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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Aste immobiliari, una procedura volutamente per pochi noti

    Di Massimiliano Bertolino, amministratore delegato di FARE NPL spa

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    In Italia a partire dal 2009 il numero delle aste immobiliari è aumentato enormemente in seguito alla crisi economica finanziaria che ha colpito il paese. Ma questo non si è tramutato in un ampliamento del mercato e una fluidificazione di domanda e offerta: al contrario, negli ultimi tre anni si è assistito a un aumento consistente del numero delle aste immobiliari tenute presso i Tribunali italiani e, nello stesso tempo, si è manifestato un incremento del numero delle aste deserte.
    Un dato di rilievo è che oltre il 90% delle prime aste (cioè quelle al prezzo del Consulente Tecnico di Ufficio) non vanno aggiudicate perché deserte e, in base a quanto rilevato dall’osservatorio Fare Npl, il prezzo medio di aggiudicazione si è concretizzato principalmente nella terza asta: analizzando i valori di aggiudicazione si può rilevare che in media questi sono pari a circa il 50% dei prezzi di partenza indicati dal Ctu.
    L’asta, è bene ricordarlo, è la fase finale della procedura esecutiva nella quale l’immobile posto a garanzia di un mutuo viene messo in vendita dal Tribunale. La procedura prevede che il prezzo al quale l’immobile è offerto è stabilito da un perito nominato dal Tribunale (appunto il Consulente Tecnico di Ufficio): in caso di mancanza di un ‘offerta nella prima asta, il prezzo dell’immobile in questione viene ribassato del 25% rispetto al prezzo precedente e viene fissata una nuova asta. Se l’asta produce un effetto positivo, il ricavato della vendita va a rimborsare il credito bancario.
    La questione è inoltre peggiorata a causa dell’introduzione della nuova normativa del 2006 in tema di esecuzioni immobiliari: secondo questa normativa sono sempre previste due aste, la prima senza incanto e la seconda con incanto allo stesso prezzo. Questo vuol dire che prima di vedere aggiudicato un immobile e concludere una procedura esecutiva bisogna assistere in media ad almeno cinque aste, due obbligatorie con la nuova normativa e tre di media per l’aggiudicazione: è pertanto facile immaginare il gran numero di udienze inutili per l’esito della vendita, con partecipazione attiva di giudici e o professionisti delegati/avvocati di banche e delle controparti, con tutte le conseguenze a livello di spreco di costi e tempo.
    Quali i motivi di questo sostanziale fallimento?
    1. Aste senza incanto e con incanto. Hanno di fatto duplicato il numero di esperimenti d’asta. L’asta senza incanto è quella presentata in busta chiusa: l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa e il prezzo non può comunque essere inferiore al prezzo base dell’asta.
    Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì viene aperta un asta tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto. Va da sé che in questo caso è molto difficile che un’offerta in busta chiusa sia maggiore del prezzo base d’asta (nei casi in cui questo avviene, di norma significa che l’offerente non ha capito esattamente il funzionamento della procedura di asta). Inoltre, in caso di asta deserta è sostanzialmente inutile passare alla fase dell’asta con incanto (quella in cui gli offerenti devono presentarsi e fare le proprie offerte personalmente per alzata di mano), in quanto se nessuno ha ritenuto congruo il prezzo da offrire in busta chiusa tantomeno lo riterrà congruo in caso di offerta ad alzata di mano.
    Va inoltre considerato che in alcuni Tribunali, come quello di Roma per esempio, il tempo che passa da un’asta senza incanto a quella con incanto è di diversi mesi, anche 12 in alcuni casi, e quindi all’inutilità della doppia asta si aggiunge anche la perdita di tempo necessario alla vendita del bene a garanzia del credito.
    2. Valutazione dei Consulenti Tecnici di Ufficio e facilità di comprensione. Il prezzo al quale l’immobile a garanzia del credito viene messo in vendita è stabilito dal Consulente Tecnico di Ufficio, che con sua perizia giurata descrive dettagliatamente l’immobile e poi usualmente assegna un valore al mq sulla base di valori comparabili. In momenti di mercato con trend ribassisti, come quello attuale, spesso l’immobile va in asta con notevole ritardo (a volte anche di anni) rispetto alla stima del Ctu. E’ ovvio, quindi, che nel momento in cui il bene è valutato da eventuali partecipanti questo risulti non più allineato al mercato. In aggiunta, spesso i valori comparabili non sono molto reali perché il mercato in alcune zone non presenta operazioni recenti affidabili per stabilire un parametro di comparazione: basti pensare a tutti quegli immobili che si trovano in piccoli centri nei quali si registrano spesso pochissime compravendite all’anno.
    Altro problema è poi l’intelligibilità e la facilità di comprensione della perizia di stima del Consulente Tecnico di Ufficio per il destinatario di questo documento, che non è l’utilizzatore finale desideroso di comprare un immobile ma, essenzialmente, soggetti professionali esperti del mercato delle aste. In questo modo gran parte dei potenziali acquirenti interessati all’immobile non sono in grado di capire i rischi o le opportunità dell’acquisto in asta e preferiscono non partecipare agli esperimenti di vendita se non a valori molto allettanti (e quindi molto inferiori al valore potenziale di mercato). Il mercato d’asta è quindi poco liquido e adatto e comprensibile solo per pochi operatori specializzati, a scapito del valore di realizzo/aggiudicazione.
    3. Mancanza di Finanziamento. Altro elemento decisivo e causa delle diserzioni a molti esperimenti di asta è la mancanza di un finanziamento bancario all’acquisto.
    L’acquisto in asta avviene infatti depositando il 10% a titolo di cauzione e, in caso di aggiudicazione, è necessario versare il saldo (90%) entro 30-60-90 o 120 giorni a seconda del tribunale che tiene l’asta. Se in questo periodo il saldo del prezzo non viene versato, l’aggiudicatario perde il 10 % versato, non si aggiudica l’immobile e lo stesso viene rimesso in asta. Con le forti difficoltà a ottenere un mutuo questo rischio è piuttosto forte. In base alla nostra esperienza di gestione di migliaia di aste a partire dal 2010 sono aumentati di molto, soprattutto alla fine del 2011 (picco della crisi di liquidità delle banche italiane), i casi nei quali gli aggiudicatari non hanno versato il saldo del prezzo e hanno perso i propri soldi.
    Ovviamente anche questo fattore non fa che tenere lontano dalle aste gran parte dei potenziali compratori interessati ad acquistare un immobile ma che non hanno la disponibilità di cassa e hanno bisogno di reperire un mutuo.
    4. Difficoltà a visionare l’immobile. Questo punto è uno dei più importanti, e probabilmente il più evidente. Spesso infatti (anche le situazione è migliorata) non è ancora possibile visionare l’immobile oggetto di asta. Inoltre, anche nei casi nei quali è possibile farlo i soggetti delegati ad accompagnare gli interessati al sopralluogo fissano gli appuntamenti qualche giorno (7-10 gg.) prima della data dell’asta, rendendo pertanto inutile la visita. Un preavviso così limitato non è sufficiente per una decisione importante come l’acquisto di un immobile, e spesso sono necessarie più visite prima di prendere la decisione finale.

    5. Imposta per il trasferimento del bene. Le norme fiscali che regolano il passaggio dell’immobile dal proprietario/debitore all’aggiudicatario dell’asta/compratore non favoriscono certo la partecipazione all’asta. Il valore sul quale viene calcolata l’imposta è infatti pari al valore di aggiudicazione e non al valore catastale del bene (parametro sempre più basso e utilizzato nelle compravendite normali di mercato). Questo fenomeno porta spesso gli aggiudicatari ad aspettare un’asta in più per recuperare questa distorsione fiscale.
    6. Decreto di trasferimento e possesso del bene. Il tempo nel quale l’aggiudicatario di un immobile diventa proprietario ed entra in possesso dell’immobile non è quantificabile prima dell’asta. Ogni Tribunale e ogni procedura ha le sue caratteristiche, ma non si è in grado di garantire all’aggiudicatario (nuovo proprietario) di avere accesso al suo immobile in tempi rapidi. In sostanza, chi compra in asta non sa mai quando avrà il diritto, non giuridico ma reale, di avere l’immobile a disposizione. Non sono infrequenti i casi di aggiudicatari che sono potuti entrare nella propria casa dopo più di un anno dall’aggiudicazione, e quindi anche dal versamento dei soldi per l’acquisto.
    Questi punti dimostrano che l’acquisto di un immobile in asta non è favorito né dalla legge che regola le esecuzioni, né dalla prassi dei soggetti che gestiscono le procedure né dalla normativa fiscale: non c’è quindi da meravigliarsi se migliaia di aste vanno deserte e c’è la partecipazione di soli soggetti specializzati a prezzi molto più bassi del mercato.


    http://www.milanofinanza.it/news/dettaglio_news.asp?id=201204171852394913&chkAgenzie=TMFI
     
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  2. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    vabbe ma se il ctu ha fatto valutazione nel 2005-6-7 è normale... erano prezzi gonfiati, comunque qua non si vedono mai quelle cifre, al massimo si chiude a -25% del valore di perizia. e non vedo problemi di trasparenza francamente.
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la trasparenza non si vede nel prezzo ma in come è stato determinato il valore ;)
     
  4. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    il valore cambia nel tempo, forse non è chiaro questo
     
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questo è un'altro problema ancora :innocente:
    perchè alla stessa data non dovrebbero esserci grosse differenze se utilizzassimo lo stesso linguaggio, lo stesso metodo e prendessimo i dati reali di mercato ;) invece non c'è concordanza neppure alla stesa data ...
    pensa te se può esserci trasparenza e correttezza nelle valutazioni successive, nella determinazione del prezzo a base d'asta ... e via dicendo se il lavoro iniziale, quello valutativo, già non viene eseguito correttamente.
    Quindi: una cosa alla volta e ... cominciamo dall'aggiornamento professionale ;)
     
  6. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    è un mercato impreciso per natura, dato che ogni immobile è unico... o no?
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No, il mercato fornisce dati puntuali e precisi che possono essere raccolti e analizzati con metodo ... al fine di valutare correttamente ogni immobile che, singolarmente, è unico
     
  8. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    concordo con te che i periti hanno metodi molto disomogenei; spesso si basano su "annunci simili di noti franchising", altre volte ragionano col metodo del rendimento da locazione (e in quel caso raggiungono valori molto piu bassi del mercato), ect ect
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    quello che dici è vero, sono d'accordo :stretta_di_mano:

    il problema è che un conto sono i prezzi un'altro sono le offerte di vendita ... non c'è condivisione neppure nel linguaggio :cauto:, pensa te se si può andare avanti così ... eppure si va, con tutti i limiti e pericoli del caso :innocente:
     
  10. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    non è mestiere da scienziati questo è chiaro, mi pare piu una roba artistico-creativa :sorrisone:
     
  11. rew

    rew Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Se i periti non lavorassero in percentuale sul valore sarebbe tutto più congruo, il problema dei prezzi di partenza gonfiato parte proprio dal perito magna magna!!
     
    A pensoperme piace questo elemento.
  12. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    oddio non so è anche questione di insipienza; se il perito non sa che i prezzi di vetrina delle agenzie sono gonfiati e si rifà solo a quelli...
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non è nè difficile nè complicato far le cose per bene, dovrebbe essere innanzitutto un'esigenza personale e professionale ... oltre che una forte richiesta del mercato ;)
    Visti i risultati non è che sia il caso di cominciare a cambiare e migliorare? :ok: altrimenti tanto vale discuterne :^^:
     
  14. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    quali risultati? l'eccesso di invenduto?
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    periti in prigione ...
    invenduto ...
    aste con prezzi di aggiudicazione molto più bassi del prezzo di paetenza e di quanto le banche hanno in bilancio ...
    troppa differenza fra valore e prezzo di vendita ...
    ...
    ce nè finchè vuoi, basta sfogliare i giornali
     
  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il compenso è un'altro aspetto professionale non trascurabile. :ok:
    Per le banche i periti lavorano a 70 € a perizia: può una prestazione essere attendibile? Eppure la responsabilità c'è anche se fosse gratuita.
    il perito, spesso, agisce in buona fede, sbagliando, e si fida di quanto gli viene riferito o di quello che trova in giro ...
    per questo tutto deve fondarsi sulla reale analisi di mercato, si inizierebbe a ridurre i problemi
     
  17. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    :fico: ma questo dipende dal mercato calante, non dai periti... ormai sono pubblicizzatissime le aste non è più come dieci anni fa, se non si presentano compratori è perché non c'è più interesse, non certo per mancanza di comunicazione.,,,
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ti rimando all'articolo che ho citato all'introduzione della discussione.
    i problemi, come si legge, sono molti e diversi
     
  19. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    non conosco tutti i tribunali, quello di roma è diventato di cristallo
     
  20. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Secondo me il problema non sono le perizia fatte male o con prezzi gonfiati (anche se così fosse con due coppie di aste all'anno, in due anni l'immobile arriverebbe alla metà della base iniziale). Il problema è che - soprattutto nei centri medio piccoli - il privato alle aste non compra. Non le conosce, non sa dove reperire le informazioni, pensa non siano finanziabili o semplicemente non ci ha mai pensato. In Tribunali come Milano, Roma, Torino i pezzi più commerciali sono aggiudicati a valore di mercato; più ci si allontana dai grandi centri, più l'investitore non si fida a comprare (se non con forti sconti) e più il privato cittadino non è a conoscenza della possibilità di fare questo tipo di acquisti. Con la riforma delle esecuzioni immobiliari del 2006 e con quella dei Fallimenti del 2005 è obbligatorio che l'immobile sia pubblicato su Internet, spazio all'opaco ce n'è proprio poco, la questione è che l'interessato ad un determinato immobile in un determinato luogo deve sapere che può trovarlo anche su tal sito e non solo su immobiliare.it o similari. Che poi ci siano perizie difficili da leggere, stati occupativi che possano trarre in inganno è vero, rendono il mercato più selettivo e ristretto agli esperti., ma sono eccezioni.
    Cassin Kolia
    casedaenti.it
     
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