Acquisto casa senza mutuo, domanda su perito

[Stef82]

Buonasera,
ho fortunatamente la possibilità di acquistare un immobile senza dovermi rivolgere ad una banca per il mutuo, ho molti dubbi e domande ma quella che mi balena in testa maggiormente è avendo sentito amici e colleghi fare mutuo, come posso fare i controlli che fa un perito mandato dalla banca, non dovendomici rivolgere?

Potete darmi indicazioni su come procedere al meglio in questa situazione?

P.S. Inizialmente pensavo che il perito controllasse solo la conformità ma di recente ho scoperto che fa anche un effettiva valutazione del valore dell'immobile per decidere se la quota richiesta nel mutuo è giustificata e vagliabile, come si traduce questo controllo per chi non si è rivolto alla banca in azioni da intraprendere?


Vi ringrazio anticipatamente

 

[Paolo Morini]

Per quanto riguarda i controlli, rivolgiti ad un geometra/studio tecnico che farà le verifiche catastali e urbanistiche andando a verificare la concessione originale. Per la valutazione, puoi chiedere ad un'agenzia immobiliare/perito/esperto valutatore.

 

[sgaravagli]

incarica il tecnico come ti ha consigliato @Paolo Morini, fara controlli piu approfonditi di quelli del perito della banca e sarai tutelato maggiormente. mi raccomando l'urbanistica

 

[francesca63]

come si traduce questo controllo per chi non si è rivolto alla banca in azioni da intraprendere?

Questa valutazione la fa l’agente prima di mettere l’immobile sul mercato, e la puoi fare anche tu a spanne, confrontando qualche immobile che hai visitato.
Se invece pensi di comprare privatamente, consulta un agente di fiducia, o perlomeno qualcuno che lavora in zona.
Per i controlli tecnici, ti hanno già risposto.

 

[Stef82]

Per quanto riguarda i controlli, rivolgiti ad un geometra/studio tecnico che farà le verifiche catastali e urbanistiche andando a verificare la concessione originale. Per la valutazione, puoi chiedere ad un'agenzia immobiliare/perito/esperto valutatore.

Grazie per la risposta,
c'è qualche studio tecnico o geometra buono a cui rivolgersi su Roma?

La casa è proposta in vendita da un agenzia immobiliare, mi domandavo però, se il prezzo riportato fosse comunque affidabile, avendo sentito di colleghi in ufficio che hanno chiesto all'agenzia di vendere casa molto più in alto rispetto al prezzo di valore, non vorrei ritrovarmi dalla parte dell'acquirente in una di quelle situazioni e non avere gli strumenti per capire se il divario di prezzo sia reale o semplicemente un sovrapprezzo.

Grazie Mille ancora

 

[Paolo Morini]

Non sono di Roma quindi non posso aiutarti. Per quanto riguarda il prezzo, il dubbio è legittimo. Una buona agenzia dovrebbe imporsi sul cliente ed indicare un valore congruo. Purtroppo capita spesso che i clienti "sanno tutto loro" e l'agenzia li asseconda proponendo un prezzo più alto di quanto sia legittimo attendersi. Io stesso ho perso dei possibili clienti perché proponevo un prezzo di vendita più realistico a discapito di colleghi che facevano la sparata solo per infinocchiare il cliente. Succede ovunque. Diciamo che l'agenzia, se effettivamente stesse proponendo l'immobile ad un prezzo fuori mercato perché ha accettato il prezzo imposto dal cliente, dovrebbe farti capire tra le righe che si può avanzare un'offerta al ribasso. Poi alcune cose si capiscono ad intuito....se l'immobile è bello, in una buona zona ed è in vendita da molto tempo, è probabile che il problema sia proprio il prezzo.

 

[Stef82]

Non sono di Roma quindi non posso aiutarti. Per quanto riguarda il prezzo, il dubbio è legittimo. Una buona agenzia dovrebbe imporsi sul cliente ed indicare un valore congruo. Purtroppo capita spesso che i clienti "sanno tutto loro" e l'agenzia li asseconda proponendo un prezzo più alto di quanto sia legittimo attendersi. Io stesso ho perso dei possibili clienti perché proponevo un prezzo di vendita più realistico a discapito di colleghi che facevano la sparata solo per infinocchiare il cliente. Succede ovunque. Diciamo che l'agenzia, se effettivamente stesse proponendo l'immobile ad un prezzo fuori mercato perché ha accettato il prezzo imposto dal cliente, dovrebbe farti capire tra le righe che si può avanzare un'offerta al ribasso. Poi alcune cose si capiscono ad intuito....se l'immobile è bello, in una buona zona ed è in vendita da molto tempo, è probabile che il problema sia proprio il prezzo.

Grazie ancora per le risposte ed i suggerimenti.
Potreste consigliarmi una modalità con cui avere una certa certezza del valore dell'immobile? Ho consultato OMI ma spesso ha valori medi che non c'entrano minimamente con quanto venduto....ho anche visto immobili in zona ma a volte per tagli di mq diversi, esposizione, stato dell'immobile o zona(a volte semplicemente 300 metri fanno un enorme differenza) non riesco a darmi un valore preciso.

Purtroppo ho molte paranoie e me ne rendo conto perchè sono gli unici soldi che ho e sono molto in ansia, pertanto se scoccio con domande scusatemi.

Grazie

 

[ingelman]

@Stef82
Ti sei posto una domanda molto sensata soprattutto perché quando non c’è una banca di mezzo viene meno quel “controllo automatico” a cui molti si affidano senza nemmeno sapere bene cosa venga verificato.

Partiamo da un punto fermo......... il perito della banca non lavora per l’acquirente, ma per l’istituto di credito.

Il suo compito principale è stimare un valore prudenziale (quindi non reale....) dell’immobile per capire se la cifra da finanziare è più o meno congrua, di solito il Perito non fà una verifica approfondita sotto il profilo urbanistico o giuridico... (Ps sono molto attenti ad evidenziare eventuali difformità catastali con planimetria alla mano .... ) verifica abbastanza superficiale

La conformità urbanistica e catastale non viene mai certificata dal perito il controllo documentale è generalmente limitato e funzionale al mutuo, non alla tua tutela futura.

Per quanto riguarda il valore, strumenti come l’OMI o i vari borsini immobiliari servono giusto per farsi un’idea di massima, il valore reale di mercato di un singolo immobile lo può stimare solo una persona che conosce bene la zona, le dinamiche locali e il tipo di immobile che stai acquistando.

Il paradosso è che spesso chi cerca casa in una zona specifica, dopo averne viste alcune, capisce abbastanza in fretta se un immobile è in linea con i prezzi o completamente fuori mercato, anche senza essere un addetto ai lavori.

Detto questo, se acquisti senza mutuo e vuoi “replicare” (anzi migliorare) i controlli della banca, il consiglio è semplice:

un tecnico di fiducia per verifiche urbanistiche e catastali serie
una valutazione di mercato fatta da chi conosce davvero la zona, non da una tabella

A Roma poi il discorso è ancora più delicato è una città enorme con quartieri molto diversi tra loro e alcune zone, soprattutto quelle cresciute in modo meno ordinato, ( a me piace il termine spontaneo ....) richiedono un livello di attenzione decisamente maggiore.

Sarei curioso di sapere in quale zona stai cercando… non lo chiedo per metterti in difficoltà ma se vuoi “imbarrarazzarti” un po’, qui è tutto gratis.