Come comportarsi con il Custode Giudiziario

[Laurazan]

Buonagiorno.
Vi scrivo perchè sto per partecipare ad un' asta ma vi sono degli aspetti sia nel regolamento, che nella documentazione disponibile relativa all'immobile, che relativamente ai compiti del custode giudiziario che non mi convincono.
Intanto la perizia risulta essere molto approssimativa (la curatrice mi riferisce che è stata fatta appositamente "sbrigativa" ma senza darmi motivazioni). Inoltre:
- il regolamento prevede il pagamento dell'immobile aggiudicato entro 20gg (non 30/60)
- viene richiesta all'offerente espressa rinuncia ai benefici dell'art. 1489 CC (ev.diritti reali) ma questi non dovrebbero essere conoscibili dal giudice dell'esecuzione?
- il custode giudiziario mi ha dato una disponibilità molto ristretta per la visita dell'immobile; mi ha riferito che la sua unica disponibilità era venerdì scorso alle 7:30 di mattina. Il risultato del sopralluogo è stato certamente negativo, era buio e mi sono ritrovata a visionare la casa con la luce del cellulare. Inoltre nel corso della visita il custode ha segnalato una serie di problemi strutturali (umidità che spiega le macchie sul muro, ci ha detto che i garage ad ogni minima pioggia vanno sotto acqua, che la stima del geometra che ha firmato la perizia è bassa in ragione di tutte queste problematiche)

Qualche giorno dopo la visita abbiamo parlato con i proprietari dell'appartamento sopra a quello all'asta, i quali ci hanno smentito tutto quello che il custode ha detto. Dicono di aver visto più volte l'appartamento e di aver parlato con gli ultimi occupanti: le macchie sul muro sono docute ad un impianto di condizionamento fatto male (c'era un tubo che perdeva) e i garage non si sono MAI allagati. Mi hanno spiegato che metà di quella quadrifamiliare è di proprietà dell'ingeniere che ha ne seguito la costruzione, il quale risiede in una porzione e nell'altra ha un contratto di locazione proprio con il custode giudiziario. I proprietari conosciuti mi hanno anche riferito che la moglie/compagna del custode ha già contattato la curatrice prima che l'asta venisse indetta per fare una proposta di acquisto (che trovo nel verbale redatto dalla curatrice stessa).
A questo punto è chiaro che subentriamo nella questione "turbativa d'asta"; il custode ha chiaro interesse di aggiudicarsi l'immobile tramite la compagna e per assicurarsi che vi siano pochi offerenti cerca di disincentivare le offerte.
Cosa devo fare a questo punto? Io vorrei mettere la curatrice a conoscenza dei fatti....
Grazie anticipatamente per l'attenzione.

Laura

 

[studiopci]

Salve, Viva l'Italia ... unico paese la mondo dove si studia come complicare le cose semplici... in America la vendita all'asta degli immobile è una cosa molto semplice e lineare, si fissa la base d'asta dell'immobile ( che di solito è leggermente inferiore al prezzo di mercato ) il giorno in cui avviene l'asta ci si presenta e si partecipa ad un'asta offrendo in tempo reale, il compratore ha la possibilità di visionare l'immobile dal di fuori e nessuno ha altre notizie... in questo modo nessuno è avvantaggiato nè può creare giochini. Purtroppo sei capitato nei risvolti di questa contorta procedura, ( i malpensanti la chiamano " pastetta " ... i malpensanti però ) e per poterti districare dovresti armarti ( in senso figurato purtroppo ) di tanta pazienza e tuffarti nell'avventura. Personalmente ci sono alcune cose che non mi convincono e che mi indurrebbero ad abbandonare l'affare, la prima è l'espressa rinuncia ai benefici dell'art. 1489 del C.C., può sembrare una cosa da poco ma non è così... rinunciando ai benefici dell'articolo tu accetti di acquistare un immobile gravato da diritti reali di godimento o altri diritti di natura personale non apparenti. Questo tradotto in soldoni significa che c'è o ci sono persone o enti che hanno qualche diritto reale sull'immobile, che al momento non si conosce la tipologia di questo diritto ( ???? ) nè chi ne è il beneficiario, per cui una volta acquistata la casa non ne potresti avere il possesso materiale, e la cosa più divertente è che poichè hai espressamente rinunciato all'art. 1489... non potrai appellarti a niente... dovrai accettare e basta. Il mio consiglio spassionato e personale è... desisti.. in mancanza di chiarimenti eviterei di crearmi altri problemi . Fabrizio

 

[Laurazan]

Gentile Fabrizio,
Grazie per la risposta.
Ho verificato tramite la conservatoria e il geometra che ha fatto la perizia la presenza di eventuali diritti sull'immobile, ma non ne risultano (non è locato, non ci sono usufruttuari...) Mi viene riferito che l'unico diritto è l'ipoteca che decadrà nel momento in cui verrà assegnato l'immobile. Non mi devo fidare? In che modo posso verificare l'esistenza di questi diritti non apparenti?
Per quando riguarda il custode, non è possibile in qualche modo escludere la sua compagna dall'asta? La curatrice non dovrebbe essere messa a conoscenza della situazione?

 

[studiopci]

Mi viene riferito che l'unico diritto è l'ipoteca che decadrà nel momento in cui verrà assegnato l'immobile.

Siamo sicuri che l'ipoteca sia inferiore al prezzo di vendita all'asta ? siamo sicuri che non ci siano altri creditori in attesa? perchè la deroga ai normali tempi di pagamento? perchè l'espressa rinuncia all'art. 1489 ? perchè questa approssimazione e questa fretta? E' tutto poco chiaro... se proprio sei interessato all'acquisto, cerca di prendere maggiori informazioni sull'immobile e l'ex proprietario chi è il creditore, perchè non è stata accettata l'offerta dell'ingegnere... cerca di avere quante più informazioni possibili che ti aiutino quantomeno ad avere una vaga idea.

Per quando riguarda il custode, non è possibile in qualche modo escludere la sua compagna dall'asta? La curatrice non dovrebbe essere messa a conoscenza della situazione?

 

[Laurazan]

L'ex proprietario era un'impresa edile che è fallita, il creditore è la banca (il responsabile delle aste della banca ha segnalato a mio padre, suo collega, quest'asta interessante). La richiesta dell'ingegnere/custode (anzi, di sua moglie) è stata accolta e, addiruttura compare nell'istanza redatta dalla curatrice per la richiesta di autorizzazione alla vendita dell'immobile tramite asta.
Cerco comunque di recuperare qualche altra notizia, magari fisso un appuntamento con la curatrice per cercare di capire i motivi del pagamento a 20 gg.
Grazie per i consigli!

 

[studiopci]

Ok e comunque facci sapere. Fabrizio

 

[brina82]

L'ex proprietario era un'impresa edile che è fallita, il creditore è la banca (il responsabile delle aste della banca ha segnalato a mio padre, suo collega, quest'asta interessante). La richiesta dell'ingegnere/custode (anzi, di sua moglie) è stata accolta e...
Grazie per i consigli!

Una curiosità: la vendita di tale immobile è sata pubblicizzata (su giornali o internet)? No perchè altrimenti i "furbetti" potrebero essere più di uno... (mi riferisco a te ovviamente). :\\\

 

[Laurazan]

Certo!!è stata pubblicata su numerosi quotidiani locali, sui portali del tribunale e delle aste.... Nessun'altro "furbetto" mi risulta!

 

[Laurazan]

Vi aggiorno sugli ultimi fatti: ho chiesto un appuntamento alla curatrice, che mi è stato negato. Ho deciso comunque di partecipare all'asta per vedere come va a finire. Ho trovato tramite Facebook il nome della compagna del custode; in sede d'asta la mia intenzione è quella di contestare l'eventuale assegnazione dell'immobile a quella persona, chiedendo la verifica dell'esistenza di un conflitto di interessi.[DOUBLEPOST=1384114813,1384114527][/DOUBLEPOST]Ah, dalla visura ipocatastale non risulta alcun tipo di vincolo sull'immobile...solo l'ipoteca della banca, che è la creditrice. Ho fatto leggere il regolamento ad un professionista che mi ha confermato che un regolamento scritto così mira a disincentivare le offerte, probabilmente a favore di quella già esistente della compagna del custode. Questo spiega anche il termine dei 20 gg, l'espressa rinuncia ad esercitare diritti, il fatto che mi è stato negato l'appuntamento con la curatrice.........