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sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Buongiorno a tutti,

torno a disturbarvi,

è possibile, tenendo in considerazione la normativa sull'allineamento catastale ed urbanistico, addivenire al rogito con una pratica edilizia di ristrutturazione ed un inizio materiale dei lavori? in questo momento il bene non è più conforme alle vecchie schede e quelle nuove non ci sono ancora. i lavori li terminerà l'acquirente a proprie cure e spese.

grazie a tutti per le risposte
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
conosci bene la norma in materia di conformità e quindi ti sei anche risposto da solo.

in virtù delle non conformità, direi che la risposta alla tua domanda possa essere , no, non è possibile.
Certo è che sono modifiche in essere, e legittimate da pratica edilizia........ma la conformità deve esistere al momento del rogito e non si può dichiarare che sarà tale a pratica edilizia e nuovo accatastamento espletati
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
conosci bene la norma in materia di conformità e quindi ti sei anche risposto da solo.

in virtù delle non conformità, direi che la risposta alla tua domanda possa essere , no, non è possibile.
Certo è che sono modifiche in essere, e legittimate da pratica edilizia........ma la conformità deve esistere al momento del rogito e non si può dichiarare che sarà tale a pratica edilizia e nuovo accatastamento espletati
scusa se sono ripetitivo quindi non posso stipulare se prima non chiudo la pratica edilizia con la fine lavori e produco nuove schede catastali?
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
scusa se sono ripetitivo quindi non posso stipulare se prima non chiudo la pratica edilizia con la fine lavori e produco nuove schede catastali?
esatto, a mio avviso.

Io una telefonata al notaio di fiducia la farei, per chiarire bene la questione.
a vevo pensato a questa ipotesi, ma il notaio non puo suggerire una falsa dichiarazione tra l'altro comprovata dalla data (antecedente al rogito) della pratica edilizia, e da una data posteriore al rogito di un aggiornamento catastale.
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
esatto, a mio avviso.


a vevo pensato a questa ipotesi, ma il notaio non puo suggerire una falsa dichiarazione tra l'altro comprovata dalla data (antecedente al rogito) della pratica edilizia, e da una data posteriore al rogito di un aggiornamento catastale.
in realtà non si devono fare dichiarazioni false ma rappresentare in atto lo stato di fatto del bene...... provo ad immaginare una transazione di un intero palazzo in costruzione dove abbiamo una concessione edilizia e una fase di realizzazione degli appartamenti ma non ancora le schede catastali..... secondo la normativa citata sopra questa operazione sarebbe infattibile...... ho già chiamato l'assistente del notaio e sto aspettando risposta.... vi aggiornero'
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
provo ad immaginare una transazione di un intero palazzo in costruzione dove abbiamo una concessione edilizia e una fase di realizzazione degli appartamenti ma non ancora le schede catastali
direi che in questo caso siamo in presenza di unità già accatastate come "in corso di costruzione" con le schede che saranno presentate al completamento ....quindi nessun problema!

anche se spesso e volentieri le schede sono già presentate in corso di completamento, tanto vi è tutto l'interesse raffichè il completamento avvenga conforme alla scheda già in catasto e compatibile con il titolo edilizio
comunque, ben vengano delle vie d'uscita per il caso che ti ritrovi.
 
Ultima modifica:

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Da quest'ultima indicazione che dai sembra che si tratti di un immobile al grezzo che è in corso di completamento.
Ma non è questa la situazione che hai descritto all'inizio
è possibile, ......... addivenire al rogito con una pratica edilizia di ristrutturazione ed un inizio materiale dei lavori? in questo momento il bene non è più conforme alle vecchie schede e quelle nuove non ci sono ancora. i lavori li terminerà l'acquirente a proprie cure e spese.
ove indichi una pratica edilizia di ristrutturazione, e quindi interventi su di un immobile già definito ed in essere, oggetto di interventi.
E per giunta, ad indicazione di immobile già definito, parlavi anche di una vecchia scheda
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
in effetti è cosi come descritto non ho scritto solo che vi è un cambio di destinazione d'uso da C/1 ad A/3

comunque sono stato molto chiaro con il notaio e cio' che mi ha detto è quello esposto sopra...... non fatemi venire venire dubbi
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Lungi da me l'intenzione di alimentare dubbi, ma permettimi di chiarire la situazione.

come sto interpretando
1) in origine vi era un C/1
2) con variazione d'uso è stata portata ad unità A/3

quindi la pratica edilizia di ristrutturazione, che indichi all'inizio, si sta attuando sull'unità A/3. La stessa unità A/3 è in corso di alienazione, con interventi di ristrutturazione in essere ed iniziati.
Se è questa la situazione, in fase di rogito prima che i lavori si completino, il notaio dovrebbe indicare che invece l'immobile è in F/4 (o forse anche F/3, o forse no)
1549563985858.png
Ossia, un unità che è già dotata di categoria catastale A/3.
ergo > unità dotata di consistenza e destinazione d'uso
Se è possibile farlo, ben venga !!!!

PS: faccio notare nell'immagine, la parte sottolineata in rosso:
"Unità incomplete non definite nella consistenza e nella destinazione d'uso. "
 
Ultima modifica:

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
quindi la pratica edilizia di ristrutturazione, che indichi all'inizio, si sta attuando sull'unità A/3. La stessa unità A/3 è in corso di alienazione, con interventi di ristrutturazione in essere ed iniziati.
Se è questa la situazione, in fase di rogito prima che i lavori si completino, il notaio dovrebbe indicare che invece l'immobile è in F/4 (o forse anche F/3, o forse no)

Ossia, un unità che è già dotata di categoria catastale A/3.
ergo > unità dotata di consistenza e destinazione d'uso
Se è possibile farlo, ben venga !!!!
si è proprio cosi C/1-pratica comunale-F4/F3- rogito-chiusura pratica- A/3
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
be non è proprio cosi ......almeno non come avevo interpretato io in 3 (dico tre) passaggi
c/1 > diventa a3 > pratica di ristrutturazione
INVECE i passaggi sono 2 (dico due) e non 3.
hai generato un pandemonio su di definizioni non adatte
con una pratica edilizia di ristrutturazione
se da C/1 si passa direttamente alla A/3 e sopratutto tramite la detta "pratica edilizia di ristrutturazione", allora l'espressione adatta non è quella che indici in quanto la pratica è di Variazione della destinazione d'uso !!!!!
ovviamente con interventi.
allora si che regge quello che il notaio ti dice .......altrimenti non regge !
 

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