ADE non accetta la data di subentro in contratto morte usufruttuario, chi ha ragione?

[andreafa]

A fine gennaio è morta mia zia che aveva l'usufrutto su un immobile di notevole valore del quale ero nudo proprietario.

L'immobile continua ad essere affittato ad una banca che corrisponde un importante affitto semestrale pagato pochi giorni prima del decesso.

Avendo mia zia debiti di grandi entità ho deciso, insieme a tutti gli eredi conosciuti, di rinunciare.

So che, avendo io rinunciato all'eredità della zia, alla sua morte gli eredi si trasmettono i diritti inerenti alla locazione, incluso quello di chiedere la risoluzione del contratto, a meno che il pieno proprietario (io) non manifesti la propria volontà di subentrare nella posizione dell'originario locatore (Cass. civ., 17030/2015 e Cass. civ., 14834/2016).

Tutti gli eredi legittimi (conosciuti) hanno rinunciato.

Proprio per evitare di dover pagare tasse per mensilità che non ho potuto percepire ho comunicato alla banca che avrei avuto intenzione di subentrare nel contratto di locazione dal 1° giugno, ovvero alla data della nuova rata semestrale.
Ad inizio settimana ho fatto il subentro tramite RLI online ma l'ADE me lo boccia perché "DATA CESSIONE MAGGIORE
DELLA DATA FINE CONTRATTO".

Ho agito correttamente?

 

[Gherardo5]

Mi rendo conto di esprimere una opinione basata solo sul buonsenso e quindi di nessuna validità legale
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A mio parere anche subentrando lei nel contratto di locazione senza attendere la nuova rata semestrale, non dovrebbe essere a suo carico il reddito (e relativa tassazione) da lei non ricevuto in quanto la transazione economica è avvenuta quando sua zia era ancora in vita ed avendo lei rinunciato alla eredità non deve risponderne con il fisco.
In buona sostanza lei è il "proprietrio" dal giorno della morte di sua zia ma risponderà col fisco solo dei redditi effettivi da lei ottenuti nell'anno 2020

 

[Aidualc]

La pratica di subentro mortis causa deve coincidere col giorno della morte della zia.
Non mi torna, comunque, il discorso sulla rinuncia all'eredità: il subentro sul contratto di locazione è un atto di accettazione.

 

[Gherardo5]

A mio parere sono due diverse situazioni indipendenti, da gestire in parallelo.
La rinuncia all'eredità non ha niente a che vedere con la "intera proprietà" della casa (che avrebbe potuto avvenire anche senza la morte della zia se essa, in vita, avesse deciso di vendere/cedere al nipote la propria parte, cioè l'usufrutto)

 

[Slartibartfast]

Beh, il subentro nel contratto avviene per forza di cose dal giorno della morte della zia. Ovvio che questo non ha niente a che fare con la mancata accettazione. Non è un'eredità.

 

[plutarco]

Il nudo proprietario che poi diventa pieno proprietario è l'unico a subentrare nel contratto e gli eredi dell'usufruttuaria non c'entrano nulla!

 

[andreafa]

Copio e incollo

L’estinzione del diritto di usufrutto, pur comportando l’opponibilità al proprietario (nei limiti di cui all’articolo 999 c.c.) dei contratti di locazione conclusi dall’usufruttuario, non determina – di per se’ – l’effettivo subentro nel rapporto di locazione del pieno proprietario ove questi rimanga del tutto silente ed estraneo al rapporto;

per esercitare i diritti derivanti dal rapporto (compreso quello di farne dichiarare la risoluzione), il locatore non è dunque tenuto a dimostrare la persistente titolarità di un diritto reale sul bene, ne’ il conduttore puo’ pretendere la dimostrazione di tale diritto per sottrarsi all’adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto locatizio e per contestare la legittimazione dell’attore, a meno che non risulti che il (pieno) proprietario abbia manifestato la volonta’ di fare proprio il rapporto, subentrando al locatore e privandolo della disponibilita’ del bene;

fino a quando cio’ non si verifichi, ossia fintantoche’ il (pieno) proprietario non manifesti la volonta’ di subentrare effettivamente nella posizione dell’originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarita’ dei diritti reali sul bene e la vicenda rimane “centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore” , in coerenza con la sua natura “personale”;

– ne consegue che, silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarita’ del rapporto di locazione agli eredi, con possibilita’ – per essi – di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.

Suprema Corte di Cassazione

sezione III civile

sentenza 20 luglio 2016, n. 14834

 

[Gherardo5]

Premesso che la lettura di questa sentenza dimostra perché in Italia le cose non possono andare bene (forma arcaica e burocratese dominano) mi sembra che non sposti niente in quanto dice che, se lei non si fa vivo con il conduttore, il rapporto di locazione proseguirà con gli eredi (che nella fattispecie non ci sono) della defunta usufruttuaria.
Quindi, al suo posto, avrei fatto .
- rinuncia all'eredità (suppongo che le convenga)
- acquisizione intera proprietà dell'immobile a partire dal giorno del decesso
- prosecuzione contratto con conduttore volturandolo a lei
- pagamento tasse basato su effettivo cash flow

 

[plutarco]

Quanto postato da @andreafa mi sembra proprio assurdo. In effetti però, dal punto di vista legale, è vero poiché il contratto di locazione può essere sottoscritto da chi ha il pubblico e indisturbato possesso del bene.

 

[plutarco]

Comunque sono questione di lana caprina.