Cambio destinazione d'uso?

[silviod]

Salve, mio padre è proprietario di un edificio isolato formato da due stanze rispettivamente di 30 mq con altezza media 2.60 e un’altra di 18mq di altezza media 1.80.
Quest’estate mio padre, partito con l’idea di riparare il tetto in alcuni punti sostituendo parte della travatura in legno e delle tegole, alla fine in effetti ha fatto rifare tutta la copertura e variato pure la pendenza del tetto per cui adesso l’altezza media dei locali è al di sopra dei 2.70 m.
Vi chiedo:
1. Com’è possibile sanare questa situazione? In cosa incorre ad un eventuale controllo?
2. Siccome l’edificio all’interno è tenuto bene, e se facesse dei semplici lavori di intonacatura e pittura l’edificio diventerebbe abitabile?
3. Per avere l’abitabilità bisogna che ci siano i servizi igienici?
4. E poi non va fatto il cambio di destinazione d’uso dell’edificio? E come si fa?
5. Cambiando la destinazione d’uso non varia la rendita catastale e quindi aumenta l’IMU?
Grazie anticipatamente a chi sa darmi lumi su questa intricata situazione!

 

[mata]

E come ha fatto a fare i lavori senza nessun permesso? In particolare, come ha fatto a realizzarli senza autorizzazione antisismica? Mi spiego meglio: nel progetto per ottenere questa autorizzazione ci sono infatti i particolari costruttivi (materiale, sezioni, spessori, armature, tipo di montaggio, ecc.). Dubito che tu riesca a sanare questa situazione, a meno che qualcuno non chiuda un occhio, anzi due.

 

[enrica agnelli]

cerchiamo di andare con ordine...se non ti spiace ti faccio io delle domande a te...
l'edificio è legalizzato?? è stato condonato? in poche parole ha motivo di esistere o è abusivo!!!

1. Com’è possibile sanare questa situazione? In cosa incorre ad un eventuale controllo?

se è abusivo...abuso per abuso non incorre niente...cioè se ti vengono a controllare ed è tutto abusivo, tetto o no, ti fanno buttar giu' tutto!!
se è regolrmente realizzato doveva chiedere dei permessi e se controllano ti fanno una multa e ti fanno fare le pratiche che avrebbe dovuto fare prima di rifare il tetto con un tecnico, ovviamente!

2. Siccome l’edificio all’interno è tenuto bene, e se facesse dei semplici lavori di intonacatura e pittura l’edificio diventerebbe abitabile?
3. Per avere l’abitabilità bisogna che ci siano i servizi igienici?

se è abusivo serve un condono!
se non è abusivo ma la sua destinazione d'uso è ad esempio,magazzino/deposito, non serve solo il bagno e che sia tenuto bene dentro bisogna proprio cambiargli destinazione d'uso!!
un immobile per essere abitabile,nel caso di una residenza, ha bisogno di almeno un bagno, dell'allaccio in fogna, delle finestre di una certa dimensione, di un altezza di min 2,70, di pareti prive di muffa ecc....

4. E poi non va fatto il cambio di destinazione d’uso dell’edificio? E come si fa?
5. Cambiando la destinazione d’uso non varia la rendita catastale e quindi aumenta l’IMU?

si, se non è residenziale ed è regolarmente costruito va fatto il cambio d'uso...dipende se si puo' fare in quella zona e questo te lo dice il piano regolatore...altrimenti forse il Piano casa dipende dalla situazione che andrebbe studiata...altrimenti un condono.
cambiando la destinazione d'uso, cambia la classe di appartenenza e per cui la rendita...esatto...

 

[SALVES]

A prescindere della regolarità urbanistica precedente, se le opere realizate non sono state regolarmente autorizzate, per il fatto di aver realizzato cubatura in più occorre attendere condono edilizio per la regolarizzazione di tutto.

Oppure regolarizzare i tutto qualora il lotto permetteva sia all'epoca in cui si dichiara la realizzazione dell'edificio e la sua ultima modifica in altezza e sia adesso o comunque alla data di quanto verrà richiesto permesso di costruire ai sensi dell'art. 37 comma 4 del d.p.r. 380/01.

Attualmente qualora qualcuno segnali la cosa quello a cui vai incontro e quanto detto da enrica agnelli alla risposta della tua 1^ domanda.

Per quanto riguarda le altre domande da te chieste sono tutte affermative per la regolarizzazione del tutto.

Ciao salves

 

[silviod]

Ringrazio tutti voi per le risposte, mi rendo conto di non essere stato chiaro nell’esporre il problema grazie alle vostre osservazioni spero di fare meglio.
1. L’edificio in oggetto fino a luglio del 2012 era in regola sia dal punto di vista urbanistico che catastale (censito come magazzino) per il quale sono state pagate le relative tasse (IMU).
2. A fine luglio mio padre ha deciso di far riparare il tetto(fatto in legno e tegole), cioè sostituire alcune tegole e qualche trave in legno senza mutare le caratteristiche preesistenti (per fare queste opere non serve alcun titolo abilitativo se non erro)
3. Nel fare i lavori l’impresa ha fatto un preventivo per cui riparare il tetto esistente o rifarlo ex-novo differiva di poco allora mio padre lo ha fatto rifare senza porsi problemi di rispettare norme ecc..
4. Al ritorno delle vacanze mi sono reso conto che i lavori di rifacimento del tetto hanno cambiato la volumetria dell’edificio poiché le pendenze delle falde sono mutate per cui l’altezza media nelle due stanze supera i 2,70m

Allora dalle vostre risposte mi pare di aver capito che :
A) Se dovesse venire un controllo mi beccherei una multa e imporrebbero di fare le pratiche (DIA?) che avrei dovuto fare per rifare ex novo la copertura.
B) Se volessi invece rendere abitabile l’edificio dovrei:
- Innanzitutto vedere se l’edificio cade in una zona del P.R. residenziale
- Eventualmente fare i lavori per ricavare servizi igienici, allaccio alla fognatura, finestre e adeguamento antisismico (con che pratica? Dia , permesso di costruire? sanatoria? )
- Poi fare il cambio di destinazione d’uso (ma come si fa? Al catasto?)
- Il piano casa della regione Lazio offre possibilità nel fare questo tipo di procedure?

 

[enrica agnelli]

ciao...allora

A) Se dovesse venire un controllo mi beccherei una multa e imporrebbero di fare le pratiche (DIA?) che avrei dovuto fare per rifare ex novo la copertura.

esatto...tutto presupposto che non ti trovi in zona vincolata a livello paesaggistico perche' in questo caso se ti beccano la trafila è mooolto piu' lunga!!!
vabbè speriamo vada tutto bene ce chi fa molto peggio e non viene beccato...

- Innanzitutto vedere se l’edificio cade in una zona del P.R. residenziale

se ricade in una zona residenziale/che consente il cambio d'uso...vai al tuo municipio e chiedi oppure fai verificare da un tecnico!

- Eventualmente fare i lavori per ricavare servizi igienici, allaccio alla fognatura, finestre e adeguamento antisismico (con che pratica? Dia , permesso di costruire? sanatoria? )

di solito il cambio d'uso si fa con dia...essendo il tuo caso particolare perche' riguarda un intero immobile puo' essere che ci vorrà un permesso di costruire...sempre meglio chiedere in comune che ai tempi d'oggi in municipio una ne fanno e cento ne pensano e niente è da dare mai per scontato!!

- Poi fare il cambio di destinazione d’uso (ma come si fa? Al catasto?)

il cambio lo chiedi con la dia/permesso di costruire che ti farà il tecnico al municipio e poi una volta fatti i lavori fai la variazione catastale modificando anche la classe!!

Il piano casa della regione Lazio offre possibilità nel fare questo tipo di procedure?

e' da studiare per verificarne la fattibilità avendo tutte le carte in mano!!

comunque sappi che dovrai pagare gli oneri per il cambio...sono dei contributi da corrispondere al comune e in piu' per l'istruttoria della pratica al comune e al catasto...insomma non è uno scherzo!!
se il tutto è fattibile prima di procedere fatti fare tutti i conti di quanto dovrai dare al comune...mi raccomando!!

 

[SALVES]

Ma essendo che con la realizzazione dei lavori sono state modificate le altezze che hanno aumentato la cubatura rendendola difforme a quella già assentita con regolare documentazione, si debba procedere prima alla regolarizzazione di questo e poi chiedere quant'altro se fattibile?.

Poi un'altra osservazione sanando la cubatura in più realizzata se conforme a quanto prevede l'art. 37 comma 4 del d.p.r. 380/01, il piano casa ci può aiutare ma se non conforme a questo occorre condono e se condonato il piano casa non rientra.

Ciao salves

 

[mata]

Credo che tralasciate la parte più complicata: l'autorizzazione antisismica.
Ammesso che la struttura sia stata fatta in conformità alle norme antisismiche (ci sono i cordoli in c.a.? come sono armati? le travi cambiate che sezione hanno? che tipo di legname è? La soletta in c.a. c'è? La mancanza dell'autorizzazione antisismica e/o la difformita' alle norme relative costituiscono reato penale.

 

[enrica agnelli]

si hai ragione mata...ma penso sia inutile terrorizzarlo......già la situazione è abbastanza intricata...sicuramente si deve affidare ad un tecnico che gli controlla tutte le carte vede cio' che si puo' fare e poi gli spiega i pro ed i contro in maniera precisa e lo aiuta a prendere una decisione!!

diciamo che già innalzando un tetto senza autorizzazione si fa un abuso per cui regolarizzare questo vuol dire anche produrre tutte le carte richieste tra cui l'autorizzazione antisismica...ma se si decide di lasciare tutto cosi' inutile parlare di antisismico...ormai abuso per abuso...