Lastrico di copertura - Proprietà e diritti

[Papietta]

Ciao a tutti, sono appena arrivata, grazie !
Spero di aver intitolato bene l'argomento, altrimenti mi scuso …
Gentilmente, vi pongo un quesito :
l'anno scorso ho acquistato un appartamento condonato : tanti anni fa la persona che me lo ha venduto aveva acquistato il terrazzo di copertura di un fabbricato (in cui esisteva soltanto una piccola lavanderia) e costruito un appartamento, che poi ha condonato. In seguito ha venduto parte dell'immobile, conservando la proprietà della parte restante, per poi vendere anche quella anni dopo. Io ho acquistato questa parte rimanente il cui solaio però, a seguito della valutazione di miei ingegneri, si è rivelato fatiscente e necessitava di essere rifatto. Quindi, ottenuta l'autorizzazione del condominio e specialmente del Genio Civile e del Comune con la Scia, ho provveduto a ricostruirlo a mie intere spese secondo il progetto antisismico approvato, che lo ha inoltre reso calpestabile e quindi utilizzabile dopo averlo protetto con una ringhiera e magari pavimentato.
Il quesito è questo : visto che era stato acquistato l'intero terrazzo di copertura con lavanderia e visto che vi si era costruito su e si era ricevuto condono, il nuovo terrazzo di copertura è di nostra proprietà esclusiva, visto che lo era ed è tutto il suolo sottostante? o almeno è di uso esclusivo? posso farlo pavimentare e utilizzare o è condominiale?
Grazie mille ..

 

[Jan80]

Direi che è meglio fare questa domanda al tecnico che ti ha già seguito durante i precedenti lavori e che ha sottomano tutta la documentazione.
In linea di massima dipende da quello che hai acquistato come descritto da atto di compravendita, con ausilio delle planimetrie catastali allegate.

Ma quando hai acquistato l'immobile non ti hanno spiegato in cosa consistesse?

 

[Papietta]

Direi che è meglio fare questa domanda al tecnico che ti ha già seguito durante i precedenti lavori e che ha sottomano tutta la documentazione.
In linea di massima dipende da quello che hai acquistato come descritto da atto di compravendita, con ausilio delle planimetrie catastali allegate.

Ma quando hai acquistato l'immobile non ti hanno spiegato in cosa consistesse?

Grazie Jan per la riposta. Quando ho comprato l'immobile un paio di anni fa il lastrico era solo copertura e non era calpestabile. Dopo il suo rifacimento, i lavori lo hanno reso calpestabile e quindi utilizzabile come terrazzo di copertura.
In realtà il quesito è questo: Visto che tanti anni fa è stata acquistata la proprietà e l'uso esclusivo del terrazzo di copertura, i diritti si estendono a quanto vi si costruisce sopra?

 

[Jan80]

Probabilmente non ho capito bene come sia stato realizzato il tutto, ma se hai acquistato il terrazzo di copertura (al tempo non calpestabile) ora la parte calpestabile è di tua proprietà esclusiva. Dovrebbe comunque essere stato accatastato a parte nel momento in cui lo si è trasformato in superficie calpestabile e volturato a tuo nome in forza della compravendita precedentemente fatta.

Giusto per comprendere un po' meglio: l'appartamento ha un ingresso direttamente dal vano scala comune o dal terrazzo?
Come si accede a questo terrazzo?

 

[Papietta]

Ciao Jan, provo a spiegarmi meglio.
Il terrazzo di copertura è sempre stato di proprietà dell'appartamento sottostante, almeno dagli anni 50. Negli anni sessanta il terrazzo fu venduto separatamene, cioè il proprietario continuò a tenere solo l'appartamento. All'epoca il terrazzo era calpestabile e su di esso vi era una piccola struttura in muratura, un ripostiglio.
Successivamente il nuovo proprietario del terrazzo vi costruì un appartamento abusivo, ovviamente a sua volta provvisto di lastrico di copertura, stavolta non calpestabile. L'appartamento successivamente ottenne il condono e venne regolarmente accatastato.
Io ho acquistato l'appartamento che era in condizioni di estrema fatiscenza, tanto che è stato necessario rifare anche interamente il solaio di copertura, con le relative autorizzazioni comunali, antisismiche, ecc ecc.
Questi interventi strutturali hanno reso il nuovo terrazzo calpestabile e utilizzabile. Inoltre la Scia mi autorizza a realizzare una scala per salirvi.
Alla casa si accede normalmente dal pianerottolo dell'ultimo piano, dove vi è anche un altro appartamento, realizzato e poi condonato nello stesso modo.
Il quesito riguarda la proprietà del nuovo terrazzo di copertura: visto che venne acquistato il terrazzo su cui si è poi costruito, la proprietà si trasferisce al lastrico, adesso diventato calpestabile?
Grazie mille per l'attenzione, un caro saluto

 

[Jan80]

Il nuovo lastrico solare che funge da copertura al tuo appartamento dovrebbe essere di tua proprietà (deve essere accatastato assieme al tuo appartamento come pertinenza), fermo restando la sua manutenzione dal punto di vista strutturale e di protezione dagli elementi esterni che andrà ripartita seco do norma a chi ne beneficia (resta al di sotto della sua copertura).

 

[Papietta]

grazie Jan, per accatastarlo come pertinenza occorre qualcosa di particolare? la scia è già stata approvata cosi, visto che sarebbe diventato calpestabile.

 

[Jan80]

Si fa la richiesta di accatastamento a fine lavori, prima di richiedere/rinnovare l'agibilità. Bisognerebbe vedere come è disposto per capire se si tratta di una pertinenza vera e propria o può essere accatastato assieme all'immobile (più economico).

 

[marcanto]

Il quesito riguarda la proprietà del nuovo terrazzo di copertura: visto che venne acquistato il terrazzo su cui si è poi costruito, la proprietà si trasferisce al lastrico, adesso diventato calpestabile?

L'acquisto del primo lastrico solare (prima del nuovo piano realizzato e poi condonato) conferisce un diritto di superficie da poter sfruttate per una soprelevazione .......quest'ultima in realtà fu fatta ma abusivamente e poi condonata.

Stante questa la situazione, il problema è capire se il nuovo lastrico solare che copre il nuovo pino ex abusivo, sia sempre di proprietà esclusiva oppure sia condominiale.
Ossia se la proprietà del primo lastrico si estende anche al secondo, e nuovo, lastrico.
Premesso che il quesito è molto singolare........Personalmente non sono molto convinto che la proprietà si estenda anche al secondo, e nuovo, lastrico.
Sarebbe interessante rinvenire o ritrovare una pronuncia della corte che possa avallare l'una o l'altra ipotesi.

Trovata
Corte Cassazione, sez. II Civile, Sentenza 31 ottobre 2012, n.18882
Lastrico solare e diritto di sopraelevare. Corte Cassazione,sez.II Civile,sentenza 31 ottobre 2012, n.18882 - A.IM.A

"La Corte, chiamata a pronunciarsi in caso di cessione di proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione (cessione effettuata da chi ne era titolare in data anteriore alla costruzione di un condominio), ha statuito che non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma in caso di soprelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del proprietario del precedente lastrico; questo accade quindi, indipendentemente dalla proprietà della costruzione."

Quindi il nuovo lastrico è ancora di proprietà

 

[Papietta]

Ma è perfetta ... grazieeeee!!!