Il famoso "rent to buy"

[Ponz]

Chi fa il Rent to Buy paga puntualmente perché è consapevole che si sta costruendo uno storico di versamenti documentati preziosissimo per poi ottenere facilmente il mutuo.

A me non risulta che sia un storico sul quale fanno molto conto... conta, ma non tanto oramai.

 

[gmp]

Anche io pensavo alla stesa cosa, ma in chiave "prezzo" ... immagina un acquirente che dopo tot anni (non sono più solo tre, e non erano nemmeno prima perchè potevi rinnovare il preliminare) vede tutti gli altri prezzi del cantiere calare...

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In un'ottica di un acquisto ci sta anche. Ma di un futuro acquisto però. Pensa a chi ha pagato anni di canone. Un cliente ieri mi ha detto 8 anni 90.000. Può comprare secondo te? Quanto risparmio ha accantonato? Attenzione costi di vita milanese.

e quanto sarebbe costata la casa che ha affittato invece? non penso solo 200.000 mettiamo...

 

[Rosa1968]

Valore immobile 150.000

 

[gmp]

Valore immobile 150.000

cioe a milano un immobile da 150.000 rende 900 euro al mese???

 

[Tobia]

dicendo che tutti i contratti sono stati conclusi entro e non oltre i 36 mesi come hai detto lascia comunque aperta la strada a fare delle giuste valutazioni
prendiamo l'esempio 36 mesi

Prezzo concordato
170.000 - caparra al preliminare 5.100 Euro -
restano a saldo 164.000

versamenti mensili: 850 Euro, di cui 570 come acconto riferito al preliminare e 280 come affitto riferito al contratto di locazione

570 x 36 = 20.520 euro
170.000 - (20.520 + 5.100) = 144.380 (i conti tornano).

!70.000 x 0.80 (ltv) = 136.000 quindi i sopra riportati 14.380 euro rappresentano 85% del valore dell'immobile come importo di mutuo da erogare, di per se già al di sopra di una soglia di sicurezza.

mi chiedo se il mercato in questo periodo dovesse subire un'ulteriore flessione a ribasso di almeno un possibile 10% (ipotesi non così assurda) ovvero 17.000 euro da togliere al valore dell'immobile che può scaturire da una perizia ad oggi ... ovvero 170.000 - 17.000 = 153.000 valore tra 36 mesi .

Il cliente si troverà nella condizione di sperare che gli venga erogato un mutuo al 100% o giù di lì (le banche prendono come riferimento il minor valora tra quello dichiarato nel preliminare e quello di perizia).

Con queste caratteristiche e questi numeri a mio dire (parlo da profano) questa è un operazione a rischio dove si cammina sul filo del rasoio.

Ovviamente il mio è un esempio che può sicuramente essere smentito,
AndreaRusso stò postando in maniera critica (da ignorante) ma al fine di sollecitare risposte per approfondire meglio la materia che trovo interessante.

Anche dagli esempi postati vedo ancorà molta fragilità.

Esattamente quello che intendevo quando parlavo di mercato in ribasso come ulteriore ostacolo al RtB

 

[AndreaRusso]

Nella compravendita tradizionale come tutelate l'acquirente contro il ribasso dei prezzi? Posso immaginare facendogli ottenere uno sconto che consideri già il futuro ribasso. Bene, nel Rent to Buy si fa uguale. Pensavate forse che perché il venditore fa il Rent to Buy il prezzo non sia trattabile? Nel Rent to Buy il disturbo al venditore si paga con la locazione a fondo perduto, non lo si paga certo una seconda volta rinunciando allo sconto.
Se non è così rinunciamo a vendere ed apriamo tutti delle agenzie "Soloaffitti" fintantoché i prezzi non si stabilizzano...

 

[gmp]

Nella compravendita tradizionale come tutelate l'acquirente contro il ribasso dei prezzi? Posso immaginare facendogli ottenere uno sconto che consideri già il futuro ribasso. Bene, nel Rent to Buy si fa uguale. Pensavate forse che perché il venditore fa il Rent to Buy il prezzo non sia trattabile? Nel Rent to Buy il disturbo al venditore si paga con la locazione a fondo perduto, non lo si paga certo una seconda volta rinunciando allo sconto.
Se non è così rinunciamo a vendere ed apriamo tutti delle agenzie "Soloaffitti" fintantoché i prezzi non si stabilizzano...

che c'azzecca? nella compravendita tradizionale la banca, il venditore e il compratore considerano il prezzo del momento in cui avviene il rogito; non si pongono il problema del valore tra x anni... se no: la banca diminuirebbe l'ltv, il venditore si darebbe una mossa ad accettare le proposte che arrivano e il compratore se ne starebbe in affitto

 

[Ponz]

Se non è così rinunciamo a vendere ed apriamo tutti delle agenzie "Soloaffitti" fintantoché i prezzi non si stabilizzano...

Si vende anche senza rent to buy non si vende a chi non può permetterselo è vero, ma abbiamo già passato una fase dove si spingeva all'indebitamento forzato tutti... e questa nuova mi pare solo una sorta di indebitamento ritardato....

E il ribasso un conto è quando lo hai pagato, un conto è quando sei dentro in fase "rent" e vedi ribassare tutto, non di 10mila euro ma del 20% ...

Allora smetti di pagare e ricatti il proprietario: "mi cali il prezzo o ciao" Cosa ci rimetti? NADA.
6k?

Il proprietario dovrà scontare ulteriormente, di parecchio quell'immobile quando uscirai, quindi gli conviene accettare

Anche su carta ne tengono conto, per modo di dire... ne tengono conto rispetto al listino, non rispetto a ciò che il mercato fa... quando hai gli invenduti e la banca preme... i prezzi scendono a corsa... perchè nessuno quasi acquista più su carta?

Tra gli altri motivi...

 

[nuova H&F]

a me sembra che il prezzo restsi sempre tutto da dare. Cioè l'affitto del r2b corripomde solo ad interessi di prefefinanziamento. il prezzo-casa cash-resta tutto sempre da pagare

 

[gmp]

Allora smetti di pagare e ricatti il proprietario: "mi cali il prezzo o ciao" Cosa ci rimetti? NADA.
6k?

sei peraltro stato in affitto, non hai "buttato i soldi dalla finestra" ma hai fruito di un servizio che poi almeno a giudicare dai prezzi di roma i canoni sono pure convenienti