Acquisto casa con vizio di abitabilità: Altezze diverse da quelle riportate sulla mappa catastale

[nuova proprietaria]

Buongiorno a tutti,

sottopongo il mio caso in maniera da poter avere una opinione ulteriore da qualcuno che se ne intenda.

Qualche mese fa ho acquistato un immobile non di nuova costruzione, tramite intermediazione di una agenzia immobiliare.

Si tratta di una casa di corte che si sviluppa su 3 piani di cui (secondo la mappa catastale) pian terreno e primo piano sarebbero abitabili (con altezze uguali o superiori a 270 cm) e secondo piano definito locale di sgombero (altezza di 260 cm).

Ebbene, al momento in cui sono entrata in casa (rogito concluso e mutuo acceso), l’impresa che avevo ingaggiato per fare dei piccoli lavori di ristrutturazione mi ha fatto clamorosamente notare che l’altezza del primo piano non consentiva la presenza di un bagno e tanto meno l’abitabilità poiché era inferiore ai 270 cm (misurandola l'impresa aveva scoperto che erano 250 cm a differenza di quanto recitava la mappa catastale)

Nella mappa catastale il primo piano figurava, infatti, alto 270 cm risultando quindi abitabile e infatti nella mappa catastale (e anche nella realtà) su quel piano c’è un bagno.

Ebbene, quando si è iniziato a parlare di responsabilità:
- L’agenzia sostiene di non avere responsabilità perché non è tenuta alla misurazione delle altezze e alla verifica di quanto riportato in mappa catastale che sottopone al cliente al momento dell’acquisto;
- Il notaio non avrebbe responsabilità poiché si rifà alla mappa catastale;
- I venditori sostengono di non saperne niente perché non hanno mai misurato le altezze e per quanto riguarda loro quel piano è abitabilissimo.
- neanche il perito della banca si è accorto del fatto

Voi cosa ne pensate?
Come procedereste se foste nei miei panni?

A buon senso ….
So di avere (in teoria) tutte le carte in mano addirittura per annullare il contratto…
So anche di poter sanare l’appartamento (tramite spaccamento di solette ecc… poiché il pian terreno è molto più alto del necessario e quindi da lì potrei recuperare i cm necessari…)
So anche di avere diritto (in teoria) al risarcimento di tutti i lavori…

Ma mi piacerebbe sapere come vi comportereste voi…
Sono quindi bene accetti consigli COSTRUTTIVI
Insomma…cosa ne pensate?

Ringrazio fin da ora chi pazientemente vorrà rispondermi.

 

[Michelet]

La questione di cui ci parli è una bella gatta da pelare...
Mi sembra strano che in una città come quella in cui vivi esistano non solo tali problematiche di disallineamento dei dati ma anche esistano personaggi che non vogliono prendersi responsabilità...
La prima cosa che a me, come architetto, verrebbe in mente di fare è un controllo della liceità degli atti abilitativi. In altre parole, questa casa quando e se ha ricevuto il certificato di agibilità/abitabilità???
Il catasto purtroppo non è probante e, come vedi si sono verificate queste gravi incongruenze, emerse con quelle differenze dimensionali che tanto fanno pensare.
Probabilmente quell'edificio era stato costruito in anni precedenti come un'attività commerciale al Piano Terra sulla quale - forse - è stato eseguito un sopralzo. E quel sopralzo infatti NON rispetta l'altezza minima abitabile di 270 cm, nè per il Piano Primo nè per quello di sgombero.
Probabilmente quel sopralzo è stato legalizzato abusivamente e successivamente condonato negli anni '80.
Facilmente l'ufficio tecnico ha rilasciato la sanatoria, ma non è MAI venuto a controllare la consistenza dell'immobile, quindi se un professionista che ha redatto la richiesta di permesso dicostruire in sanatoria, ha pure modificato solo la dimensione dell'altezza interna, nessuno se ne è accorto e, ad oggi, tutto sembra regolare, abitabilità e catasto compreso.
Queste sono solo ipotesi verosimili, vedendo come le cose funzionano in Italia.

Che fare quindi?
Mi fa abbastanza schifo sentire che un perito della banca ed agenti immobiliari NON SI ACCORGONO... però si sono accorti dei soldi TUOI che entravano nel loro CC...
Sulla carta ci sarebbero tutti gli estremi per invalidare l'atto e per una causa civile.

Dal punto di vista pratico ti sconsiglierei di andare a modificare le altezze dei piani, visto che questo comporterebbe un lavoro spaventoso anche di carattere strutturale.

Forse cercherei di giungere ad un concordato, non prima però di aver capito se il certificato di abitabilità - sempre se esiste - ti permette di abitare l'immobile così com'è adesso.

In bocca al lupo.
Michele

 

[nuova proprietaria]

Gentilissimo Michele...

innanzitutto ti ringrazio infinitamente per la tua risposta

per puntualizzare su alcuni punti:

1) ho cercato di rintracciare un eventuale certificato di agibilità/abitabilità che sembra proprio non esistere e sembra non essere mai esistito

2) all'ufficio tecnico del comune (in provincia) risultano le stesse altezze della mappa catastale con documentazione relativa a recenti ristrutturazioni.

3) che io sappia questo immobile è sempre stato ad uso abitazione (ripeto...per quel che so), è molto vecchio ed è parte integrante di una corte

4) sempre che io sappia...chi me l'ha venduta avrebbe fatto dei lavori di ristrutturazione qualche anno fa ri-dichiarando le altezze che erano scritte anche in precedenza sulla mappa catastale e modificando invece altre cose dell'appartamento...

quindi...
chi mi ha venduto casa aveva una casa con altezze che differivano da quanto risultava al catasto ed ha anche fatto lavori di ristrutturazione ri-accatastando l'immobile con le misure NUOVAMENTE DIVERSE DALLA REALTà, SENZA CORREGGERLE !!!!!
E' possibile che qualcuno faccia dei lavori e non verifichi le altezze?!?!?!?
Dando per scontato che a questa domanda la risposta sia NO...(a buon senso)
E' possibile che questi possa dichiarare di non essere al corrente???
e ancora.... il tecnico che ha ri-accatastato l'immobile con le stessa misure precedenti non rispondenti al vero...può farlo???

insomma...
se tu sconsigli di ritoccare le altezze per rendere il piano abitabile (facendo dei lavori assai costosi tra l'altro)
e se così non è abitabile (perchè non esiste un certificato che lo testimoni)
come posso procedere?
io ho acquistato una casa che vorrei naturalmente abitare

c'è un qualche modo per avere l'abitabilità senza dover letteralmente "distruggere e poi ricostruire" la casa ???
lo so...la mia è una domanda da ignorante ma magari c'è qualcosa che mi sfugge e che potrebbe aiutarmi a risolvere la questione...
cosa intendi dire quando parli di "concordato" ?

e poi...giusto per fare uno sfogo...
io mi chiedo.... questa casa è sempre stata abitata e nessuno ha mai detto e fatto nulla...accidenti...
ma cosa diamine ci devo fare in una casa???!!! a cosa servono 270 cm di altezza ???!!!! mica devo appendere le liane per giocare a "tarzan" o fare esercitazioni di salto in alto ???!!! conosco persone che abitano in immobili alti 210 cm perfettamente abitabili e a me non basterebbero 250 cm ????

scusate lo sfogo... ma questa è davvero una situazione paradossale...

e tra l'altro rimango perplessa da come una agenzia possa vendere un bene con queste "criticità"
io trovo che non sia etico
se mi rivolgo ad un agente immobiliare mi attendo da questo un supporto professionale proprio perchè io non sono del settore !!!
e nel mio caso questo supporto è stato completamente "assente"
e sembrerebbe che qualche sentenza della corte di cassazione scagionerebbe le agenzie in casi come questo...
rimango basita.....e ancora mi sforzo di credere che NON PUO' ESSERE COSi' !!!
se qualcuno ha info differenti vi chiedo di farmelo sapere...

grazie mille a tutti

 

[Michelet]

Gentilissima Nuova Proprietaria

Cominciavo ad avere qualche sospetto che l'immobile non fosse di recente costruzione.

Ritengo che l'aver "continuato" a confermare le altezze, pur non essendo quelle effettive, è stato fatto solo per non alzare un autentico polverone amministrativo.
Per assurdo si dovrebbe fare riferimento al primo professionista che ha dichiarato il falso e successivament e rivalersi anche sui successivi... Un delirio.

La neecessità di un altezza pari o maggiore ai 270 cm risulta dal regolamento d'igiene che ogni comune deve possedere.
Tuttavia ci possono essere delle deroghi, in quanto il fabbricato all'oggetto non è stato costruito l'anno scorso.

Sulla questione dell'eticità degli agenti immobiliari, non mi posso pronunciare perché anche la mia categoria ne contiene di farabutti belli e buoni... E loro lavorano...

Sulla impossibilità di realizzare un bagno in un'altezza di 250 cm direi che l'impresa è fuori strada, perché si può fare eccome. Ma mi limito alle scarne informazioni che ho.
Poi bisogna vedere come è stato gestito il progetto nella sua complessità.

In ogni caso, per le opere interne hai deciso fare redigere una CIA o una SCIA da parte di un professionista abilitato?
Oppure si tratta di lavori di manutenzione ordinaria che non richiedono la firma di un professionista?

Per inciso i 250 cm di altezza potrebbero bastare, e bastano, ma dev'esserci una chiara dimostrazione di vetustà del corpo di fabbrica.

Ad esempio a Venezia non si contano le derghe, Un mio caro compagno di università abitava in un appartamento alto 200 cm... E quando andavo da lui mi veniva la claustrofobia...

In conclusione, se fossi in te andrei come privato cittadino a parlare con l'ufficio tecnico competenete della tua zona, per capirci un po' di più.
In genere con i cittadini i funzionari usano un linguaggio meno tecnico.

 

[nuova proprietaria]

Michele,

grazie ancora

il problema di questa non rispondenza tra dati catastali e realtà, avrebbe diverse ripercussioni stando a quanto mi è stato riferito da coloro a cui mi sono rivolta:

1) in quel piano avrei desiderato oltre a mantenere un bagno anche portare la cucina e mi è stato riferito che con un'altezza tale non posso farlo (non può esserci un bagno e neanche una cucina) ...ma è vero o no?

2) impossibilità di vendere un domani l'immobile senza incorrere in qualche disastro...venderei un immobile accompagnato da documenti non veri....e inoltre dovrei venderlo come non-abitabile e quindi venderlo anche ad un costo che non ripagherebbe certo il costo a cui l'ho acquistato.

Le domande sono le seguenti:
- provando in qualche modo (ci sarà il modo...spero) che questa abitazione è molto vecchia...posso quindi chiedere il certificato di abitabilità sulla base delle misure reali (250 cm) e quindi rifare i documenti al catasto con le misure corrette (quelle vere)??? c'è un sistema, una legge o un qualcosa di simile che mi consenta di fare questo ??? se sì, quanto vecchia dovrebbe essere la casa ??? c'è una data prima della quale erano ammesse misure diverse???

Per tentare di rispondere alla tua domanda ....tra questo "sciame" di burocrazia...per le opere che volevo fare io (uso il passato perchè mi son dovuta bloccare per questo "imprevisto") avrei richiesto la DIA (credo che si chiami così) poichè avrei voluto spostare la cucina (essendoci già la predisposizione) mettendola proprio sul piano alto 250 cm, ristrutturare un bagno (posto al pian terreno..l'unico abitabile realmente) e imbiancare...

 

[Michelet]

Solitamente si parla di fabbricati ante 1942, ma parlare così senza avere nulla di concreto mi risulta difficile e rischio di dire imprecisioni.
In generale la DIA, ma attualmente ha cambiato nome diventando CIA e SCIA, viene fatta quando sposti, demolisci e/o costruisci murature non portanti, cambiando di fatto la disposizione dell'immobile.

Il mio consiglio è quello di affidarsi ad un professionista serio che interfacciandosi con l'ufficio tecnico cerchi di toglierti le castagne dal fuoco.

Direi che i costi professionali dell'architetto e, forse, di natura edilizia dovrebbero ricadere su chi ti ha venduto l'immobile perché "ignorantia legis non excusat".

Tra l'altro sarebbe da segnalare deontologicamente il perito della banca che ha redatto la perizia di stima.

Il notaio è l'unico che di solito si salva sempre perché - furbone - certifica quello che dicono gli altri.

Attualmente e per la distanza che ci separa, più di così non posso fare.

 

[nuova proprietaria]

grazie infinite davvero !!!!

 

[Architetto]

Vorrei darti un supporto se posso, dando pienamente ragione a Michelet...oggi di professionisti di tutti i generi che operano soltanto per i soldi siamo pieni...
Tu vivendo a Milano (o provincia), devi sapere che il Regolamento d'Igiene regionale (o Locale se modificato quello regionale, a seconda del comune di appartenenza) ti permette di avere il bagno sino ad un'altezza di cm. 240, per le altezze dei locali (indicati con permanenza di persone), ovvero camere, soggiorno, cucine, ecc. si deva avere un'altezza minima di cm. 270.
Il fatto che tu lamenti perchè proprio 270 è una norma che viene fissata con il DM 05.07.1975 percui è una misura mminima che serve per contenere le dispersioni di calore, ma non per questo per contenerle dobbiamo avere altezze sempre più basse, altrimenti rischi come ha detto lo stesso Michelet, che poi diventi claustrofobico...altezze più basse si possono avere se saliamo a quote superiori a 1000 m. di altitudine...
Il problema lo puoi risolvere tranquillamente (tutto sta al professionista) che si prodiga di far passare al comune le tue altezze con una rivalsa sulle modifiche apportate e pertanto prima del tuo acquisto (e se dovranno agire contro professionisti, costruttori, ecc, lo faranno d'ufficio e non tu...) oppure attraverso una sanatoria che ti porrà una deroga all'altezza minima... spero esserti stato e poterti essere utile...

 

[Michelet]

Ringrazio Architetto, cortese collega che è intervenuto a dare il proprio contributo.
Infatti, il bello di esercitare la nostra professione è proprio quello di avere delle norme nazionali da rispettare, a loro volta stravolte da quelle regionali e comunali.
Infatti Architetto ha richiamato una normativa che io, da buon veneto, non potevo conoscere.
Ribadisco ancora il fatto che un colloquio con l'ufficio tecnico, magari aiutata da un buon professionista, in vista di redigere una sanatoria - che magari ti porti pure al certificato di agibilità (in vista di una futura rivendita dell'immobile) è l'unica via percorribile.

Purtroppo in questo Paese siamo rimasti ancora all'epoca dei Comuni, dove ognuno legifera in modo autonomo.

 

[Travis]

Immagino benissimo le tue preoccupazioni, ti do la mia massima solidarietà, ci sono passato anche io ma grazie a Dio il perito della banca in sede di perizia misura la volta della casa, piano terra, e mi avverte che la banca non concederà mai il mutuo perchè l'altezza è 2,64!!!!!!!!!!........le mappe catastali, i certificati, all'ufficio urbanistica, al catasto, alla conservatoria, tutto apposto ma nella realtà........dopo mesi e mesi di litigate, denuncie, minacce riesco a riavere il mio denaro ma non avevo ancora rogitato. Tieni duro e fai valere i tuoi diritti....in bocca al lupo