Agenzia Castello

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
potrebbe andare bene se il titolo di edificazione non fosse ancora stato rilasciato..... la siffatta proposta equivale ad una semplice prenotazione...... tuttavia la maggior parte delle vendite si concludono durante la fase di costruzione del cantiere quindi a permessi già rilasciati...... non puoi far sottoscrivere nessun accordo prima di andare dal notaio perché per la legge sarebbe nullo....... sto trattando due cantieri che stanno per partire e credimi ho sentito più di un notaio qualche avvocato e per il momento una vera soluzione al problema non c'è....... in una riunione col notaio che mi segue l'ho "provocato" dicendogli: senti io il problema lo risolvo con le prese visioni dopodiché ti mando i promissari acquirenti e ci pensi tu alla trattativa........... non immogini la sua reazione :rabbia::rabbia::rabbia::rabbia::rabbia::rabbia::rabbia:
Non se ti sto vendendo un terreno edificabile con progetto approvato e faccio a parte un contratto di appalto in questo caso non serve.
Comunque la legge parla di immobili da costruire con permesso già presentato, finché non presento non ti sto vendendo nulla, solo prometto che quando sarà edificabile ci accorderemo.
Parlo sempre di case singole in ogni caso.
Si può in ogni caso dire che ne so il tecnico progetto e presentazione costa 5.000, anticipo io i soldi impresa a fronte del tuo impegno al futuro acquisto del terreno edificabile e firma del contratto di appalto, una volta ottenuto il permesso o si procede così o se ti ritiri paghi tu il tecnico/mi rimborsi, se non ottengo il permesso ti ritorna l assegno a garanzia.
 

Agenzia Castello

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Logico che se già in costruzione e il permesso è di dopo l'entrata in vigore devi adeguarti, idem se hai già richiesto il permesso e sei in attesa di ottenerlo ricadi sempre nell obbligo.
 

sgaravagli

Membro Assiduo
Non se ti sto vendendo un terreno edificabile con progetto approvato e faccio a parte un contratto di appalto in questo caso non serve.
Comunque la legge parla di immobili da costruire con permesso già presentato, finché non presento non ti sto vendendo nulla, solo prometto che quando sarà edificabile ci accorderemo.
Parlo sempre di case singole in ogni caso.
Si può in ogni caso dire che ne so il tecnico progetto e presentazione costa 5.000, anticipo io i soldi impresa a fronte del tuo impegno al futuro acquisto del terreno edificabile e firma del contratto di appalto, una volta ottenuto il permesso o si procede così o se ti ritiri paghi tu il tecnico/mi rimborsi, se non ottengo il permesso ti ritorna l assegno a garanzia.
Dalle mie parti ville nuove non esistono..... si costruiscono palazzine
 

Agenzia Castello

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Dalle mie parti ville nuove non esistono..... si costruiscono palazzine
Noi diciamo zone periferiche singole, qualche bifamiliare, zero o quasi condomini nuovi, nel mio comune ci sono solo due fabbricati già venduto il grosso, piccoli 5-6 unità, solo 3 camere, non fanno più mini e due camere o meglio fanno qualche due camere ma con mq di un 3 camere.
 

alpinky

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno,
ringrazio tutti i partecipanti che hanno dato suggerimenti,consigli ed espresso le proprie opinioni sulla nuovissima normativa. Oggi ho avuto il fatidico incontro con il Costruttore ed i progettisti che si sono consultati con avvocato dell'ANCE il quale ha fornito un parere: a suo avviso, ad oggi non si è soggetti ai vincoli della legge proprio perchè non c'è ancora il titolo edilizio,ritiene che la vendita sulla carta, oltre a non costituire un illecito (ben potendosi configurare un preliminare di edificio da costruire prima della richiesta del permesso) sia esclusa dall'ambito di applicazione della normativa, atteso che la medesima si applica, ai sensi dell'art.1, solo agli immobili per i quali sia stato richiesto titolo abilitativo edilizio.
Pertanto il Costruttore vuol fare un preliminare a scrittura privata (non autenticato) subordinato al rilascio del titolo edilizio e nel momento in cui inizia a fare la fondazione, muri (ma non tetto), passare per il notaio e fare compromesso e trascrizione.
Secondo gli avvocati Ance si potrebbe andare avanti con il compromesso sottoscritto ora ma né costruttore né architetti sono della stessa opinione.
Non verrà richiesto un permesso di costruire ma una SCIA alternativa al progetto.
Con il compromesso attuale verrebbe richiesta una caparra di importo concordato che però il Costruttore vorrebbe incassare perchè dice che ha 15 giorni di tempo per riscuotere l'assegno dopodiché non vale piu. In fase di compromesso da notaio scalerebbe l'importo o restituirebbe la somma, voi che ne pensate riguardo a questo passaggio?
Visto che con la trascrizione l'acquirente è piu tutelato, se prima si accontentava di un acconto a inizio lavori di importo contenuto (20/30%) e saldo alla fine ora ha previsto un piano di acconti sulla base dei S.A.L.
Con l'attuale scrittura privata ovviamente verrà presentato il capitolato.
Inoltre si spera che per settembre/ottobre i modelli ministeriali siano pronti e che pertanto le assicurazioni possano proporre le polizze (fideiussoria e decennale) conformi alla legge.
Ho chiesto di effettuare un saldo posticipato a fine lavori e rogito ma su questo non ha voluto sentir ragioni, dice che può andare bene per contratti di appalto ma non in questi casi.
Vi ringrazio per le considerazioni che vorrete fare in merito a questa fase della trattiva.
ciao
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Buongiorno,
ringrazio tutti i partecipanti che hanno dato suggerimenti,consigli ed espresso le proprie opinioni sulla nuovissima normativa. Oggi ho avuto il fatidico incontro con il Costruttore ed i progettisti che si sono consultati con avvocato dell'ANCE il quale ha fornito un parere: a suo avviso, ad oggi non si è soggetti ai vincoli della legge proprio perchè non c'è ancora il titolo edilizio,ritiene che la vendita sulla carta, oltre a non costituire un illecito (ben potendosi configurare un preliminare di edificio da costruire prima della richiesta del permesso) sia esclusa dall'ambito di applicazione della normativa, atteso che la medesima si applica, ai sensi dell'art.1, solo agli immobili per i quali sia stato richiesto titolo abilitativo edilizio.
Pertanto il Costruttore vuol fare un preliminare a scrittura privata (non autenticato) subordinato al rilascio del titolo edilizio e nel momento in cui inizia a fare la fondazione, muri (ma non tetto), passare per il notaio e fare compromesso e trascrizione.
Secondo gli avvocati Ance si potrebbe andare avanti con il compromesso sottoscritto ora ma né costruttore né architetti sono della stessa opinione.
Non verrà richiesto un permesso di costruire ma una SCIA alternativa al progetto.
Con il compromesso attuale verrebbe richiesta una caparra di importo concordato che però il Costruttore vorrebbe incassare perchè dice che ha 15 giorni di tempo per riscuotere l'assegno dopodiché non vale piu. In fase di compromesso da notaio scalerebbe l'importo o restituirebbe la somma, voi che ne pensate riguardo a questo passaggio?
Visto che con la trascrizione l'acquirente è piu tutelato, se prima si accontentava di un acconto a inizio lavori di importo contenuto (20/30%) e saldo alla fine ora ha previsto un piano di acconti sulla base dei S.A.L.
Con l'attuale scrittura privata ovviamente verrà presentato il capitolato.
Inoltre si spera che per settembre/ottobre i modelli ministeriali siano pronti e che pertanto le assicurazioni possano proporre le polizze (fideiussoria e decennale) conformi alla legge.
Ho chiesto di effettuare un saldo posticipato a fine lavori e rogito ma su questo non ha voluto sentir ragioni, dice che può andare bene per contratti di appalto ma non in questi casi.
Vi ringrazio per le considerazioni che vorrete fare in merito a questa fase della trattiva.
ciao

Era meglio la carta del formaggio.

Un sacco di professionisti per discutere di quanto ancora non esiste.

Come a dire, disse l’asino al leone, tu sei tutto fumo e niente arrosto.

Va da se’ chiedersi, chi paga l’intervento, di tutti questi tecnici e professionisti.

Aldila’ delle battute, pare proprio che tu abbia invece bisogno di un intermediario, piuttosto che di tecnocrati che tutto fanno, tranne curare il tuo interesse.

Se il preliminare, e’ subordinato al rilascio del titolo, le somme non devono essere versate.
Se il preliminare e’ subordinato tanto vale non farlo e quindi si ritorna a bomba.
Per te, e’ Molto piu’ conveniente e meno rischioso, l’accordo sulla carta del formaggio.
Quando e se si Verifica la condizione procederai.

Se invece, come ti e’ stato richiesto, le somme devono essere versate, si dovra’ procedere in un normale ambito di compravendita.
Dettando i termini e indicando a quale titolo le somme trovino l’incasso.

Risibile, la motivazione appigliata del costruttore, per quanto riguarda l’assegno inesigibile.
Circostanza dirimente, con un semplice accordo tra le parti, come avviene per un semplice e canonico deposito cauzionale.

Infine, giova osservare, di come eri partito in pompa magna.

Acconto, trascrizioni, art. del codice a destra e a sinistra, fideiussione bancaria escutibile in prima istanza e tutta l’hit parade.

Mentre al traguardo, si rilevano acconti improbabili, proseguendo con altri in avanzamento lavori, garantiti da polizze sussidiarie.

Tralasciando il capitolo aggiudicazione prezzo che non ci hai dato a sapere.

Se ingaggiavi un intermediario probabilmente facevi meglio.
 

alpinky

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao Pyersilvio,
purtroppo le tue considerazioni, seppur forse in parte motivate, mi scoraggiano sempre.
Il Costruttore alla fine farà ciò che prescrive la legge, l'unica differenza è che nel frattempo ci impegniamo entrambi a manifestare la volontà di acquistare per me e vendere per lui. Per la questione assegno ha chiesto una cifra minima, disposto anche a dimezzarla, verrà scalata o restituita a settembre. Gli acconti sulla base dei sal sono previsti in questi accordi. Non capisco la questione di chi paga tutti questi tecnici e professionisti, i progettisti sono architetti miei amici, pagati dal costruttore, il collaboratore dello studio notarile è un altro mio amico, chiaramente io pagherò il notaio. Le somme che vado a versare ora dovranno essere indicate nel primo compromesso. Per il discorso riguardante la nuova normativa ho solo chiesto i vostri pareri proprio perché è una novità che ha cambiato le modalità precedenti, le polizze fideiussorie e decennale saranno fatte sulla base di modelli ministeriali e comunque verranno valutate dal notaio.
Riguardo al prezzo dell'immobile è inutile parlarne, ci sono troppe variabili da considerare, non l'avrò preso a prezzo stracciato ma un accordo ragionevole penso di averlo concluso.
Vorrei sapere cosa ne pensano gli altri utenti che hanno partecipato alla discussione.
Buona giornata.
 

sgaravagli

Membro Assiduo
Hai parlato di preliminare con clausola sospensiva (titolo edilizio).... il denaro non può passare, quindi niente caparra... al verificarsi del l’ipotesi che scioglie la sospensiva il contratto “potrebbe” prendere vita.... ma.... la legge dice che il preliminare per immobile da costruire deve essere “pubblico” e trascritto..... quindi fin quando non vai dal notaio non puoi consegnare denaro al costruttore.... perché il tuo contratto è contrario a norme imperative quindi nullo..... si deve trovare un altra soluzione ..... se esiste.... sennò ingolfiamo gli studi notarili con preliminari da stipulare (immagino il notaio che cerca di mettere d’accordo venditore e acquirente) e vedrete che la legge la faranno cambiare i notai
 

alpinky

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao, probabilmente mi sono espresso male, quello che dovrei firmare ora è un primo preliminare ma che viene sottoscritto tra le parti senza scrittura privata autenticata, il notaio lo guarderebbe soltanto, a settembre poi al verificarsi del titolo edilizio partirei con compromesso regolare.
 

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