andrea.dipaola

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Privato Cittadino
Salve,
sono un ragazzo di 35 anni e vorrei acquistare un appartamento tramite un prestito garantito dalla Consap che mi darebbe molte agevolazioni dal punto di vista del tasso e delle garanzie da fornire e poiché ne faccio 36 a febbraio 2022 dovrei attivare la pratica entro quest'anno. C'è un problema però, l'appartamento che sto cercando di acquistare presenta un abuso edilizio. Mi spiego meglio: l'appartamento in questione è un duplex e nel piano superiore da planimetria c'è un locale ad uso lavatoio in cui però è stato costruito un secondo bagno senza sistemare la planimetria dell'immobile. Col proprietario vorremmo sistemare la cosa e se ho ben capito la pratica è divisa in due fasi, una prima fase in cui il geometra o l'architetto sistemano la cosa sulla planimetria rilasciano una SCIA e una seconda fase in cui bisogna pagare gli oneri al comune ma che richiede molto più tempo. L'agenzia mi ha consigliato comunque di far avviare la pratica al proprietario in modo da ottenere la SCIA da presentare al perito quando verrà a visionare l'appartamento per concedere o meno il mutuo per poi pagare gli oneri comunali a seguire. La mia domanda è: al perito basterebbe la sola SCIA ad indicare che l'intenzione di sistemare la planimetria c'è, o richiederebbe la pratica completa di oneri comunali. Spero di essermi spiegato in modo abbastanza comprensibile ma sono totalmente a digiuno di questi argomenti. Grazie mille a chiunque vorrà aiutarmi.
 

andrea.dipaola

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Mi hanno detto che è possibile sanarlo almeno per il 20 30% del totale e in questo caso il bagno ci rientrerebbe. Il problema è che per completare la pratica c’è bisogno di almeno 4 5 mesi mentre per ottenere questa famosa scia di inizio lavori di mese ne basta uno. Perciò io mi chiedo al perito basta questa scia che dice che i lavori sono iniziati o vuole al momento della perizia che le cose siano completate?
 

Albano50

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Dipende dal perito.... ma potrebbe non essere sufficiente in quanto la SCIA o segnalazione certificata di inizio attività è solo un avviso che si intendono fare certe cose ma saranno poi fatte?
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
l'appartamento in questione è un duplex e nel piano superiore da planimetria c'è un locale ad uso lavatoio in cui però è stato costruito un secondo bagno senza sistemare la planimetria dell'immobile.
La domanda che sorge spontanea è la seguente ....
al piano superiore di questo duplex c'è solo il bagno o altri locali tecnici (magari spacciati come camere?) fosse solo il bagno il problema è minimo. Togli la tazza ed è un lavatoio.
Io mi porrei il problema analizzando anche tutto il resto.

Conoscendo i duplex (appartamenti su due livelli) almeno da noi sono composti da un piano abitativo (residenziale) e l'altro livello dove da progetto sono cantine se trattasi di bilivellllo terra ed S/1 o piano primo e secondo dove solitamente nel secondo sono locali tecnici.
(mi resta difficile immaginare immedesimandomi nel tuo caso un immobile dove al piano superiore c'è solo un lavatoio che è diventato un bagno... a meno che parliamo di un lavatoio di 30 mq.

Lasciando da parte tutti i discorsi accademici credo che un Perito debba necessariamente evidenziare tutte le anomalie che riscontra in un immobile (magari chiude un occhio su qualche piccola difformita non sostanziale)

Ma una SCIA presentata non equivale ad un cambio di destinazione ottenuto o ottenibile,

Quindi prudenza e soprattutto
(quì la frase di routine che odio da morire ma che è necessario ribadire)

fatti assistere da un tecnico per l'aspetto che gli compete e
usa altrettanta prudenza nel sottoscrivere impegni su un acquisto che si potrebbe rivelare un problema economico soprattutto se anticipi caparre ....

Fatti assistere da una persona competente in contrattualistica immobiliare (avvocato/ agente immobiliare preparato).

Se il mio post ti ha messo in uno stato d'ansia
Fatti assistere da uno psicologo 😂
Scusa ma la sera dopo cena il mirto mi rende ironico.

Scherzo ma medita su quello che ti ho scritto.
Descrivici meglio questo duplex nel suo insieme
 
Ultima modifica:

andrea.dipaola

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Certo, l’immobile è suddiviso così piano secondo: salotto con Angolo cottura è un bagno, piano terzo due locali ad uso stenditoio usati dal precedente proprietario come camere e un locale ad uso lavatoio dove però hanno creato un bagno. Immagino che le camere smontando i letti possano passare come stenditoio ma il bagno con sanitari, vasca, lavandino e piastrelle è un po’ difficile che passi come lavatoio. Alcuni mi hanno detto di smontare solo i sanitari, altri di lasciare tutto così è rischiarmela altri di avviare la pratica in questione per il recupero del sottotetto e mostrare la scia al perito. Non so davvero che fare fosse per me sistemerei tutto ma da quello che mi hanno detto i tempi diventerebbero abbastanza lunghi da non permettermi di usufruire delle agevolazioni di cui sopra
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Certo, l’immobile è suddiviso così piano secondo: salotto con Angolo cottura è un bagno, piano terzo due locali ad uso stenditoio usati dal precedente proprietario come camere e un locale ad uso lavatoio dove però hanno creato un bagno. Immagino che le camere smontando i letti possano passare come stenditoio ma il bagno con sanitari, vasca, lavandino e piastrelle è un po’ difficile che passi come lavatoio. Alcuni mi hanno detto di smontare solo i sanitari, altri di lasciare tutto così è rischiarmela altri di avviare la pratica in questione per il recupero del sottotetto e mostrare la scia al perito. Non so davvero che fare fosse per me sistemerei tutto ma da quello che mi hanno detto i tempi diventerebbero abbastanza lunghi da non permettermi di usufruire delle agevolazioni di cui sopra
Difficile si possa "sanare" il bagno.

Alcuni costruttori smontano tutti i sanitari e chiudono con pannelli di cartongesso coprendo gli impianti che fuoriescono.

Quando il perito se ne va tutto torna magicamente come era prima.
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
salotto con Angolo cottura è un bagno
Diciamo quindi che il piano residenziale è un monolocale con angolo cottura e un bagno
poi sopra i due locali stenditoio e lavatoio.

Anche ai fini dell'ottenimento del mutuo devi sempre considerare il discorso riferito all'effettivo valore di mercato di quell'immobile nello stato attuale delle sue destinazioni. Se il secondo livello accessorio te lo fanno pagare come superficie residenziale non è detto che il perito possa confermare il prezzo d'acquisto che tu hai concordato.

Altra domanda
Dei costi riferiti alla pratica urbanistica - tecnico - reversali ed oneri oltre il Docfa per il nuovo accatastamento chi se ne farebbe carico?

Se per accordo preso sono a carico tuo, voglio ben sperare che il prezzo richiesto sia di un monolocale con gli accessori ........ In questo caso azzarderei a richiedere il mutuo (ovviamente subordinando l'acquisto alla deribera) lasciando l'immobile così com'è,
sempre ovviamente, nello stenditoio quando viene il perito non fategli trovare le camere da letto, magari un occhio lo può anche chiudere.
Diciamo che così com'è quell'immobile allo stato attuale è conforme al progetto (si presuppone ovvio) tolto il bagno ... togli la tazza e sanitari e ritorna lavatoio

Ovvio che la cosa migliore anche per il futuro sarebbe comunque il recupero del sottotetto.

Che dire ..... non è facile consigliarti visto i tempi cosi stretti.

Anche qui il prezzo la fà da padrone ;)
 

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