Regolarizzazione altezze di attico senza solaio di divisione interne

[paoloz]

buongiorno,
sto vendendo casa e mi si è presentato un problema: trattandosi di un'attico il costruttore non ha fatto il solaio e quindi le altezze ( che al catasto risultano di 2,7 metri) sono in realtè ben più alte, con il piano casa non riesco a condonare la cosa perchè comunque il volume in eccesso è ben superiore al 20%, quindi non so che fare...vorrei regolarizzare ma non posso..ovviamente le altezze complessive del condominio sono in regola, non è che la cubatura in eccedenza del mio appartamento sia un'abuso ma risultano parte del condominio e non della casa.
come posso fare?
grazie in anticipo a chi potrà darmi una mano..non so proprio che fare

 

[mata]

E come hai fatto a comprarlo, scusa?

 

[paoloz]

ho firmato l'atto che dichiarava h 2.7 , nel 2005 non c'erano i vincoli di oggi quindi stupidamente non mi sono posto il problema

 

[m.barelli]

Se non ho capito male hai comprato un attico in fase di costruzione, quando il solaio di copertura non era stato ancora eseguito e nell'atto veniva dicharato che l'altezza era di ml 2,70. Poi in seguito ti sei reso conto che l'altezza dei locali era effettivamente maggiore. Se è così volevo osservare che:

• come ha potuto fare l'accatastamento il Tecnico se non c'era ancora la copertura dell'immobile, come mi risulta sia prescritto dalla normativa catastale?
• da quel che mi risulta con il Piano casa non si può sanare nulla
• la tolleranza nelle misure che era già nell'uso del 2,00% è recentemente stata recepita nella normativa
• potresti rivolgerti al Costruttore venditore nel senso che potrebbe configurarsi il "vizio occulto" e la sua "mala fede" al momento della vendita, se ha dichiarato nell'atto l'altezza di ml 2,70.
• valuterei con un Tecnico ed un Avvocato di tua fiducia le seguenti tre ipotesi
• se la altezza in più non ti interessa transazione a spese del Costruttore venditore con realizzazione di un controsoffitto (a punto di eccedenza oltre il 2%) in modo da ottenere una specie di intercapedine condominiale, della quale ti potresti avvantaggiare per l'isolamento termico (spero che almeno le finestre abbiano altezza normale)
• se preferisci mantenere l'altezza di cui disponi, altro tipo di transazione: sempre a spese del Costruttore venditore procedere ad una sanatoria regionale (sempre per l'eccedenza oltre il 2%), qualora sia prevista nella tua Regione, se è confermato che la variante eseguita rispetto al progetto approvato è conforme sia alla normativa al momento della costruzione sia a quella alla data dell'istanza di sanatoria
• se la transazione non risulta praticabile, procedere legalmente secondo il c.c. per il caso di "vizio nella cosa venduta" con risarcimento del danno o restituzione dell'immobile.

Un saluto

 

[paoloz]

Barelli buongiorno, grazie mille per le delucidazioni.si l'idea è mantenere il soffitto alto ( avendo le travi a vista), grazie ancora

 

[paoloz]

Barelli buongiorno di nuovo,
la casa ha ottenuta l'agibilità rilasciata dal comune ed i soffitti erano già alti, non è un lavoro che ho fatto dopo,( come lei giustamente ha scritto ho acquistato l'attico in fase di costruzione) ma al catasto risultano H 2,7, quindi in pratica: il comune non ha fatto il suo lavoro accatastando altezze non reali, il costruttore non ha fatto il suo dovere facendo scrivere nell'atto h 2,7 ( io, da somaro, non sapendo nulla in materia non mi sono posto il problema) , non è che se mi rivolgo ad un'avvocato tiro su un polverone pazzesco coinvolgendo comune/costruttore e spendendo un capitale in una causa che andrà magari avanti anni?

 

[mata]

ho firmato l'atto che dichiarava h 2.7 , nel 2005 non c'erano i vincoli di oggi quindi stupidamente non mi sono posto il problema

Scusa se mi permetto di insistere, ma nel 2005 c'erano le stesse norme di oggi (relativamente alle compravendite), pertanto avresti dovuto incaricare un tecnico per farti seguire l'acquisto.

 

[m.barelli]

Se veramente ti serve per la compravendita, principalmente la sanatoria puoi farla anche con le tue forze, però essa ha un costo che è poi equivalente al danno subito per averti il Costruttore in mala fede venduto un immobile affetto da vizio. Forse meglio potrai valutare quando il tuo Tecnico di fiducia ti dirà se essa è possibile ed il costo complessivo della sanatoria. Quindi il successivo passaggio dall'Avvocato era inteso nel senso se puoi recuperare qualcosa di questa spesa. I gradi dell'azione legale possono essere; la diffida scritta dall'Avvocato direttamente al Costruttore, la Commissione di conciliazione (anche se recentemente non più obbligatoria), la transazione durante la causa in Tribunale e la sentenza sempre in Tribunale. I tuoi diritti sembrano molto chiari, meglio comunque ti potrà consigliare l'Avvocato di me, che legale non sono.
Il Costruttore è da interpellare comunque almeno per fargli sapere il fatto, per aver i file dello stato attuale e quelli di progetto e se ti può venire incontro per esempio con un Tecnico con cui ha rapporti abituali (per esempio il progettista dell'immobile) se ti ispira fiducia e se ti può fare una parcella minore.
Anche il Tecnico che ha fatto l'accatastamento è responsabile del danno subito da te, a lui puoi chiedere almeno di fare la rettifica catastale.

Un saluto

 

[paoloz]

La ringrazio nuovamente per la professionalità e la disponibilità