Il famoso "rent to buy"

[ingelman]

Credo che escludere a priori sia sbagliato ma non si può non considerare i rischi.
Quello che ho notato soprattutto nel nuovo è che a volte il margine di prezzo che divide l'incontro delle due volontà (acquirente e venditore) mediamente si aggira tra il 10% e 15% in termini economici del prezzo di compravendita richiesto su un valore tra i 250/300K (30k di media)
che guardacaso spesso coincidono a quelle che sono l'IVA e spese accessorie. (parlo di statistiche mie personali da prendere come tali), ovviamente dove ho considerato il mutuo all'80% LTV spinto ed ottimistico.
In questo caso si potrebbe prendere in considerazione una formula cuscinetto (evito di dare un nome al prodotto) che possa rendere l'operazione fattibile, certo non con 6k di caparra (diciamo il fatidico 20% come minimo).

Sempre comunque con tante incertezze.
La formula contrattuale ben fatta è importantissima in quanto limità gli effetti di eventuali incidenti di percorso ma non può in nessun modo prevenirli.

Hai mai sentito parlare di casa mia leasing?

casa tua leasing? io sinceramente no

Il nome è Interessante ... in cosa consiste?

 

[Rosa1968]

Cerca su internet per ora che devo infornare la torta.stamattina sono uscita ed ora mi tocca preparare ....

 

[nuova H&F]

Fra i vari casi di contenziosi da studiare con cura : interruzione consensuale rent-to-buy e calcolo della quota affitto e quota vendita ( da rimborsare al compratore).

 

[ingelman]

devo infornare la torta

 

[Tobia]

ora devo infornare la torta..

[DOUBLEPOST=1414320870,1414320587][/DOUBLEPOST]Tornando seri:

Furbizia italiana+
Volubilità italiana+
Casistica insufficiente+
Mercato in ribasso=

Per ora passo,
non siamo ancora pronti.

 

[Rosa1968]

Il mercato in ribasso non c'entra nulla sono le condizioni che oggi fanno nascere queste formule.
Come ti spieghi che nonostante i prezzi bassi chi compra si conta sulle dita?

 

[AndreaRusso]

Io sono perfettamente convinto che in giro ci siano dei disastri causati da pseudo Rent to Buy (che poi invece sono affitti con riscatto o preliminari ad effetti anticipati o vendite con riserva di proprietà) e sono altrettanto convinto che l'Art. 23 del Decreto Sblocca Italia non farà altro che incrementare il numero di questi disastri, semplicemente perché oramai sul Rent to Buy siamo in pieno "far west". Io però guardo le mie statistiche, e penso di essere l'unico in Italia in grado di fornire delle statistiche attendibili. Non a caso qualche giorno fa mi ha chiamato un giornalista del Sole 24 Ore, chiedendomi di fornirgli le mie statistiche e la descrizione delle ultime due operazioni concluse con il rogito. Vi incollo il contenuto della mail che gli ho inviato. L'articolo dovrebbe uscire giovedi prossimo sull'inserto Casa Plus 24. Ecco il testo della mia mail al giornalista.

I contratti di compravendita “Rent to Buy” conclusi con l'intervento consulenziale degli Specialisti della rete “Rent to Buy Consulting” ammontano ad oltre un centinaio e sono stati sottoscritti con la seguente progressione:
- 2% nel 2009
- 4% nel 2010
- 8% nel 2011
- 14% nel 2012
- 30% nel 2013
- 50% nel 2014

Dal 2013 abbiamo iniziato ad applicare il Rent to Buy anche ad immobili commerciali, capannoni artigianali/industriali e strutture alberghiere.
Abbiamo sempre fatto trascrivere tutti i preliminari di compravendita.
Abbiamo quasi sempre impostato le operazioni sulla durata di 3 anni, solo in casi particolari siamo andati oltre.

Sono state regolarmente concluse con il rogito tutte le operazioni accese fino al 2011, tranne una, che non è stata abortita ma si è resa necessaria una proroga di 2 anni sui 3 originariamente previsti a causa della temporanea perdita del posto di lavoro di uno dei due coniugi, la moglie.

Non vi è attualmente alcun aborto delle operazioni accese e nessun contenzioso tra acquirenti e venditori. Tutti gli acquirenti stanno pagando regolarmente.

Gli ultimi due rogiti sono stati quelli delle compravendite di seguito descritte.

Andrea ha acquistato in provincia di Brescia un immobile nel quale già viveva in quanto aveva sottoscritto con il costruttore un “affitto con riscatto”, molto artigianale, al termine del quale non riusciva però ad ottenere il mutuo perché con l'affitto con riscatto non aveva generato equity agli occhi del mondo bancario.

I contratti Rent to Buy (preliminare + locazione) sono stati stipulati in data 29/05/2012, il rogito è avvenuto in data 23/06/2014, con 11 mesi di anticipo sui tre anni previsti.

Grazie alla corretta creazione dell'equity con il Rent to Buy Andrea ha ottenuto il mutuo dalla propria banca, Credem, senza nemmeno chiedere l'assistenza del consulente finanziario.

Il programma Rent to Buy era stato così impostato:

- prezzo pattuito: 215.700 Euro

- caparra al preliminare 16.000 Euro

- versamenti mensili: 900 Euro, di cui 450 come acconto riferito al preliminare e 450 come affitto riferito al contratto di locazione

- saldo al rogito: 183.500 Euro


Edmond ha acquistato a Firenze, assieme alla moglie, un immobile che era di proprietà di una Signora che, dopo aver avuto una esperienza negativa con un inquilino, aveva deciso di vendere, ma non ci riusciva perché l'appartamento era da ristrutturare.

Gli acquirenti giravano da un anno per le banche senza riuscire ad ottenere il mutuo, pur avendo entrambi un contratto di lavoro a tempo indeterminato: non avevano sufficiente equity e chiedevano un mutuo al 100% che gli veniva puntualmente negato.

I contratti Rent to Buy (preliminare + locazione) sono stati sottoscritti in data 18/11/2011, il rogito è avvenuto in data 15/10/2014.

Gli acquirenti hanno innalzato il loro livello di equity grazie al programma Rent to Buy ed hanno anche accresciuto il valore dell'immobile effettuandone da subito la ristrutturazione.

Il mutuo è stato erogato da Ingdirect con l'assistenza di un consulente finanziario Credipass.

Il programma Rent to Buy era così impostato:

- prezzo pattuito: 170.000 Euro

- caparra al preliminare 5.100 Euro

- versamenti mensili: 850 Euro, di cui 570 come acconto riferito al preliminare e 280 come affitto riferito al contratto di locazione

- saldo al rogito: 144.380 Euro

 

[Ponz]

Che ci siano casistiche dove il r2b risolve alcune impasse è pacifico, servirebbe teoricamente a quello, quindi inutile postarne i vantaggi, sono intrinseci nel mezzo rispetto al momento... ma sia il tempo passato che i numeri non sono abbastanza per me

Che non abbiano smesso di pagare è un bene, ma non aiuta a capire cosa accade SE smettono e non sono ragionevoli.

Quindi continuo a sconsigliare e a farlo solo in caso di insistenza delle parti.

 

[ingelman]

Il programma Rent to Buy era così impostato:
- prezzo pattuito: 170.000 Euro
- caparra al preliminare 5.100 Euro
- versamenti mensili: 850 Euro, di cui 570 come acconto riferito al preliminare e 280 come affitto riferito al contratto di locazione
- saldo al rogito: 144.380 Euro

dicendo che tutti i contratti sono stati conclusi entro e non oltre i 36 mesi come hai detto lascia comunque aperta la strada a fare delle giuste valutazioni
prendiamo l'esempio 36 mesi

Prezzo concordato
170.000 - caparra al preliminare 5.100 Euro -
restano a saldo 164.000

versamenti mensili: 850 Euro, di cui 570 come acconto riferito al preliminare e 280 come affitto riferito al contratto di locazione

570 x 36 = 20.520 euro
170.000 - (20.520 + 5.100) = 144.380 (i conti tornano).

!70.000 x 0.80 (ltv) = 136.000 quindi i sopra riportati 14.380 euro rappresentano 85% del valore dell'immobile come importo di mutuo da erogare, di per se già al di sopra di una soglia di sicurezza.

mi chiedo se il mercato in questo periodo dovesse subire un'ulteriore flessione a ribasso di almeno un possibile 10% (ipotesi non così assurda) ovvero 17.000 euro da togliere al valore dell'immobile che può scaturire da una perizia ad oggi ... ovvero 170.000 - 17.000 = 153.000 valore tra 36 mesi .

Il cliente si troverà nella condizione di sperare che gli venga erogato un mutuo al 100% o giù di lì (le banche prendono come riferimento il minor valora tra quello dichiarato nel preliminare e quello di perizia).

Con queste caratteristiche e questi numeri a mio dire (parlo da profano) questa è un operazione a rischio dove si cammina sul filo del rasoio.

Ovviamente il mio è un esempio che può sicuramente essere smentito,
AndreaRusso stò postando in maniera critica (da ignorante) ma al fine di sollecitare risposte per approfondire meglio la materia che trovo interessante.

Anche dagli esempi postati vedo ancorà molta fragilità.

 

[AndreaRusso]

Preciso che io lavoro su un'equity minima del 15% solo perché ho la possibilità in tutta Italia di far assistere i clienti da una rete di consulenti finanziari piuttosto forte e con molte banche convenzionate, altrimenti dovrei anch'io ragionare sul 20%. Vi faccio però notare che Andrea ha fatto tutto da solo con la sua Banca, Credem, che può errivare ad erogare il 95%, mentre Edmond, assistito dal consulente finanziario, ha ottenuto il mutuo da Ingdirect che, mi dicono, è una banca ottima ma piuttosto puntigliosa sui parametri di concessione dei mutui.
Entrambi avevano uno storico di versamenti regolari di un importo mensile ben più alto della rata del mutuo che hanno richiesto.
Chi fa il Rent to Buy paga puntualmente perché è consapevole che si sta costruendo uno storico di versamenti documentati preziosissimo per poi ottenere facilmente il mutuo.