Clausola sospensiva e termine essenziale

[Alina86]

Buongiorno,

Vorrei nuovamente chiedervi un consiglio in merito ad una questione che vi ho già sottoposto, la ripropongo nuovamente alla luce degli sviluppi avuti ultimamente.
In data 5 marzo firmo proposta di acquisto immobile con clausula sospensiva che recita
"poiché la sig. Ra per perfezionare questo acquisto necessita dell approvazione di un mutuo, la presente proposta è sottoposta a clausola sospensiva per la durata massima di 20 giorni dalla data di accettazione della presente. E pertanto richiedono che l assegno lasciato come deposito cauzionale venga trattenuto dall agente immobiliare a titolo di deposito fiduciario fino a che il mutuo non venga approvato.
Nel caso in cui non venisse approvato la proposta perderà di efficacia e si annullera automaticamente con la restituzione alla parte acquirente delle somme versata senza richiesta danni o interesse alcuno. La parte acquirente dovrà produrre la documentazione nel caso in cui venga negato l approvazione del mutuo. Nel caso in cui il mutuo venisse accettato ma la stessa decidesse rinunciare all acquisti per altri motivi perderà la caparra che sarà consegnata dall agenzia alla parte venditrice e si impegna al pagamento delle provvigioni all agenzia. "
Scaduti 20 giorni non abbiamo ancora notizie dalla banca, avviamo tramite agente immobiliare una trattativa non andata a buon fine in quanto il venditore non accettava proroghe della sospensiva ma chiede di svincolare la caparra e andare a preliminare nonostante la esito incerto del mutuo.
Rifiutiamo.
Passa un ulteriore mesetto senza raggiungere un accordo e Chiediamo la restituzione dell' assegno in deposito che ci viene reso.
Ritenendo l affare concluso decidiamo di lasciare perdere quell' immobile e ci guardiamo attorno.
Dopo qlc giorno arriva delibera reddituale ( non è ancora uscita la perizia) a quel punto venditore e agenzia pretendono caparra e provvigioni e io rifiuto.
Pochi giorni fa mi arriva a casa una citazione in tribunale in cui dichiarano che il termine della sospensiva non è essenziale e che non avendo prodotto un documento in cui il mutuo si dichiara negato sono tenuta a corrispondere la caparra.
Non riesco a capire se anche per quanto riguarda la clausula sospensiva e possibile ritenere un termine essenziale o meno dato che il contratto non è ancora efficace e se loro possono tenerlo sospeso a loro piacimento nonostante non abbiano voluto proroghe?

Vi ringrazio in anticipo per i vostri consigli e per la qualità delle discussioni di questo forum

 

[Zagonara Emanuele]

Premesso che bisognerebbe leggere "tutto" quanto hai sottoscritto anche in relazione alla chiusura della trattativa e alla restituzione dell'assegno, direi (stando al tuo racconto) che la richiesta da parte del venditore e dell'agenzia pare infondata e assurda, avendo scelto di "chiudere la trattativa" senza trovare un nuovo accordo sui tempi.

Inoltre, raramente (se non mai) le banche rilasciano dichiarazioni scritte in merito alla "non concessione" del mutuo.
Pertanto direi che è praticamente impossibile per il proponente fornire prova scritta e documentale di tale "negazione".

La clausola sospensiva, andava esplicitata in maniera diversa, ovvero corretta (ad esempio prevedendo l'onere di dimostrare l'avvenuta accettazione del mutuo, ovvero la concessione dello stesso, cosa più facile da ottenere da parte delle banche).

Preciso inoltre che tu affermi d'avere ricevuta una "delibera reddituale" e che la perizia non è ancora stata eseguita.
Ciò non significa che il mutuo sia stato deliberato ma semplicemente che tu hai un profilo economico che ti permette di accedere al mutuo di cui hai necessità.

Questo l'agente immobiliare dove saperlo molto bene così come il venditore e chi per loro.

Infine: coma fa l'agenzia a sapere che ahi ricevuto la delibera reddituale? Perchè dirlo?

 

[Alina86]

Riguardo alla chiusura della trattativa non è stato sottoscritto niente e neanche riguardo la restituzione assegno, l agente immobiliare ha detto che non ce ne era bisogno, le trattative successive si sono svolte per telefono ma non ho trovando accordi non abbiamo poi firmato niente, solo ritirato l assegno.

A me è sembrato che non volessero impegnarsi e rischiare di perdere altro tempo ma non avendo altre richieste in quel momento e come se volessero tenere il piede in due scarpe.

 

[francesca63]

Ci sono parecchi aspetti che non mi sono chiari: se la richiesta di mutuo è quella di un anno fa (come da tua discussione precedente), perché sei andata avanti con la banca, tanto da arrivare alla delibera, se nel frattempo avevi rinunciato a quell’immobile ?
E poi, perché l’agente ti ha ridato l’assegno, se, come da sospensiva, avresti dovuto consegnare un diniego della banca ( anche se c’è scritto che dovevi presentare i documenti in caso di diniego; in realtà non c’è stato diniego, ma solo non è arrivata delibera nei tempi previsti) ?
E’ vero che le banche non danno quasi mai diniego scritto ( soprattutto se non hanno ancora fatto in tempo a valutare la situazione, visti i tempi ristrettissimi di soli 20 giorni ) , ma è anche vero che quella clausola (pessima) l’avete inserita nel contratto…e ed è foriera di interpretazioni diverse…
Il problema di “termine essenziale” o meno è proprio mal posto: la sospensiva, se non avverata entro i termini, lascia il contratto inefficace SEMPRE. Il termine della condizione è sempre categorico: eventuale proroga del termine va messa per iscritto, se le parti vogliono continuare ad avere un contratto con obblighi reciproci, e non solo chiacchiere.
Inoltre , poi che una condizione sospensiva, sembra una condizione risolutiva: “la proposta perderà di efficacia” significa che era efficace in origine. Insomma, un pasticcio.
Ritengo che la situazione sia stata gestita male, e che, purtroppo, avendo ricevuto una citazione dovrai farti assistere da un avvocato.
Ma ti faccio un’altra domanda: visto che ora hai la delibera reddituale, perché non procedere con l’acquisto ?

 

[Alina86]

Allora, la richiesta di mutuo e stata fatta a marzo poco dopo la proposta all immobile in questione, ci sono stati molti problemini, prima un finanziamento da chiudere, poi CRIF non perfettissimo, poi covid dell' incaricato della banca e per finire richiesta di un garante.... L ok reddituale e arrivato a metà maggio, nel frattempo la proposta era infatti decaduta per mancato avveramento della sospensiva o almeno così sembrava e mi aveva detto l agente immobiliare che infatti mi ha ridato l assegno.

La delibera reddituale durava solamente 3 mesi, dopodiché avremmo dovuto fare tutto da capo, nel frattempo avevo scoperto che l immobile si trovava in diritto di superficie non dichiarato sulla proposta e che il proprietario contava di pagare il prezzo per l acquisto dopo aver ricevuto la caparra, questa operazione rischiava di farmi perdere molto più tempo di quanto durasse la mia delibera reddituale, in più aveva anche delle difformità urbanistiche da sanare ( anche quelle non indicate in proposta)

Dato che comunque avevo bisogno di una casa e volevamo comprarla abbiamo deciso di guardarne altre, anche perche i proprietari non volevano prorogare la sospensiva e io non mi sentivo di rischiare la caparra visti i tempi corti della delibera reddituale.

Sono stati due mesi di inferno credetemi, tra incertezza del mutuo, vendita del mio vecchio immobile, appoggio di tutte le nostre cose in un garage, ospiti in un monolocale di mia zia che doveva essere liberato entro fine maggio, l agente immobiliare che mi pressava sul mutuo e io che pressavo la banca senza risposte, le continue minacce di vendere la immobile ad altri se non avessi versato la caparra... quando mi ha ridato l assegno ho pensato BASTA!
Ero sfibrata non volevo più saperne ne dell' agente ne della loro casa.

 

[francesca63]

Vicenda piuttosto complessa, complicata da una sospensiva mal scritta e da una pessima gestione; probabilmente, se aveste messo per iscritto che la riconsegna dell’assegno era motivata da sospensiva non avverata , non saresti a questo punto.
Peraltro le richieste del venditore mi paiono pretestuose, proprio per via della pessima sospensiva; avendo scritto “La parte acquirente dovrà produrre la documentazione nel caso in cui venga negato l approvazione del mutuo.” si può intendere che, non avendo ricevuto diniego, non eri tenuta a produrre nessun documento.
Ovvero, non hai ricevuto delibera in tempo ( tra l’altro sarebbe stato impossibile, in 20 giorni), e quindi il contratto è rimasto inefficace.
Come detto, però, avendo ricevuto citazione dovrai “difenderti” dalle richieste del venditore, con un avvocato.
Le cose sono partite male da subito , per responsabilità di tutti, e queste sono le seccature conseguenti…
Le sospensive vanno gestite con competenza; se tutto fila liscio, nessun problema.
Altrimenti, al primo intoppo ci si trova nei guai…

 

[Alina86]

Premesso che bisognerebbe leggere "tutto" quanto hai sottoscritto anche in relazione alla chiusura della trattativa e alla restituzione dell'assegno, direi (stando al tuo racconto) che la richiesta da parte del venditore e dell'agenzia pare infondata e assurda, avendo scelto di "chiudere la trattativa" senza trovare un nuovo accordo sui tempi.

Inoltre, raramente (se non mai) le banche non rilasciano dichiarazioni scritti in merito alla "non concessione" del mutuo.
Pertanto direi che è praticamente impossibile per il proponente fornire prova scritta e documentale di tale "negazione".

La clausola sospensiva, andava esplicitata in maniera diversa, ovvero corretta (ad esempio prevedendo l'onere di dimostrare l'avvenuta accettazione del mutuo, ovvero la concessione dello stesso, cosa più facile da ottenere da parte delle banche).

Preciso inoltre che tu affermi d'avere ricevuta una "delibera reddituale" e che la perizia non è ancora stata eseguita.
Ciò non significa che il mutuo sia stato deliberato ma semplicemente che tu hai un profilo economico che ti permette di accedere al mutuo di cui hai necessità.

Questo l'agente immobiliare dove saperlo molto bene così come il venditore e chi per loro.

Infine: coma fa l'agenzia a sapere che ahi ricevuto la delibera reddituale? Perchè dirlo?

L agenzia l ha chiesto alla banca dicendo di essere il mio agente.
L ha detto perché voleva concludere l affare pensando che noi fossimo ancora contenti di comprarla dato che ci ero rimasta molto male per tutta la situazione

 

[danichi]

Più passa il tempo e più le "sospensive sul mutuo" mi fanno paura...lasciano davvero troppe insidie. Forse solo facendole scrivere ad un avvocato si ha una reale tutela per le parti.

 

[Zagonara Emanuele]

Più passa il tempo e più le "sospensive sul mutuo" mi fanno paura...lasciano davvero troppe insidie. Forse solo facendole scrivere ad un avvocato si ha una reale tutela per le parti.

Basta saperla scrivere in maniera corretta chiara e inequivocabile a tutela e garanzia di tutte le parti.
Ma se non si è in grado di farlo in autonomia o.k. per la stesura da parte di un avvocato.

 

[gagarin]

Basta saperla scrivere in maniera corretta chiara e inequivocabile

Basta non inserire clausole particolari e più o meno "contorte": se il preliminare, per qualunque motivo, non venisse redatto entro il termine stabilito o, entro tale termine, non ne venisse stabilito un altro per iscritto, tutto verrebbe annullato e, salvo che la mancata redazione non derivi da rinuncia alla vendita, la caparra andrà restituita, senza interessi, sanzioni o altro, e l'AI non avrebbe diritto a commissioni, almeno da parte dell'acquirente. Breve, semplice, lineare e senza possibilità di interpretazioni diverse.