bimbokid

Nuovo Iscritto
Un saluto a tutti e un ringraziamento sin d'ora a chi vorrà darmi qualche suggerimento per districarmi nella
situazione che vi descrivo qui sotto:

Io e mio fratello siamo coproprietari di due piccoli appartamenti che si trovano sullo stesso pianerottolo.
A maggio 2011 uno dei due è stato dato in comodato d'uso gratuito (con scadenza maggio 2012) ad un peruviano con moglie e due figlie di circa 7 anni. Motivo del comodato era che nell'altro appartamento (sempre nostro) dinanzi abitava nostra madre, con difficoltà ad uscire di casa, cui la moglie di questo peruviano faceva la spesa, commissioni varie e teneva compagnia. Preciso che il comodato era stato stipulato solo verbalmente, anche se, su richiesta dell'inquilino, era stato successivamente messo per iscritto e firmato un contratto che però non si è provveduto a registrare. Sia verbalmente sia nel comodato scritto era pattuito che il comodatario pagasse le spese condominiali e le utenze (che sono rimaste intestate a me).

A luglio di quest'anno nostra madre è improvvisamente morta. Il comodatario ha continuato a pagare spese e utenze sino a tutto settembre, quando ha smesso. Chiedendogli spiegazioni è inizialmente stato evasivo, poi a fine ottobre ricevo una raccomandata dal Sunia in cui l'inquilino mi chiede un contratto. Mi è stato inoltre detto che si è anche recato all'Agenzia delle Entrate affermando che la nuova legge sulla cedolare secca gli permette di denunciare la situazione per ottenere un contratto registrato d'ufficio a canone estremamente ribassato. A quel punto, pensando di cautelarmi, ho provveduto a registrare, pagando la sanzione per il ritardo, il contratto scritto che avevamo stipulato qualche mese prima.

A tutt'oggi non ho ancora ricevuto comunicazioni dall'Agenzia delle Entrate, mentre l'inquilino continua a non pagare nulla. Per convincerlo ad andare via gli ho offerto proprio recentemente una somma pari a 3.500 €, consapevole del fatto che sfrattare una famiglia con due minori in un comune ad alta tensione abitativa mi comporterebbe spese notevoli e credo almeno 6 anni di attesa. Alla mia offerta l'inquilino ha opposto un rifiuto, affermando che è assistito da un legale, che forse se ne andrebbe per 10.000 €, e che non ha intenzione di lasciare l'appartamento né anticipatamente né alla scadenza del comodato nel maggio 2012 in quanto l'Agenzia delle Entrate gli farà il contratto 4+4 a canone ridicolo.

Io non so più che fare... chiedo a voi...
Grazie per i consigli che vorrete darmi...
 

studiopci

Membro Storico
Purtroppo credo che non tu non abbia molto da fare , la superficialità nel non registrare il comodato d'uso ha dato un arma in mano al tuo inquilino, che difficilmente riuscirai a disattivare. La questione dei fitti è una questione molto delicata, dove la legge ( giustamente in alcuni casi ) tutela la parte più debole - l'inquilino - se a questo ci aggiungi la scaltrezza di un avvocato e la furbizia di un inquilino che abbozza e sfrutta la tua buona fede... succede quello che è successo a te. Fabrizio
 

ccc1956

Membro Senior
Professionista
chiamali scemi questi extracomunitari.
ma ancora non avete capito che bisogna essere in regola, sempre e comunque.
se fosse stato solo moroso, l'avresti sbattuto fuori prima.
 

bimbokid

Nuovo Iscritto
Il comodato fu fatto per volontà e necessità di mia madre che in cambio avrebbe ottenuto un po' di assistenza e compagnia (era vedova da anni ormai) che né io né mio fratello potevamo darle in quanto lavoriamo altrove.

Il comodato verbale è ammesso dalla legge, metterlo per iscritto è stato fatto per tutelare l'inquilino che temeva di essere mandato via come "abusivo". Sinceramente ci sembrava che i vantaggi di non pagare il canone ma solo spese e utenze costituissero già una situazione di privilegio per l'inquilino...

Qualche tempo dopo esser morta mia madre abbiamo detto all'inquilino che alla scadenza di maggio 2012 avrebbe dovuto lasciare l'immobile, e la sua risposta è stata quella di cercare di approfittare della situazione per far passare questo come un comodato fittizio. Del resto la nuova legge sulla cedolare ben si presta a queste distorsioni...

Non mi resta dunque che sperare che l'Agenzia delle Entrate si muova solo sulla base di qualche prova e non pregiudizialmente considerando il proprietario in ogni caso un evasore...
 

ccc1956

Membro Senior
Professionista
tu hai ragione ma io consiglio di non dare mai in comodato una propria proprieta'.
a nessuno.
mille volte meglio un contratto regolare.
del resto avevate bisogno di una badante???
La si pagava regolarmente per il suo aiuto e le si concedeva per comodita' con un regolare contratto di locazione un proprio immobile vicino alla mamma da accudire.
questo e' essere previdenti perche' gli stranieri sono furbi, a capire, immediatamente come volgere a proprio favore le Leggi italiane.:occhi_al_cielo::confuso:
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Scusate, gente, ma a me una tale conseguenza (contratto 4+4 + sanzioni tributarie), in tale fattispecie, appare, in primo luogo, inverosimile, in secondo insensata, e in terzo, francamente, inaccettabile. :shock:

Nessuno nega che le Entrate consentano la registrazione da parte del conduttore per i contratti in nero e i finti comodati, ma nel caso di specie - sempre che le bollicine non mi abbiano già dato alla testa - parrebbe di capire trovarsi di fronte ad un contratto di comodato di un bene immobile, in forma scritta e registrata, concluso per una determinata durata di tempo, con l'obbligo di restituzione dello stesso bene ricevuto. E' forse intercorsa transazione di denaro, non fiscalmente dichiarato, a titolo di canone, tra il nostro amico piemontese e il suo comodatario? Da quanto si evince dal #1, parrebbe di no. Salvo esame della fattispecie in concreto, non si capisce, quindi, la ragione per cui tale contratto:
a) sia giuridicamente nullo.
b) debba trasformarsi in un contratto 4+4 con rideterminazione del canone al triplo della rendita catastale.

E' mia opinione personale, trattandosi di un comodato a termine, che il comodatario, alla morte della madre del comodante, temendo che il medesimo non gli rinnovasse il contratto, approfittando della particolare situazione determinatasi, abbia sollevato motivi pretestuosi per non restituire il bene alla scadenza concordata. mediante minaccia di non voler liberare l'appartamento, nell'assunto che "l'Agenzia delle Entrate gli farà un contratto 4+4 a basso canone". Pertanto, nell'eventualità che il comodatario non riconsegni i locali alla scadenza, nella piena disponibilità del comodante, il medesimo sarà obbligato ad agire giudizialmente per il rilascio, oltre al risarcimento dei danni nonché alle penali, se contrattualmente previste.
 

Luciano Passuti

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Un saluto a tutti e un ringraziamento sin d'ora a chi vorrà darmi qualche suggerimento per districarmi nella
situazione che vi descrivo qui sotto:

Io e mio fratello siamo coproprietari di due piccoli appartamenti che si trovano sullo stesso pianerottolo.
A maggio 2011 uno dei due è stato dato in comodato d'uso gratuito (con scadenza maggio 2012) ad un peruviano con moglie e due figlie di circa 7 anni. Motivo del comodato era che nell'altro appartamento (sempre nostro) dinanzi abitava nostra madre, con difficoltà ad uscire di casa, cui la moglie di questo peruviano faceva la spesa, commissioni varie e teneva compagnia. Preciso che il comodato era stato stipulato solo verbalmente, anche se, su richiesta dell'inquilino, era stato successivamente messo per iscritto e firmato un contratto che però non si è provveduto a registrare. Sia verbalmente sia nel comodato scritto era pattuito che il comodatario pagasse le spese condominiali e le utenze (che sono rimaste intestate a me).

A luglio di quest'anno nostra madre è improvvisamente morta. Il comodatario ha continuato a pagare spese e utenze sino a tutto settembre, quando ha smesso. Chiedendogli spiegazioni è inizialmente stato evasivo, poi a fine ottobre ricevo una raccomandata dal Sunia in cui l'inquilino mi chiede un contratto. Mi è stato inoltre detto che si è anche recato all'Agenzia delle Entrate affermando che la nuova legge sulla cedolare secca gli permette di denunciare la situazione per ottenere un contratto registrato d'ufficio a canone estremamente ribassato. A quel punto, pensando di cautelarmi, ho provveduto a registrare, pagando la sanzione per il ritardo, il contratto scritto che avevamo stipulato qualche mese prima.

A tutt'oggi non ho ancora ricevuto comunicazioni dall'Agenzia delle Entrate, mentre l'inquilino continua a non pagare nulla. Per convincerlo ad andare via gli ho offerto proprio recentemente una somma pari a 3.500 €, consapevole del fatto che sfrattare una famiglia con due minori in un comune ad alta tensione abitativa mi comporterebbe spese notevoli e credo almeno 6 anni di attesa. Alla mia offerta l'inquilino ha opposto un rifiuto, affermando che è assistito da un legale, che forse se ne andrebbe per 10.000 €, e che non ha intenzione di lasciare l'appartamento né anticipatamente né alla scadenza del comodato nel maggio 2012 in quanto l'Agenzia delle Entrate gli farà il contratto 4+4 a canone ridicolo.

Io non so più che fare... chiedo a voi...
Grazie per i consigli che vorrete darmi...

A mio parere la tua situazione e' diventata molto delicata !
Premesso che il comodato e' un contratto gratuito e pertanto non puoi considerare il codatario come inquilino/conduttore.
Ma purtroppo e' quello che sosterra' la tua controparte allo scopo di trasformare il comodato in contratto di locazione.
Vedrai che sosteranno che non hanno pagato un canone di locazione ma che in "cambio" del canone hanno effettuato prestazioni d'opera ( vedi: assitenza alla mamma !) e che il comodato era uu contratto simulato.
Ti consiglio di farti assistere da subito da un legale o da una Associazione della Proprieta'
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Ciao, Luciano! :) Premesso che bisognerebbe leggere dettagliatamente il contratto di comodato in essere, avevo pensato anch'io a tale eventualità (prestazione d'opera), ma sul contratto di comodato registrato, che riporta quanto scritto precedentemente nel contratto non registrato - il nostro amico piemontese precisa - si pattuiva soltanto che il comodatario pagasse le spese condominiali e le utenze (intestate al comodante) e nient'altro...:confuso:
 

Luciano Passuti

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Ciao, Luciano! :) Premesso che bisognerebbe leggere dettagliatamente il contratto di comodato in essere, avevo pensato anch'io a tale eventualità (prestazione d'opera), ma sul contratto di comodato registrato, che riporta quanto scritto precedentemente nel contratto non registrato - il nostro amico piemontese precisa - si pattuiva soltanto che il comodatario pagasse le spese condominiali e le utenze (intestate al comodante) e nient'altro...:confuso:


Se il comodatario riesce a dimostrare con testimonianze che ha svolto opera costante di assistenza alla mamma c e' il concreto rischio che il Giudice consideri tale prestazione un compenso per l'utilizzo dei locali in comodato, che ricordo deve essere gratuito.
 

Graf

Nominato ad Honorem
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Egregio Bimbokid. Ti consiglio di consultare subito un legale in gamba.
Le leggi italiane sono spesso interpretate dai giudici contro gli stessi italiani.

Il comodato è essenzialmente gratuito, quando si stabilisce una controprestazione (anche in "nero") si realizza un contratto di locazione (Sent.Cass. n.276/75).


Ti auguro comunque buon anno 2012. Spero che il tuo problema venga risolto secondo il tuo desiderio.
 

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