1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. andreafa

    andreafa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ho una questione di zii e cugini che mi sta molto a cuore.
    Mio cugino è nudo proprietario con sua sorella di uno stabile ad uso pensione all'interno del quale, in un appartamento non accatastato separatamente, vive mio zio vedovo usufruttuario.
    Mia cugina gestiva la pensione prima che la crisi la costringesse a chiudere ed è ancora in fase di liquidazione da tre anni ovvero dalla morte di sua madre e socia nel 2013 che non era però titolare di alcun diritto sull'immobile.

    Essendo un azienda familiare non veniva corrisposto alcun affitto a mio zio con il quale non è mai stato stipulato alcun contratto.


    La premessa è d'obbligo perché sono arrivati al punto che mia cugina avrebbe trovato persone interessate a rilevare la licenza ed affittare l'immobile ad un prezzo veramente irrisorio che non permetterebbe già in partenza di far fronte a spese come IMU.

    Il vantaggio di mia cugina è chiaro, monetizza l'avviamento e indirettamente è emerso che continuerebbe a lavorare con la nuova proprietà.

    A mio cugino viene richiesto di dare il suo benestare all'affare partecipando alla firma del contratto in modo da non avere diritti sulla proprietà dell'edificio decorsi 5 anni dalla morte di mio zio (anziano e molto malato).

    E' presumibile che i nuovi investitori, non avendo la totale garanzia di un affitto 9+9, avranno delle remore ad imbarcarsi in un'avventura dove dovranno fare ingenti spese per adattare la pensione alla loro idea di riqualificazione.

    Mio zio, l'usufruttuario, desidererebbe affittare per il solo fatto di continuare a vivere nell'appartamento (è una clausola del contratto ed è totalmente comprensibile) e mantenere aperta la pensione per la sua storia ed il suo nome e non riesce a capire, o forse non gli interessa, come le condizioni economiche siano totalmente sfavorevoli.

    Sappiamo bene che l'IMU spetta all'usufruttuario ma è anche chiaro che avendo in banca meno di 1000 euro al mese di saldo attivo sono spese che vengono ripartite tra i suoi figli dato che non è loro intenzione lasciare che il padre contragga debiti che non verrebbero comunque da loro onorati in quanto rinunceranno all'eredità (non possiede niente!)

    Fin quando è in vita l'usufruttuario tutte le decisioni sulla destinazione dell'immobile, salvo snaturarlo, sono in capo a lui ma mio cugino vorrebbe andare oltre.

    Mio cugino, riscontrato che l'idea di legarsi 18 anni, ad un canone che non gli permette di far fronte alle spese certe vuole vendere, o dividere, lo stabile ma si scontra contro il no deciso della sorella e del padre; senza il loro assenso non troverà mai qualcuno, salvo una riduzione cospicua della richiesta, interessato ad accollarsi la metà di un immobile con dentro un usufruttuario con diritto di disporre del bene.

    Gli interrogativi che mi sono stati posti sono i seguenti:

    - L'avvio di una divisione giudiziale (conosce i tempi ed i costi...) in questo preciso istante potrebbe evitare che l'immobile possa venire affittato dall'usufruttuario rendendo, quindi, impossibile di fatto la divisione in lotti dello stabile? E nei confronti della sorella nel momento in cui acquisiranno entrambi la piena proprietà?
    - L'intimazione adesso per il futuro alla sorella di non affittare senza il proprio consenso anche un minuto dopo la morte del padre (... siamo arrivati a questo punto!) lo può autorizzare a citare per danni la sorella nel caso questo accadesse.

    Mi ha chiesto quali altre azioni sono possibili da intraprendere per tutelarlo anticipatamente...

    E' chiaro che è una situazione difficile dove sembra esserci un muro contro muro di difficile soluzione...

    Se avete consigli, esperienze o altro resto volentieri in attesa... grazie!
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La divisione giudiziale può, nella migliore delle ipotesi, stabilire che, data l'indivisibilità del bene (che ne snaturerebbe la destinazione), la nuda proprietà possa essere integralmente venduta, con ripartizione del ricavato trai due nudi proprietari.

    Frattanto l'usufruttuario ha la possibilità di locare l'immobile o di cederlo in comodato gratuito, senza per questo dover rendere conto al nudo proprietario.

    E' evidente che, se non ho capito male, a fronte di un canone irrisorio, gli affittuari si sobbarcherebbero le spese necessarie per le indispensabili migliorie. Sarebbe quindi più importante comprendere il valore della contropartita piuttosto che cercare di evitare ciò che evitabile non sembrerebbe.
     
    A Bagudi e andreafa piace questo messaggio.
  3. andreafa

    andreafa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Checasa! le tue considerazioni sono le stesse che, così mi riferisce mio cugino, anche sua sorella ha fatto ovvero di ottenere migliorie a fronte di un canone ridotto.
    Mio cugino ha ribattuto, non senza ragioni, che a fronte di un investimento di circa 35000 euro, sugli arredi e quindi non sulla struttura e/o impianti, spunterebbero un canone di 1000 euro mensili a decorrere dal terzo anno, con i primi due gratis.
    Mio cugino ha ribattuto che il solo L'IMU ha un costo annuale di 12500 euro ed i 12000 euro annuali dovranno essere tassati e quindi ne resteranno intorno ai 9000.
    Se si considera che se ci fossero rotture di tube per vetustà queste spesse farebbero capo alla proprietà...
    E' charo che tutto questo ragionamento parte dal presupposto che i conduttori chiedono espressamente che nell'atto di affitto siano presenti le firme dei nudi proprietari al fine di non ritrovarsi, dopo 5 anni dalla morte dell'usufruttuario, a dover cedere indietro l'immobile...
     
  4. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'IMU andrebbe pagata anche se l'immobile rimanesse chiuso. Non è una tassa dipendente dalla locazione in questo caso...

    Le spese di straordinaria manutenzione possono essere poste a carico del conduttore inserendo un'apposita clausola sul contratto di locazione (se si impegnano a fare delle migliorie a fronte di una riduzione del canone poi non possono pretendere che intervenga il proprietario... ).

    Secondo me devi farti mostrare un business plan. Ci sarà pure uno studio economico della sostenibilità. A quanto si possono affittare le camere in zona? Quale si ritiene possa essere la percentuale di occupazione annuale? Quale guadagno si ritiene di realizzare?

    Bisogna poi valutare le alternative. Ci sono altri offerenti? Tuo cugino sarebbe interessato a rilevare l'attività pagando un canone più elevato?
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina