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  1. jerark

    jerark Nuovo Iscritto

    Certificatore energetico
    Salve,
    saluto innanzitutto tutti voi e vi pongo questo caso concreto chiedendovi di esprimere le Vs. considerazioni allo stesso.
    In particolare il caso riguarda una COMPRAVENDITA che sto curando e che dovrebbe da concretizzarsi in questi giorni, di un bene la cui proprietà proviene per 1/2 da una ASTA GIUDIZIARIA e per 1/2 da SUCCESSIONE EREDITARIA.

    Fatti in premessa:

    Il 10.12.1980 il sig. Rossi Mario, con ATTO DI COMPRAVENDITA, acquista un APPARTAMENTO dal sig. X. La data di stipula è posteriore alla riforma del diritto di famiglia del 1975 (Legge 20 settembre 1975, n.175), quindi di fatto, essendo il sig. Rossi coniugato con la sig.ra Bianchi Maria, l'acquisto avviene in regime di comunione legale dei beni. Il medesimo immobile diventa casa coniugale.
    Catastalmente però l'intestazione è in capo al solo marito sig. Rossi Mario, identificato come proprietario di 1/1.

    ll 01.01.2003 decede la sig.ra Bianchi Maria, lasciando come eredi legittimi diretti per la sua quota di proprietà di ½ della casa coniugale, ai sensi dell'Art. 542 C.C. il marito convivente sig. Rossi Mario e i cinque figli.

    Il 01.04.2003, ai sensi del'Art. 485 C.C. essendo trascorsi tre mesi dalla morte della sig.ra Bianchi Maria, il sig. Rossi Mario, trovandosi nel possesso materiale del bene in quanto ne ha la residenza (probabile che abbia intestate anche le utenze) e non avendo espressamente rinunciatario, di fatti diventa “erede semplice”per una quota di eredità pari 1/3, da sommarsi al suo ½ il tutto. Gli spetta, inoltre, ai sensi dell'Art. 540 C.C. il diritto di abitazione e il diritto d'uso dei mobili della medesima casa coniugale.

    Il 20.08.2003 la soc. Equitalia iscrive una IPOTECA LEGALE ai sensi dell'Art. 77 DPR 602/1973 sull'immobile contro il sig. Rossi Mario, per un ammontare di € 50.000,00 a fronte di un credito di €25.000,00 (quota capitale+interessi+spese). L'poteca viene erroneamente imputata sull'intera proprietà (ovvero 1000/1000, facendo riferimento ai soli dati catastali).

    Il 01.04.2010 ha inizio la procedura di vendita, intentata da BANCA X contro il sig. Rossi Mario causa di un debito contratto dallo stesso per un importo € 65.000,00 (quota capitale+interessi+spese) che riguarda il medesimo immobile.
    La perizia di stima del CTU individua il diritto di proprietà del sig. Rossi Mario, in virtù della comunione legale con la sig.ra Bianchi Maria, per una quota pari al 50% dell'intero compendio ed attribuisce allo stesso un valore di partenza a base di asta pari a €75.000,00.

    Il 01.05.2010 la BANCA X trascrive però un PIGNORAMENTO sull'immobile contro il sig. Rossi Mario per l'intera quota di proprietà pari a 1000/1000.

    Il 01.04.2012 mediante ATTO PUBBLICO, tutti i cinque figli della sig. Bianchi Maria ACCETTANO ESPRESSAMENTE L'EREDITÀ, in forma pura e semplice, ex Art. 475 C.C..

    Il 01.01.2013 sono trascorsi dieci anni dalla morte della della sig.ra Bianchi Maria, pertanto ai sensi dell'Art. 480 C.C. si è formalizzata l'eventuale prescrizione.

    Il 01.07.2014 si chiude la vendita all'asta del 50% di proprietà dell'immobile a favore del sig. Verdi Giuseppe per €15.000,00.

    Il 01.09.2014 avviene la trascrizione del DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILIARE dell'immobile a favore del sig. Verdi Giuseppe contro il sig. Rossi Mario per una quota di proprietà del 50%.
    Nel Decreto di trasferimento si ordina esplicitamente al Conservatore di cancellare le formalità pregiudizievoli a favore sia di Equitalia, sia di Banca X anche se prese contro altri soggetti e per quote di diritti superiori e inferiori a quelle trasferite, ma gravati comunque sull'immobile.

    Il 01.04.2016 vi è l'Annotazione di RESTRIZIONE DI IPOTECA consequenziale al DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILIARE citato nel dettaglio così esplicato:

    ANNOTAZIONE N° 10 relativa al pignoramento di Banca X non vi è indicazione ne dell'ammontare degli importi, ne delle quote di proprietà, ma nel quadro D vi è questa esplicita informazione:
    LA CANCELLAZIONE, SI RIFERISCE ALLA QUOTA INDIVISA DI 1/2 DI PIENA PROPRIETA' DI APPARTAMENTO FACENTE PARTE DEL FABBRICATO UBICATO IN XXXXX ALLA VIA XXXX; RIPORTATI IN CATASTO FABBRICATI CON I SEGUENTI DATI: FOGLIO X, P.LLA XXXX..... L'ATTO TROVASI DEPOSITATO NELLA TRASCRIZIONE DEL 01/19/2014 NN. 33333/22222.

    ANNOTAZIONE N° 11 relativa al pignoramento di Equitalia vi è invece l'indicazione esplicita del valore dei beni liberati pari a €15.000,00 (importo di aggiudicazione del 50% della proprietà), mentre vengono ancora una volta omesse le quote di proprietà. Per completare, anche nel quadro D di questa annotazione vi è l'esplicita informazione:
    LA CANCELLAZIONE, SI RIFERISCE ALLA QUOTA INDIVISA DI 1/2 DI PIENA PROPRIETA' DI APPARTAMENTO FACENTE PARTE DEL FABBRICATO UBICATO IN XXXXX ALLA VIA XXXX; RIPORTATI IN CATASTO FABBRICATI CON I SEGUENTI DATI: FOGLIO X, P.LLA XXXX..... L'ATTO TROVASI DEPOSITATO NELLA TRASCRIZIONE DEL 01/19/2014 NN. 33333/22222.

    Considerazioni e domande che vi ponfo:

    1) il merito alle due RESTRIZIONI DI PIGNORAMENTO, il sig. Verdi Giuseppe e/o gli Eredi dovranno chiedere una rettifica al Conservatore affinché sia rispettato il dispositivo del DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILIARE e quindi venga invece eseguita la CANCELLAZIONE totale degli stessi oppure, come asserito dall'ufficio dei professionisti delegati, che ha curato la restrizione delle formalità, il sig. Verdi Giuseppe dovrà fare istanza alla Banca X e ad Equitalia affinché gli stessi lo autorizzino alla CANCELLAZIONE di Ipoteca sul restante 50% non soggetto alla procedura. Se si considera che l'ipoteca al massimo doveva riguardare 2/3 acquisiti dopo la morte della moglie del sig. Rossi Mario (1/2 della comunione + 1/3 dell'eredità) è oggi anacronistico chiedere l'autorizzazione sulla cancellazione di una ipoteca imposta erroneamente.... Cosa ne pensate voi?

    2) oggi sul 50% oggetto della eredità andrà aperta la successione per la quale parteciperanno per 2/30 ciascuno i 5 figli e per 5/30 il sig. Rossi Mario, marito della deceduta sig.ra Bianchi Maria? Il sig. Rossi Mario dopo l'apertura della successione potrà essere attaccato per la sua quota da eventuali creditori?
    oppure
    il sig. Rossi Mario non partecipa alla successione, ma si costituisce nel futuro atto di compravendita rinunciando alla sua eredità a favore dei 5 figli già accettatari... in questo caso per concretizzare l'accettazione la stessa si dovrà perfezionare la stessa come usucapione venetennale?

    3) Il sig. Rossi Mario nel futuro atto di compravendita dovrà rinunciare espressamente al suo diritto di abitazione presso l'immobile già casa coniugale?

    Attendo con ansia le Vs. considerazioni e risposte in merito.

    Buona giornata.
     
  2. jerark

    jerark Nuovo Iscritto

    Certificatore energetico
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