marco Frigeri

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Privato Cittadino
Lo strozzino è colui che presta soldi riscuotendo interessi notevoli.

Altri mestieri, seppur ritenuti da parecchi eticamente scorretti, possono portare anche a guadagni superiori, tuttavia non sono vietati, e anzi, a volte sono "promossi" dalla legge.

Ti faccio un esempio che ha a che fare col mondo immobiliare.

Per "ripulire" i bilanci delle banche in sofferenza, lo Stato ha creato il meccanismo della cartolarizzazione dei crediti.

Ciò significa che una società di recupero crediti (spesso "satellite" della banca stessa) acquista un credito (decotto) di 200k pagandolo anche 30k, e incassando anche il doppio, se gli dice bene anche dopo qualche mese, in certi casi.

Il povero Cristo perde la casa (all'asta) e resta con 200-60=140k di debito nei confronti della società stessa.

Se comprare a sconto è strozzinaggio, questo come lo chiami?

Ripeto: è una pratica promossa dallo Stato al fine di dare un aiuto alle banche in difficoltà; le banche vengono aiutate; il povero Cristo, no.
Hai fatto proprio un esempio carino che mi aiuta a spiegare quello che voglio dire.
premetto che La cartolarizzazione dei crediti è una scelta volontaria della banca che non incide sul precedente proprietario di casa in quanto l'aveva già persa. Per diversi motivi non pagava il mutuo.
La cartolarizzazione non è "promossa" dallo stato e nemmeno incentivata.
Non è chiaramente illegale.
Quando la 106 o altro veicolo autorizzato a tale attività compra gli npl non li compra a prezzo di strozzino.
La differenza fra il costo di acquisto del portafoglio crediti e poi i ricavi che ne ottiene (magari dopo anni) con le vendite dei singoli appartamenti è uno sconto che viene determinato considerando diversi aspetti:
1 compra all'ingrosso il portafoglio crediti
2 deve risolvere i problemi legali al credito che ha comprato (non compra infatti un portafoglio di immobili ma di crediti)
3 in alcuni casi (in effetti molti) l'unità immobiliare è occupata dal debitore, che non puoi buttare fuori di casa (anche perché non sono tutti briatore queste persone, ma magari gente che ha perso il lavoro, disabile ecc)
4 nella maggior parte dei casi questi appartenenti devono essere messi a posto dal punto di vista della regolarità edilizia ecc o semplicemente ristrutturati
Si tratta di una attività imprenditoriale con molti rischi, per questo gli sconti proposti alla banca sono importanti.. non sono onlus certamente.
È molto diversa però da uno che ti viene sotto dicendo: hai bisogno di soldi? Vieni da me, ti aiuto io e poi ti fa una offertaccia da -30%-50%..
Che rischi ha questo signore?
Nella maggior parte dei casi il rischio è quello di mettere un cartello vendesi e vendere in un periodo corretto (sei mesi / un anno?)
Quindi, di fatto il tema che volevo proporre per la discussione è il seguente: io ti posso prestare un capitale e chiederti il 30% di interessi in un anno che poi raddoppia il tasso al 60% se vende in sei mesi?
Questo è il discorso che volevo proporre.
Per questo ho parlato di art 1448 cc e 644 del cp.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Hai fatto proprio un esempio carino che mi aiuta a spiegare quello che voglio dire.
premetto che La cartolarizzazione dei crediti è una scelta volontaria della banca che non incide sul precedente proprietario di casa in quanto l'aveva già persa. Per diversi motivi non pagava il mutuo.
La cartolarizzazione non è "promossa" dallo stato e nemmeno incentivata.
Non sono d'accordo. Per un qualche meccanismo fiscale (è questo l'incentivo statale, legato al fatto che in assenza di questo i fallimenti nel settore bancario avrebbero determinato l'instabilità di tutto il sistema finanziario), la banca non ci rimette più di tanto.

Quindi la banca, sbagliando a prestare e quindi incentivando l'indebitamento del povero Cristo, ha piena responsabilità, tuttavia la grossa differenza è che i grossi si salvano sempre, i deboli mai.

L'unica arma che avrebbe il cittadino, oltre alla legge sul sovraindebitamento (quasi mai applicata e incentivata), è l'accordo transattivo.
La differenza fra il costo di acquisto del portafoglio crediti e poi i ricavi che ne ottiene (magari dopo anni) con le vendite dei singoli appartamenti è uno sconto che viene determinato considerando diversi aspetti:
1 compra all'ingrosso il portafoglio crediti
2 deve risolvere i problemi legali al credito che ha comprato (non compra infatti un portafoglio di immobili ma di crediti)
3 in alcuni casi (in effetti molti) l'unità immobiliare è occupata dal debitore, che non puoi buttare fuori di casa (anche perché non sono tutti briatore queste persone, ma magari gente che ha perso il lavoro, disabile ecc)
4 nella maggior parte dei casi questi appartenenti devono essere messi a posto dal punto di vista della regolarità edilizia ecc o semplicemente ristrutturati
Si tratta di una attività imprenditoriale con molti rischi, per questo gli sconti proposti alla banca sono importanti.. non sono onlus certamente.
1 Compra all'ingrosso in contanti, non mi pare troppo diverso da chi offre il 70%. L'unica differenza è che riceve più sconto, e ciò è legato al fatto che l'incasso potrebbe non essere immediato.
2 Parliamo di crediti garantiti da ipoteca di primo grado sull'immobile, dunque abbastanza sicuri.
3 Cosa che implica più tempo per il recupero del credito, cosa comunque prezzata dallo sconto ricevuto.
4 Non è detto siano sempre immobili con difformità.
Ovvio che è un'attività rischiosa, ma se parli di etica, non mi pare migliore di quell'altra.
È molto diversa però da uno che ti viene sotto dicendo: hai bisogno di soldi? Vieni da me, ti aiuto io e poi ti fa una offertaccia da -30%-50%..
Che rischi ha questo signore?
Nella maggior parte dei casi il rischio è quello di mettere un cartello vendesi e vendere in un periodo corretto (sei mesi / un anno?)
Quindi, di fatto il tema che volevo proporre per la discussione è il seguente: io ti posso prestare un capitale e chiederti il 30% di interessi in un anno che poi raddoppia il tasso al 60% se vende in sei mesi?
Questo è il discorso che volevo proporre.
Per questo ho parlato di art 1448 cc e 644 del cp.
È molto peggio perchè per quanto detto, le banche sono salve e i cittadini no, questo fa eticamente schifo! Se di etica dobbiamo parlare.

Ma sai, negli affari l'etica non ha senso, per cui io non giudico nessuno e anzi, sto approfondendo proprio il settore degli NPL (che in verità potrebbe essere un qualcosa di utile anche per il debitore per vedersi rimessi i propri debiti, ovvio che ciò dipende dall' "etica" che ha chi acquista questi crediti).

Questi personaggi però non prestano denari, ma offrono un servizio diverso; è pertanto una pratica del tutto legale, e in più eticamente migliore, a parer mio, delle cartolarizzazione dei crediti.
 

philippo

Membro Attivo
Professionista
Hai fatto proprio un esempio carino che mi aiuta a spiegare quello che voglio dire.
premetto che La cartolarizzazione dei crediti è una scelta volontaria della banca che non incide sul precedente proprietario di casa in quanto l'aveva già persa. Per diversi motivi non pagava il mutuo.
La cartolarizzazione non è "promossa" dallo stato e nemmeno incentivata.
Non è chiaramente illegale.
Quando la 106 o altro veicolo autorizzato a tale attività compra gli npl non li compra a prezzo di strozzino.
La differenza fra il costo di acquisto del portafoglio crediti e poi i ricavi che ne ottiene (magari dopo anni) con le vendite dei singoli appartamenti è uno sconto che viene determinato considerando diversi aspetti:
1 compra all'ingrosso il portafoglio crediti
2 deve risolvere i problemi legali al credito che ha comprato (non compra infatti un portafoglio di immobili ma di crediti)
3 in alcuni casi (in effetti molti) l'unità immobiliare è occupata dal debitore, che non puoi buttare fuori di casa (anche perché non sono tutti briatore queste persone, ma magari gente che ha perso il lavoro, disabile ecc)
4 nella maggior parte dei casi questi appartenenti devono essere messi a posto dal punto di vista della regolarità edilizia ecc o semplicemente ristrutturati
Si tratta di una attività imprenditoriale con molti rischi, per questo gli sconti proposti alla banca sono importanti.. non sono onlus certamente.
È molto diversa però da uno che ti viene sotto dicendo: hai bisogno di soldi? Vieni da me, ti aiuto io e poi ti fa una offertaccia da -30%-50%..
Che rischi ha questo signore?
Nella maggior parte dei casi il rischio è quello di mettere un cartello vendesi e vendere in un periodo corretto (sei mesi / un anno?)
Quindi, di fatto il tema che volevo proporre per la discussione è il seguente: io ti posso prestare un capitale e chiederti il 30% di interessi in un anno che poi raddoppia il tasso al 60% se vende in sei mesi?
Questo è il discorso che volevo proporre.
Per questo ho parlato di art 1448 cc e 644 del cp.
Non esiste etica quando ci sono soldi di mezzo, mai
 

andrea boschini

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ma, la congruità di una offerta la può decidere un terzo indipendente. Ma loro ti danno un range "di mercato" (secondo loro) e senza nemmeno vedere l'immobile fanno una offerta con sconti del 30% sul loro "valore di mercato", chiaramente già più basso del mercato vero.
Poi, sai, se un immobile è in vendita da molto, allora c'è un altro problema (prezzo, prodotto, taglio). In questo caso non si tratta di fare uno sconto, ma di trovare l'acquirente giusto (frazionatore, operatore ecc), ma in questo caso c'è un reale rischio di impresa da apprezzare nell'offerta.
Una offerta al ribasso solo perché uno è con l'acqua alla gola non è un lavoro..
Esistono fondi ( acquisti in NPL ) che rilevano stock da miliardi di valore ,frazionati in centinaia di unita', semplicemente facendo valutazioni attraverso algoritmi,
Casavo ha un algoritmo sviluppato che gli permette di fare altrettanto
 

Giuseppe60

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ma non e' nemmeno cosi. Ho comprato compro e comprero' ma di certo non all 8% in meno. Questo sta nei margini di una valutazione. Per capirci ( e non certo per Francesca ) casa da 700.000 compro a 550.000 con procura a vendere. Mettiamo l 8 % di margine di valutazione dell acquisitore e siamo arrotondato a 630. Arriva proposta a 600. Ballano 50 dopo aver anticipato il tutto quando senza anticipare nulla erano 37. Ma non scherziamo per favore. All 8% di meno gli darei 3/4 di listino. Chi non e' concorde mi dica se su una casa da 1.1000.000 euro non prenderebbe una prosta a 1.020.000. Sappia he IO la scrivo in ginocchio sul pianerottolo.
Magari per Lei 50.000 € saranno pure nulla, ma per la stragrande maggioranza delle persone sono due o più anni di pensione o di stipendio... Non so se mi spiego... Certo, a navigare nei soldi cifre come quelle citate da Lei sono bazzecole... Ma capirà che la maggior parte delle gente compra e vende case di valore molto inferiore...
Un saluto cordiale...
 

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