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  1. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Partecipare ad un'asta immobiliare non è cosa difficile, ma prima di cimentarsi occorre sapere cosa si deve fare, come si deve fare, cosa succede in caso di aggiudicazione, e soprattutto perchè si fa.

    LE VENDITE GIUDIZIARIE
    Tutti possono partecipare alle vendite giudiziarie. Non occorre l'assistenza di un legale o di altro professionista. Ogni immobile è stimato da un perito del Tribunale. Oltre al prezzo si pagano i soli oneri fiscali (IVA o Imposta di Registro), con le agevolazioni di Legge (1^ casa, imprenditore agricolo, ecc.). La vendita non è gravata da oneri di rogito notarili o di mediazione. La proprietà è trasferita dal Giudice con decreto di trasferimento. La trascrizione nei registri immobiliari è a cura del Tribunale. Di tutte le ipoteche e pignoramenti, se esistenti, è ordinata la cancellazione. In caso di vendita davanti a notaio delegato, lo stesso provvederà direttamente alle predette cancellazioni a spese della procedura esecutiva. Le spese di cancellazione sono A CARICO DEL RICAVO D'ASTA, QUELLE DI VOLTURA E TRASCRIZIONE A CARICO DELL'AGGIUDICATARIO.
    Per gli immobili occupati dai debitori o senza titolo opponibile alla procedura il Giudice emette contestualmente al decreto di trasferimento ordine di liberazione immediatamente esecutivo.
    Prima di fare l'offerta leggere la perizia e l'ordinanza del Giudice o l'avviso di vendita del Notaio.( fonte: sito del tribunale di Busto Arsizio)

    COME PARTECIPARE
    Per poter partecipare ad un'asta l'interessato deve depositare nella cancelleria delle esecuzioni immobiliari, o fallimentari, o presso il notaio in caso di delega a quest'ultimo, entro il termine indicato nell'ordinanza/avviso di vendita, domanda in carta legale (IN BUSTA CHIUSA SE TRATTASI DI ASTA SENZA INCANTO) con indicazione delle generalità dell'offerente; codice fiscale se intende avvalersi dell'agevolazione fiscale per la 1° casa; stato civile; regime patrimoniale (se coniugato); visura camerale nel caso l'interessato sia una persona giuridica; indicazione del numero della procedura e - nel caso l'incanto preveda più lotti - del lotto che si intende acquistare.Chi intende non far apparire il proprio nominativo potrà delegare un avvocato il quale parteciperà "per persona da nominare". Unitamente alla domanda l'interessato dovrà depositare presso la Cancelleria un assegno circolare non trasferibile di importo pari al 10% del prezzo base nelle vendite con incanto ed il 10% del prezzo offerto nella vendite senza incanto, a titolo di cauzione, ed un secondo assegno circolare non trasferibile quale fondo spese di vendita pari al 5% del prezzo base (salvo conguaglio solo per l'aggiudicatario) o pari a diversa percentuale indicata nell'ordinanza/avviso di vendita. Gli assegni devono essere intestati a "POSTE ITALIANE SPA AGENZIA DI BUSTO ARSIZIO" per le aste relative alle esecuzioni. Per le aste fallimentari gli assegni devono essere intestati alla procedura fallimentare. Le spese di cancellazione sono a carico del ricavo della vendita. Se la vendita è stata delegata ad un Notaio l'assegno sarà intestato al Notaio stesso e alla procedura se richiesto (vedi avviso di vendita).
    Per le vendite con incanto: successivamente all'asta, entro il decimo giorno, chiunque è ammesso a depositare ulteriore offerta di acquisto per l'importo del prezzo di aggiudicazione maggiorato di almeno un sesto, versando altresì gli importi per spese e per cauzione nella misura e con le modalità sopra indicate. In tal caso, il Giudice o il Notaio disporrà nuova gara al prezzo minimo pari a quello dell'offerta in aumento, cui sono ammessi a partecipare tutti gli interessati.
    Non si può rinunziare all'aggiudicazione. In caso di mancato pagamento del prezzo nel termine fissato, l'aggiudicatario verrà dichiarato decaduto dal diritto di ottenere il trasferimento dell'immobile, perderà la cauzione versata e sarà tenuto a pagare la differenza tra il prezzo di aggiudicazione dell'incanto cui ha partecipato e quello di vendita del successivo incanto. (fonte: sito del tribunale di Busto Arsizio)

    Quanto avete letto sopra riassume brevemente chi e come si partecipa ad un'asta immobiliare adesso veniamo alla pratica:

    L'asta immobiliare e' l'ultimo atto di una lunga procedura che si può riassumere brevemente in: debito non pagato - pignoramento - perizia - asta. Tutta la fase precedente all'asta immobiliare poco interessa a chi vi partecipa, giova sapere solamente, a titolo di cultura personale, che la procedura immobiliare è sempre promossa da un creditore che si chiama creditore procedente, nel 95% dei casi si tratta di un istituto di credito, anche perchè la procedura esecutiva è piuttosto costosa, ed occorre anticipare diverse migliaia di euro prima che l'immobile vada effettivamente all'asta. La procedura è eseguita nei confronti del debitore (debitore esecutato o escusso) che per i piu' svariati motivi non ha onorato i propri impegni ai quali aveva dato a garanzia un immobile.

    Si trovano gli annunci anche presso gli uffici postali e presso le agenzie delle entrate con delle pubblicazioni a mo' di giornaletto Altrimenti bisogna andare presso le cancellerie dei tribunali e farsi dare l'elenco delle aste bandite.

    Non entrerò nell'aspetto giuridico e nella terminologia specifica, ma vi riferirò di come realmente funzionano per quello che è la mia esperienza personale.

    1) individuazione dell'immobile - L'immobile che va all'asta è stato peritato, con perizia asseverata da un professionista abilitato su incarico del Giudice. Il perito verificherà la posizione debitoria dell'escusso, controllerà la conformità dell'immobile e ne darà una valutazione, se la perizia è fatta bene ci dirà anche lo stato di occupazione dell'immobile, cioè se è libero, occupato dall'escusso, o locato.
    Per tutte le informazioni relative all'immobile la perizia è utilissima e bisogna leggerla e rileggerla, per la valutazione dell'immobile un buon Agenti Immobiliari non ha certo bisogno di quella del perito, sa perfettamente a QUANTO quel tipo di immobile si può vendere, diciamo che ci serve come termine di paragone.

    Aspetto importante è lo stato effettivo di occupazione dell'immobile, l'ideale sarebbe l'immobile libero, ma sappiate che la dicitura libero per la procedura, vuol dire che l'immobile è occupato dall'escusso, in caso di aggiudicazione d'asta l'aggiudicatario ha già in mano, col decreto di trasferimento, una specie di sfratto immediatamente esecutivo. Vuol dire 6/8 mesi per avere la disponibilità dell'immobile (almeno qui da noi)


    Se invece è affittato vi sono due possbilità:

    1 se è stato locato in data anteriore al pignoramento l'aggiudicatario subentra nel contratto di locazione e bisognerà attendere la fine naturale del contratto,

    2 se è stato locato in data successiva al pignoramento il contratto di locazione è NULLO, e quindi chi lo occupa lo deve immediatamente liberare.

    Attenzione a questa fattispecie, perchè a volte l'escusso sapendo di come andrà a finire la sua situazione fa un finto contratto con qualche amico o parente in maniera di scoraggiare eventuali acquirenti. Sono solo seccature e tentativi di procastinare il più possibile il rilascio dell'immobile, ma alla fine l'aggiudicatario ne entrerà sempre in possesso.

    E' chiaro che in questo settore non si verrà accolti con sorrisi e pacche sulle spalle, quindi difficilmente otterete collaborazioni di qualsiasi tipo dalla controparte.

    Altre cose da tenere presente sono le eventuali spese condominiali non pagate, non sempre sono evidenziate in perizia, ma sappiamo che ci sono e molte volte sono da pagare, almeno per i due anni precedenti, cosa da tenere in considerazione in caso di rivendita.

    Solitamente, ma non sempre, è data facoltà di poter visionare l'immobile i giorni immediatamente precedenti all'asta, tramite il custode giudiziario dell'immobile, basta contattarlo e fissare l'appuntamento. Ripeto, non sempre è possibile visionarlo, pertanto per quanto riguarda lo stato interno dell'immobile bisogna fidarsi della perizia, e diamo un occhio anche a quando è stata effettuata la perizia, perchè se è molto in là nel tempo sicuramente ci troveremo di fronte ad un immobile un po' più conciato di quanto detto.

    Per partecipare all'asta bisogna leggersi l'avviso emesso dal Giudice, dove è indicato il prezzo, la data ed il luogo ove si svolgerà l'asta. Una volta erano tutte svolte presso il Tribunale competente, poi, per velocizzare le procedure, sono stati incaricati anche Notai e commercialisti, che agiscono in nome e per conto del Tribunale.

    Nell'avviso vi sono anche le modalità di pagamento. Solitamente per partecipare ad un'asta bisogna versare il 10% dell'importo dell'immobile a mezzo assegno circolare non trasferibile entro una data ed orario prestabilito e chiaramente antecedente all'asta (anche questa informazione la trovate nell'avviso) poi bisogna versare un 5 o un 10% ulteriore per anticipare le spese di registro.

    In caso di NON aggiudicazione questi assegni circolari verranno immediatamente restituiti, in caso di aggiudicazione verranno trattenuti.

    Per le spese di registro poi si farà un conguaglio (se è prima o seconda casa) e a seconda della percentuale richiesta in sede d'asta.

    Quindi ricapitolando, una volta individuato l'immobile, letta la perizia e possibilmente visionato l'immobile, decidiamo di partecipare all'asta, ci recheremo presso la banca, emetteremo gli assegni circolari come evidenziati in ordinanza, e li andremo a depositare , solitamente il giorno prima, fisicamente o in tribunale o presso il professionista delegato.

    il giorno successivo ci presenteremo nel luogo indicato e faremo l'asta che può essere di due tipi:
    1) Senza incanto
    2) Con incanto

    La vendita senza incanto ha questa procedura: L'offerente dovrà effetuare un'offerta in busta chiusa uguale o superiore al prezzo d'asta, indicando anche le modatà di pagamento. Una volta aperte tutte le buste dal prezzo più alto offerto parte l'asta (non si aggiudica chi offre di più, ma da quel prezzo parte l'asta) Di fatto cosa succede, tutti offrono il prezzo base, il vantaggio è che solitamente questo tipo d'asta ha un rilancio minimo obbligatorio inferiore. Se l'offerente è uno solo in quella sede si è aggiudicato l'immobile con quanto offerto in busta.

    La vendita con incanto invece, non prevede l'offerta in busta chiusa, ci si presenta e si parte dal prezzo base d'asta, con rilanci obbligatori più alti

    Il primo rilancio è obbligatorio, quindi se un immobile parte da 50.000 euro con rilancio minimo di 3.000 euro, anche se sono da solo mi aggiudicherò l'immobile per 53.000 euro.

    Perche si fa un'asta.

    Vi sono 5 tipologie di offerenti

    1) L'investitore puro
    2) L'intermediario che accompagna
    3) Gli utilizzatori finali
    4) I professionisti delle aste
    5) Persona che acquista per conto dell'escusso

    1) L'investitore puro partecipa all'asta per acquistare un immobile per ue motivi:

    1) Acquistare bene e metterlo a reddito
    2) Acquistare bene per rivenderlo

    Appena i prezzi iniziano a salire questi partecipanti si fanno da parte

    2) L'intermediario che accompagna porta un cliente all'asta, e in caso di aggiiudicazione si fa pagare una provvigione.

    3) L'utilizzatore finale è il più pericoloso, convinto che in un'asta si fanno sempre buoni affari, rilancia in maniera scriteriata, aumentando oltremodo il prezzo, e a volte pagando di più un immobile che andadoselo a comperare in un'agenzia

    4) I professionisti delle aste sono loschi figuri che si aggirano per i tribunali, partecipano alle aste cercando di farsi dare qualche soldo da chi vuole quell'immobile, Invece che rilanciare non rilancia nessuno e tu dai qualche cosa a me.
    Attenzione perchè e' un reato penale (turbativa d'asta), e grazie a Dio stanno scomparendo.

    5) L'escusso NON può partecipare all'asta del proprio immobile, per questo si presenta una terza persona che agisce per suo conto, magari si ricompra il suo appartamento ad un prezzo inferiore e non avendo pagato il mutuo si ritrova l'immobile pulito da ogni pregiudizio senza dover poi lasciare l'abitazione situazioni molto borderline.

    Sicuramente ho dimenticato qualche aspetto, se avete domande, e soprattutto, se so rispondere sono a disposizione
    A emil76, SGTorino, fausto manca e 1 altro utente piace questo messaggio.
  2. antoniapalma

    antoniapalma Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Alessandro, che dire ...stai mettendo a disposizione di noi tutti degli articoli ( ma direi delle lezioni ) davvero interessanti e scritti bene!!
    E....poi dicono che gli Agenti Immobiliari non studiano e non sono preparati!! :) :)

    Io a dire la verità non mi occupo di aste. L'anno scorso avevo un cliente che voleva a tutti i costi comprare un appartamento a pochi soldi all'asta. Ho fatto solo una brutta figura chiedendo informazioni al fidanzatino della mia nipotina che abitava in quel palazzo. Non l'avessi mai fatto!! l'appartamento era proprio quello suo!!
    E, comunque qui, almeno da me sono sempre gli stessi proprietari tramite familiari che ricomprano.

    Penso, però che in futuro il discorso potrà interessarmi, visto l'aumento delle vendite all'asta, non tanto per fallimenti, quanto per divorzi che continuano ad aumentare e.. di conseguenza mutui non più pagati e case vendute dalle banche.

    So, però che è abbastanza difficile parteciparvi e, soprattutto aggiudicarsi l'immobile.
    Hai scritto che l'avvocato può partecipare all'asta con persona da nominare, ti risulta se un Agenti Immobiliari può fare lo stesso??
  3. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Grande Alessandro :D
  4. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Antonia, solo un avvocato può partecipare per conto di persona da nominare, Per quanto ne so io un Agente Immobiliare non è abilitato a farlo.

    Per la privacy nel bando d'asta, nelle perizie e in qualsiasi tipo di documentazione pubblicata vengono sempre cancellati i nomi degli esecutati.

    Quindi ci troveremo di fronte alla situazione che l'esecutato sa tutto di chi si aggiudica l'immobile e chi l'ha comperato non sa nulla del'esecutato.

    Quindi è sempre meglio prendere qualche informazione in loco
  5. Massimo Mastracchio

    Massimo Mastracchio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Per Antonia: sono un Agente Immobiliare che opera da tantissimi anni a Roma nel settore dei NPL (Non Performing Loans) crediti in contenzioso garantiti da ipoteca sugli immobili di proprietà degli esecutati. Ho svolto questa attività per conto della Morgan Stanley a seguito di cartolarizzazioni con primari istituti di credito nostrani. Quindi in conseguenza di questa attività ho dovuto presiedere a tantissime aste immobiliari che interessavano immobili in vendita su cui vantavamo l'esazione del nostro credito. Innanzitutto una premessa, ogni Tribunale è storia a sé. Per intenderci il Tribunale di Roma accetta la partecipazione dell'Agente Immobiliare quale Procuratore Speciale di parte acquirente (ne faccio tutti i giorni per i miei Clienti) il Trib.le di Frosinone rispondendo, evidentemente, ad una esigenza di "casta" ammette soltanto avvocati regolarmenti iscritti all'Albo.
    Per Alessandro cito testualmente:
    "La vendita senza incanto ha questa procedura: L'offerente dovrà effetuare un'offerta in busta chiusa uguale o superiore al prezzo d'asta, indicando anche le modatà di pagamento. Una volta aperte tutte le buste dal prezzo più alto offerto parte l'asta (non si aggiudica chi offre di più, ma da quel prezzo parte l'asta) Di fatto cosa succede, tutti offrono il prezzo base, il vantaggio è che solitamente questo tipo d'asta ha un rilancio minimo obbligatorio inferiore. Se l'offerente è uno solo in quella sede si è aggiudicato l'immobile con quanto offerto in busta".
    Caro Alessandro non sempre ciò avviene. Quando la sorte creditoria è maggiore dell'eventuale prezzo base d'asta oltre ad un primo rilancio minimo, il G.E. per la "pax creditorum" (a Roma il dr. Croce - la d.ssa Battagliese ed altri) chiede l'aumento del 5° del P.B. oltre al primo rilancio. Cosa peraltro contenuta espressamente nelle ordinanze di vendita. Un saluto cordiale a tutti e buon lavoro. Massimo.
  6. antoniapalma

    antoniapalma Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie Massimo. In effetti quello che volevo chiedere ad Alessandro era proprio questo. L'agente immobiliare è comunque iscritto anche nella sezione dei mandatari a titolo oneroso. In questa veste legalmente può quindi partecipare all'asta con un mandato con rappresentanza. Quello che poi ogni Tribunale fa è un'altra storia. ( ma è legale il loro comportamento ?) E, preferendo un avvocato ( e, a volte solo l'avvocato ) il Tribunale non dovrebbe chiedere l'iscrizione al ruolo ( ovviamente incompatibile )?.

    In conclusione non dovrebbe essere l'Agenti Immobiliari ad avere il diritto di partecipare e, non l'avvocato?

    Io conosco avvocati che lo fanno, ma non si espongono in prima persona.

    Per quanto riguarda la vendita senza incanto mi hai dato la conferma che sia la procedura giusta. Ti spiego : tempo addietro un mio cliente mi raccontava di aver partecipato all'asta senza incanto e di aver dovuto poi rilanciare. A lui questo non era sembrato corretto.
    Io, non avendo esperienza in merito gli dissi che se il giudice l'aveva fatto doveva essere legale. Ciao
    antonia
  7. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' vero Massimo, ti ringrazio per il chiarimento. Come certo tu saprai meglio di me, e' nell'ordinanza che troviamo le specificità delle singole aste. Io ho scritto una sorta di piccolo vademecum diciamo "erga omnes", poi vi sono i casi specifici, come quelo che tu hai ipotizzato. Ne aprofitto per farti una domanda alla quale nessuno mi sa rispondere : In caso di asta fallimentare, immobile intestato a società e quindi transazione soggetta ad IVA, acquirente-aggiudicatario società, esiste una fattispecie nela quale venga riconosciuta l'IVA agevolata all'1% o è una leggenda metropolitana ?
  8. stepasqui

    stepasqui Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao, sono un privato cittadino che è venuto a conoscenza di una vendita all' asta di un appartamento nella zona in cui ho la residenza. Il prezzo dell' asta senza incanto è fissato per 162.000 euro.
    Il valore reale dell' appartamento so che è di 200.000 euro, ne sono più che sicuro.
    So anche che molto probabilmente non parteciparà nessuno per comprare quell' immobilie, ma facendomi due calcoli forse non conviene prenderlo in quanto se ci devo aggiungere 1/5 del prezzo base per aggiudicarmelo ecco che forse arrivo alla pari come comprarlo presso un privato.
    Quindi non tutte le aste sono convenienti anzi.

    Cosa mi consigliate?
  9. mosca

    mosca Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Bè ........1/5 da aggiungere a 162.000 € fà....194.400 €...quindi teoricamente è già conveniente acquistare :-p
    l'alternativa è aspettare un eventuale ribasso del Giudice ...ma rischi di perdere l'immobile se qualcuno acquista ora o di veder partecipare più offerenti la prossima volta che a suono di rialzi possono portare l'immobile a più di 194.400 €
    Decidi Tù ;-)
  10. stepasqui

    stepasqui Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    E se ci sono delle spese condominiali non pagate?
    Chi le deve pagare?
    Eventualmente posso vendere subito ( se ovviamente vinco l' asta ) oppure c'è un tempo fisso che per legge devo aspettare?

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