ineguagliabile punto di equilibrio tra l’interesse dello Stato alla riscossione dei tributi e quello dei privati di poter contare sulla certezza e intangibilità dei diritti acquistati, non esista alcuna ragione per assumere, nel dubbio, una posizione che di quei due interessi ne sacrifichi uno.
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L’interesse pratico di questa disputa, comunque, si attenua per effetto dell’ultimo comma dell’articolo 56 del D.P.R., che prevede l’estinzione del privilegio decorsi cinque anni dalla data di registrazione, e non pare dubbio che la registrazione in questione sia quella del primo atto, nel quale trova fonte l’imposta complementare. A questo punto, la rivendita dopo il quarto anno e un giorno non avrà nessuna possibilità di essere colpita dal privilegio, e il deposito notarile avrà ragion d’essere solamente per le rivendite effettuate più a breve scadenza dall’acquisto