Acquisto sottotetto abitabile F3

[Thomas977]

Salve a tutti, sono in procinto di acquistare un sottotetto abitabile accatastato in F3 (in fase di costruzione), 100 mq calpestabili + 100mq ripostiglio, che si trova proprio sopra il mio appartamento! L’idea è quella di unire le 2 unità in un unico corpo! Il problema nasce dal prezzo. Il costruttore ( ormai nel lastrico) mi ha chiesto 15.000 euro ma per portare a termine i lavori ci vorrebbero almeno 60/70 mila euro. Avrei bisogno di un muto che copra almeno l’80%. Come faccio a chiedere un mutuo? Che tipo di mutuo? È fattibile la cosa? Aspetto consigli, grazie!

 

[francesca63]

Il prezzo è solo uno dei problemi.
Prima devi verificare, consultando un tecnico, se quello che hai in mente è fattibile .
Come fa ad essere in costruzione, se il resto del condominio è già abitato ?
Come fai a sapere che è abitabile, se è accatastato f3 ?
Come f3 non so se potrai comprare come prima casa (dichiarando che unirai al tuo appartamento).
Mi pare che ci siano parecchi aspetti dubbi, oltre al problema del mutuo.

 

[PyerSilvio]

Salve a tutti, sono in procinto di acquistare un sottotetto abitabile accatastato in F3 (in fase di costruzione), 100 mq calpestabili + 100mq ripostiglio, che si trova proprio sopra il mio appartamento! L’idea è quella di unire le 2 unità in un unico corpo! Il problema nasce dal prezzo. Il costruttore ( ormai nel lastrico) mi ha chiesto 15.000 euro ma per portare a termine i lavori ci vorrebbero almeno 60/70 mila euro. Avrei bisogno di un muto che copra almeno l’80%. Come faccio a chiedere un mutuo? Che tipo di mutuo? È fattibile la cosa? Aspetto consigli, grazie!

Aldila' delle questioni che ti sono state sollevate, tutte verificabili e quindi per cio' in questa fase marginali, 15 mila euro per i mq che hai detto, pure se fosse una caverna, appare un ottimo prezzo.
Compralo.

Poi accendi un mutuo per ristrutturazione.

Con in mano il titolo di proprieta' resta un'operazione tecnicamente più che fattibile.

 

[Thomas977]

Per l’accatastamento ho richiesto una visura e risulta F3, per quanto riguarda l’abitabilità ho la conferma al geometra ( di mia conoscenza ) che è in possesso di tutta la documentazione! Ho bisogno di sapere solo se esiste una qualche forma di mutuo/finanziamento che mi copra gran parte delle spese da affrontare sia per l’acquisto che per la ristrutturazione! Proprio perché sono 200 mq a 15.000 non voglio farmelo scappare!

 

[PyerSilvio]

Come fa ad essere in costruzione, se il resto del condominio è già abitato ?

Perche' probabilmente non esisteva prima della realizzazione dell'edificio.
Attesi i tempi burocratici, la pratica di recupero sara' stata avviata e poi lasciata pendente fino ad oggi.

Come fai a sapere che è abitabile, se è accatastato f3 ?

Perche' la pratica sara' stata avviata.

Come f3 non so se potrai comprare come prima casa (dichiarando che unirai al tuo appartamento).

La norma consente di godere dell'agevolazione dichiarando oggi la fusione che hai tempo di fare fino a tre anni dopo il rogito.

 

[PyerSilvio]

per quanto riguarda l’abitabilità ho la conferma al geometra ( di mia conoscenza ) che è in possesso di tutta la documentazione!

Chiaro.

Ho bisogno di sapere solo se esiste una qualche forma di mutuo/finanziamento che mi copra gran parte delle spese da affrontare sia per l’acquisto che per la ristrutturazione! Proprio perché sono 200 mq a 15.000 non voglio farmelo scappare!

Quindi significa che ti occorre un finanziamento totale.

Impossibile da ottenere in una compravendita soggetta ad IVA.

Oltre al fatto che occorrera' verificare e quantificare quali e quanti siano (di sicuro), gli oneri pendenti dovuti al comune concessionario, dal costruttore che ora si ritrova in brutte acque.
Che diversamente finirebbe il fabbricato pure in economia e lo rivenderebbe più facilmente e ad un prezzo maggiore.

Se non hai risorse proprie, per acquistare quantomeno il grezzo fabbricato, per poi accendere un mutuo ristrutturazione, l'unica strada che resta e' quella del doppio passaggio.

Che, gioucoforza, portera' via con se' una buona fetta di convenienza, nell'economia generale dell'affare.

Del resto, amico mio, i soldi sono una brutta bestia o ci sono o non ci sono.

Questo tecnico che conosci e che conosce e ha seguito la pratica puo' esserti assai utile.

Deve trovare un investitore che, agendo da persona fisica, acquista il fabbricato, realizza l'appartamento progettato e concessionato e te lo rivende finito, in regime di imposta di registro.

L'unica forma che puo' consentirti, di richiedere ed accendere un finanziamento al cento per cento, per acquisire l'immobile regolarizzato e conformato.
Diversamente, nessuna banca si assumera' il tuo rischio di impresa, di finanziarti totalmente.
Rischio che resta tutto tuo.
Cosi' come ora e' in capo al costruttore che versa in stato di necessita'.

Operazione che puoi "calibrare", presentando il progetto in banca, anche in un momento dove il titolo di proprieta' rimane "fluttuante", tra te, l'impresario e l'investitore.

Che al momento giusto pero', devi avere la forza e le risorse di accaparrare, chiudendo il cerchio e riuscendo a mettere le mani prima sul titolo e poi, in via definitiva, sul fabbricato.

ll vantaggio per il tecnico infatti, e' quello di farsi conferire l'incarico per la pratica e per la direzione dei lavori.

Quello dell'investitore, di cominciare le opere gia' sapendo di avere in mano il compratore, per il prodotto frutto dell'azione speculativa.

I rischi invece quelli più classici.
Che l'investitore fallisca dentro il cantiere.

Oppure quello che, in concorso col tecnico, "cambino cavallo";
Trasferendo il titolo, assegnando il fabbricato ad un soggetto terzo, che lo paga di più di quanto avevi promesso tu.

I soldi sono una brutta bestia.

 

[francesca63]

Perche' probabilmente non esisteva prima della realizzazione dell'edificio.

Beh , certo...
Prima di costruire un sottotetto, ci vuole un edificio sotto ...
La mia perplessità era un’altra: se l’edificio è già abitato ( così come pare), deve essere già stato completato almeno il tetto , quindi non si spiega come il sottotetto sia ancora in fase di costruzione.

La norma consente di godere dell'agevolazione dichiarando oggi la fusione che hai tempo di fare fino a tre anni dopo il rogito.

Lo so; intendevo dire che , nonostante si dichiari che si intende provvedere alla fusione con il proprio immobile, forse non è cosi pacifico .
Insomma, a parte il prezzo che sembra interessante, mi pare che ci siano ancora diverse incognite, forse conseguenza delle difficoltà economiche del costruttore ( che, viceversa, avrebbe terminato e venduto l'immobile finito per conto suo).

Inoltre, a meno che ci sia già una scala che unisce appartamento e sottotetto ( cosa attualmente non probabile), per fonderli serve costruire una scala interna tra i due piani , con nuove verifiche strutturali.
Il tutto non mi pare una passeggiata, per chi vorrebbe comprare senza avere i soldi necessari.

Condivido il tuo ragionamento sui soldi.

 

[PyerSilvio]

La mia perplessità era un’altra: se l’edificio è già abitato ( così come pare), deve essere già stato completato almeno il tetto , quindi non si spiega come il sottotetto sia ancora in fase di costruzione.

Ovvio che il tetto sia stato completato e' lo stesso che copre la testa del @Thomas977

Che diversamente vivrebbe in un appartamento "cabriolet".
Con il cielo al posto del tetto.

Mentre per il sottotetto, si e' dovuto attendere il via libera dal comune se era esistente, (nel caso di realizzazione ex novo) oppure se non lo era (in caso di nuova costruzione) attendere i tempi burocratici dettati dal regolamento, per poter avviare la pratica di recupero.
Ogni comune ha il suo seguito.

Diversamente il costruttore, avrebbe venduto il fabbricato divenuto gia' mansarda, nello stesso momento, oppure anche prima, che vendeva l'alloggio sottostante al Thomas.

Nei primi anni duemila, in regione Lombardia, prima della rettifica della legge regionale sui recuperi, i costruttori che compravano i terreni nudi, prima realizzavano gli edifici con intercapedine ed un tetto "posticcio".
Poi si fermavano i lavori.
Bastava una foto dell'intercapedine creatasi, tra l'ultimo piano e il tetto posticcio, per denunciare al comune l'esistenza di un sottotetto, che a norma poteva cosi' essere subito recuperato, per l"effetto di una variante al progetto.

Metri cubi utili, tanto quanto la superficie di pavimento sottostante, che " cadevano dal cielo" con la velocita' di un selfie.

La regione per correre ai ripari, dall'azione degli speculatori, rettifico' la normativa consentendo le pratiche di recupero solo a condizione, che il sottotetto fosse gia' esistente da più di cinque anni.
Poi succesivamente ridotti a tre.

Cosi' taluni costruttori rinunciavano alla possibilita', alcuni lasciando ai condomini le quote del sottotetto proindivise, altri lasciando i sottotetti come parti accessorie ed integrate a quelle sottostanti, agibili e non abitabili, senza o con la scala comunicante.
Questi ultimi oggi molto spesso proposti e spacciati come camere e bagni.

Mentre talaltri, li realizzavano lasciandoli incompiuti, in attesa del trascorrere dei tempi burocratici previsti, che consentono di avviare le procedure per il loro recupero.

Ecco perché edifici finiti e gia' abitati, nuovi o riattati, possono contenere subalterni ancora in corso di costruzione.

..insomma Francy..
Quando si tratta di questioni pratiche mi tocca sempre spiegarti tutto.
(Hi hi)

 

[francesca63]

..insomma Francy..
Quando si tratta di questioni pratiche mi tocca sempre spiegarti tutto.
(Hi hi)

Hi hi

Resta il fatto che, se c’è anche da creare una scala interna, non è così semplice come potrebbe sembrare, soprattutto senza i fondi necessari.

 

[Thomas977]

Insomma, a leggervi l’unica strada è quella dell’abbandono! Ma io una via voglio trovarla.....e la troverò....vi terrò aggiornato. 😉