Minute di contratto, Puntualizzazione di contratto e Intese Preliminari

[Luciano Passuti]

Leggete questa interessante relazione !
Mi e' gradito il vostro pensiero, sempre con spirito di collaborazione e confronto

 

[Oris]

Analisi ch eriafferma quanto acnhe da me "consosciuto", resta il fatto che non risolve il prblema da me esposto mille volte, e cioè tutte quelle fattispecie dove a fronte di un versamento esiguo e irrisorio si creano obblighi che sfociano in cause infinite in tutte le casistiche dove quel che si scrive è corretto ma in effetti, di fatto ci sono elementi non prvisti che danneggiano l'accordo nella sua forma iniziale, e ne cambiano la natura, cosa ch e a fronte di un pre-contratto è gestibilissiam con l amassima serenità d'animo e altrettanto foriera di buona conclusione, altrimenti... in soldoni, la scelta del preliminare alla accettazione, tutela SOLO la provvigione dell'AI: per me non è una priorità in questa fase, lo diventa dopo il preliminare fatto a modo o al rogito.

 

[Luciano Passuti]

Analisi ch eriafferma quanto acnhe da me "consosciuto", resta il fatto che non risolve il prblema da me esposto mille volte, e cioè tutte quelle fattispecie dove a fronte di un versamento esiguo e irrisorio si creano obblighi che sfociano in cause infinite in tutte le casistiche dove quel che si scrive è corretto ma in effetti, di fatto ci sono elementi non prvisti che danneggiano l'accordo nella sua forma iniziale, e ne cambiano la natura, cosa ch e a fronte di un pre-contratto è gestibilissiam con l amassima serenità d'animo e altrettanto foriera di buona conclusione, altrimenti... in soldoni, la scelta del preliminare alla accettazione, tutela SOLO la provvigione dell'AI: per me non è una priorità in questa fase, lo diventa dopo il preliminare fatto a modo o al rogito.

Roberto, la scelta di Fiaip, e del nostro esperto consulente, e' stata quella di trasformare la proposta accettata in preliminare NON solo e principalmente per far naturare la mediazione, ma per rendere valido il contrato e la volonta'delle parti di concluderlo alla accettazione. !

 

[Oris]

Sì, ma non credo ceh le parti facciiano quella scelta in modo consapevole, senza il nomrale percorso che ad esempio da noi è consuetudine: prima i controlli (qeuelli del tecnico di parte), POI il preliminare.

 

[LORENZO TOMMY]

Leggete questa interessante relazione !
Mi e' gradito il vostro pensiero, sempre con spirito di collaborazione e confronto

Grazie, anche perchè, ogni contributo su questa importante questione, è sempre ben accetto.
Una domanda, pero': se nel preliminare del preliminare, è previsto un deposito fiduciario (che con l'accettazione diviene caparra confirmatoria), una specifica minuziosa degli identificativi catastali eccc...eccc.. insomma, se abbiamo evidenziato tutti i punti salienti dell' affare, rimandando alla sottoscrizione di un preliminare, al solo scopo di riprodurre il contenuto della stessa "proposta irrevocabile di acquisto" (contratto?), al fine di aggiungervi gli aspetti (pochi o nulli o non sostanzia-li) non disciplinati nella stessa, si configura o no la conclusione dell'affare ed il successivo diritto alla provvigione (anche se poi vengono abitualmente richieste e percepite alla sottoscrizione del preliminare di compravendita) ?
C'è stato passaggio di denaro, si è specificato tutto......basta o no per definirlo contratto concluso?
Altrimenti andiamo ad una trattativa verbale (?) e poi direttamente al preliminare?
Ho già un mio uso e consuetudine che, fino ad ora non mi ha mai creato problemi (proposta, accettazione, preliminare, rogito), ma vorrei cautelarmi per eventuali problematiche future.
Grazie a Luciano e a tutti coloro che riusciranno a dirimere questa vexata quaestio.

 

[Oris]

tu chiedi "se nel preliminare di preliminare" che se hai letto è NULLO.

Quindi qualsiasi cosa ci sia scritta non ha effetto, quindi, qualsiasi prestazione ch esia stata erogata sulla base di quella scrittura non porta gli effetti desiderati, quindi tu che hai fatto sottoscrivere un atto nullo vieni chiamato a risponderne.

Il problema è scquisitamente giuridico, confermato dalle ultime sentenze: una promessa di promessa non ha diritto di tutela.

Quindi le vie che rimangono, come scritto nel "trattato" sono SOLO due se si vuole usare le proposte: o pre-contratto (e quindi aspetti la sottoscrizione di un contratto per avere diritto alla provvigione perchè solo lì' si chiude l'affare) nel quale puoi prevedere una penale che tuteli la "buona fede" pre contrattuale (che è abbastanza in questa fase) o CONTRATTO, quindi SUBITO preliminare che non rimanda a un casso di nulla, se no è suscettibile di esser riconosciuto come promessa di promessa e siamo da capo.

Tra l'altroms egnalo con forza, che rimandare a un altra scrittura integrativa è UN ARTEFIZIO, e come tale ha poca vita in quanto è RIDONDANTE con i diritti intrinseci in ogni scrittura: LE PARTI POSSONO SEMPRE ; APRESCINDERE; FARE LE SCRITTURE CHE VOGLIONO, PER MODIFICARE ACCORDI PREGRESSI.

PEr questo scrivercelo è PERICOLOSO.

Se leggi il trattato, si cerca di arginare questa possibilità, rimandando a scrittura integrativa, contando sul fatto ch eper dimostrare la nullità del primo "compromesso" (quello che rimanda a una possibile scrittura integrativa" possa esser definito nullo SOLO dopo che questa in effetti esista, quindi l'impasse sareebbe superata con un cavillo, un artefizio leguleio.

Il tutto mi porta a pensare che sia per poter avere il diritto alla provvigione (secondo me) in un momento immediatamente DOPO l'accettazione, resta il fatto ch ese uno dovesse rigiutarsi di sottoscrivere questa nuova "scrittura integrativa" alllora potrebbe dover esser necessario mantenere gli accordi previ, nonostante questi si rivelino poco congrui all'imprgno, mi spiego:

Un tizio viene presso l'agenzia X e formula la proposta di acquisto, dove indica prezzo, condizioni, termini di pagamento e caparra di 2mila euro, rimando a eventule scrittura integrativa, saldo al rogito.

Tale caparra, nel nostro caso di propostaMAGGICAdiventocompromesso-et-voilà, caio che accetta, incassa i duemila euro di confirmatoria. Capita ch euna difformità vine fuori, un difformità tale che inficia il valore dell'immobile non in maniera assoluta ma in amniera REALTIVA, cioè solo riguardo alal valutazione ch el'acquirente fa di quell'immobile (è una casistica delle tante che potrei proporti), es. il giradino famoso non è come è stato presentato, in quanto effettuati i rilievi, la parte ceh comprende il punto panormaico, vera molla dell'acquisti dell'immobile, viene scoperta di propreità del vicino. Questo porta al rifiuto a proseguire l'affare, a meno di una detrazione del prezzo di 40mila euro (ipotesi), come comunicato dall'avvocato di TIZIO; CAIO potrebbe trovarsi in difficoltà contando su un eventuale pagamento intermedio che di fatto non viene erogato, ma trovandosi lo stesso legato da una caparra confirmatoria e quindi da obblighi molto stringenti, potrebbe trovarsi a sentirsi richiedere di adempiere con riduzione del prezzo, in forza di quella "evizione" di ciò chj elui si saspettava, di contro, Caio potrebbe resistere, adducendo che quanto promesso p in effetti quanto a lui disponibile... quindi la parola di uno contro l'altro, e ecco ch esi chiama in causa l'Ai per testimoniare "fino dove era il giardino PROMESSO?"

Ora al di la del possibile epilogo della storiella qui sopra, TU, come PROFESSIONISTA, vuoi esporre i tuoi clienti a queste problematiche in nome di un diritto alla provvigione ch eti spetterà comunque, in modo corretto, facendo un iter garantista come

pre-contratto con mpenale per la buona fede nell acontattazione

Controlli da parte di tecnico di parte che elimini le questioni PRIMA della firma di atto ad effetti obbligatori

Sottoscrizione di atto e quindi PROVVIGIONE MERITATA!

La via suggerita, della proposta che diventa compromesso, a mio parere è terribile e ha effetti potenzialmente nefasti, molto meglio allora, come tu suggerisci, proseguire le trattive in modo verbale fino alla sottoscrizione MATURA di un compromesso.

L'unico modo per negare queta verità OVVIA è addurre scuse del tipo "non ci sono mai stati problemi" " non si tutelano le parti" ch ealla luce di quanto sopra chairamente si sciolgono come neve l sole, fatto salva invece la vera ragione "provvigionale" ch esta dietro l'idea di base.

 

[Luciano Passuti]

Grazie, anche perchè, ogni contributo su questa importante questione, è sempre ben accetto.
Una domanda, pero': se nel preliminare del preliminare, è previsto un deposito fiduciario (che con l'accettazione diviene caparra confirmatoria), una specifica minuziosa degli identificativi catastali eccc...eccc.. insomma, se abbiamo evidenziato tutti i punti salienti dell' affare, rimandando alla sottoscrizione di un preliminare, al solo scopo di riprodurre il contenuto della stessa "proposta irrevocabile di acquisto" (contratto?), al fine di aggiungervi gli aspetti (pochi o nulli o non sostanzia-li) non disciplinati nella stessa, si configura o no la conclusione dell'affare ed il successivo diritto alla provvigione (anche se poi vengono abitualmente richieste e percepite alla sottoscrizione del preliminare di compravendita) ?
C'è stato passaggio di denaro, si è specificato tutto......basta o no per definirlo contratto concluso?
Altrimenti andiamo ad una trattativa verbale (?) e poi direttamente al preliminare?
Ho già un mio uso e consuetudine che, fino ad ora non mi ha mai creato problemi (proposta, accettazione, preliminare, rogito), ma vorrei cautelarmi per eventuali problematiche future.
Grazie a Luciano e a tutti coloro che riusciranno a dirimere questa vexata quaestio.

Come ben evidenziato nella relazione del nostro Ufficio Studi la proposta con la accettazione deve diventare " il preliminare", definitivo !
Qualsiasi minuta, proposta o intesa se rimanda alla conclusione del contratto ( il preliminare !) e' nulla !
Poi si puo' continuare a lavorare cosi', consapevoli che le parti si possono ritirare, che il contratto non e' concluso, che non e' maturata la mediazione, ecc. ecc.
Per correttezzae trasparenza noi NON lo consigliamo !

 

[Oris]

Esempio di probelmatiche evitabili facendo il normale iter di una compravendita sicura:

http://www.immobilio.it/f20/manca-l...rarci-dalla-proposta-acquisto-accettata-6276/

Seguendo un iter che prevedeva i controlli PRIMA dle compromesso, non si sarebbe venuta a creare una situazione ch edi per se è risolvibile se gestita al meglio, quasi sempre.

Con controlli PREVI, l'acquirente sarebbe stato conscio dall'inizio della problematica quindi l'avrebbe metabolizzata PRIMA di aver preso obblighi.


C'entra anche la psicologia spicciola, che nelle compravendita ha un fortissimo peso, specie in compravendite immobiliari dove la gente si impegna per una fetta consistente della propria esistenza.

Non vedo cosa rischino le parti e l'Ai, a seguire un iter garantista che porta tutti ad avere compravendite il più sicure possibili.

La propost acompromesso, a mio parere, ha senso forse SOLO nelle compravendite del NUOVO.

 

[LORENZO TOMMY]

Grazie, molto gentili per l'aver approfondito il tema. Specifico che il mio iter è figlio di consuetudini che, appunto perchè tali, sono consolidate nel tempo (praticamente ho sempre agito in questo modo e, agli inizi mi è stato detto di agire così).
Lo so, questo non significa nulla; ben vengano aggiustamenti volti a migliorare la prassi, con ampia soddisfazione nostra e dei clienti. Ciò non toglie che la provigione è si importante, ma ancora piu' importante è non "estorcerla a qualsiasi costo o a dispetto dei santi....non so se mi spiego. Faccio presente che molti o tutti i controlli sull' immobile, mi premuro di farli a prescindere e cioè in fase di acquisizione (a proposito le visure catastali le fate quando prendete l' incarico o, per maggio-re sicurezza temporale, quando avete una proposta di acquisto....non si sa mai nel frattempo.....?).
Detto questo, chiederei gentilmente se avete la possibilità (Luciano e Oris) di allegare fac simile sia della proposta "che diventa preliminare", sia del pre-contratto. Mi aiuterebbe a districarmi, pur riconoscendo la bontà e la morale sottesa a entrambe le fattispecie. Bene, grazie per il contributo e buon lavoro compatibilmente con quest'afa XXXXXXX.