Compravendita con clausola sospensiva per il mutuo

[trimiki]

Buongiorno a tutti.
La situazione è questa: tramite l'agenzia immobiliare ricevo una proposta di acquisto per il mio appartamento. Accetto la proposta che include una condizione sospensiva legata all'ottenimento del mutuo lato acquirente. Quasi alla scadenza del termine, viste la lentezza della banca a dare risposta, mi viene chiesta una proroga dei termini di altri 30 giorni. Nuovamente giunti in prossimità della scadenza e non essendonci ancora il responso della banca sull'ottenimento del mutuo, l'agenzia sollecita più volte l'acquirente per capire cosa intende fare (chiedere una nuova proroga? ritirare la richiesta?) ma non ottiene nessuna risposta nè via telefono/mail/raccomandata. Spariti.
I termini sono quindi scaduti e ho necessità di capire come posso muovermi e se ho diritto ad incassare la caparra del venditore.
Riporto quanto scritto nella condizione sospensiva in fase di proposta: "Decorso il predetto termine (27/8) senza che sia pervenuta a venditore la comunicazione scritta del proponente in ordine all'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, il contratto diverrà pienamente efficace e vincolante...."
Se qualcuno ha qualche consiglio è ben gradito.
Grazie
M.

 

[Utente Cancellato 72152]

Riporto quanto scritto nella condizione sospensiva in fase di proposta: "Decorso il predetto termine (27/8) senza che sia pervenuta a venditore la comunicazione scritta del proponente in ordine all'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, il contratto diverrà pienamente efficace e vincolante...."

Molto interessante questa clausola, per la quale mi avvalgo dei saggi consigli di @francesca63 appena sarà disponibile.

Per ora ti dico il mio pensiero.

Una raccomandata spedita Giovedì 27 Agosto alle 19:00 (5 minuti prima della chiusura dell'ufficio postale) potrebbe ancora essere in viaggio, quindi ancora non puoi fare nulla.

Incarica però un legale di tua fiducia di comunicare in forma scritta e legalmente valida, al promissario acquirente, che in base a quanto pattuito nella proposta di acquisto, non avendo la parte venditrice ricevuta una comunicazione scritta atta a significare l'impossibilità di accesso al finanziamento necessario, ti avvali della facoltà di trattenere la caparra, salvo il risarcimento di ulteriori danni (quale ad esempio la provvigione all'agente, che essendo il contratto efficace e vincolante, è dovuta!).

Fa' indicare dal legale una data (solitamente si danno 15 giorni di tempo), decorsa infruttuosamente la quale, la parte promissaria venditrice trattiene la caparra a titolo di penale, salvo il risarcimento di ulteriori danni correlati a tale inadempienza del promissario acquirente.

Indica anche un termine essenziale per la stipula del rogito notarile. E' possibile che abbiano ottenuto il finanziamento e per motivi loro stiano "facendo melina", ossia "allungando il brodo", magari perché hanno alcune faccende private da sistemare (ad esempio la vendita di un loro immobile, piccolo o grande che sia, che come tutte le vendite può dare problemi e necessitare di più tempo rispetto a quanto preventivato). Un silenzio da parte del promissario acquirente non vuol dire né che il finanziamento non c'è (lo avrebbero dichiarato), né che il finanziamento c'è (stanno facendo gli struzzi che nascondono la testa sotto la sabbia): bisogna "incastrarli legalmente" in modo che la verità venga a galla in forma SCRITTA.

Data la mia inesperienza nel campo, chiedo lumi a @francesca63 e a chiunque altro voglia fornire il proprio contributo sorretto da esperienza professionale pluriennale.

 

[francesca63]

Non avendo ricevuto alcuna comunicazione entro la data prevista, il contratto è divenuto efficace.
L’agente dovrebbe consegnarti la caparra, e riscuotere le provvigioni; ma forse conviene lasciar perdere, dipende dalle cifre in ballo, e dalla posizione dell’agenzia.

 

[francesca63]

I termini sono quindi scaduti e ho necessità di capire come posso muovermi e se ho diritto ad incassare la caparra del venditore.

Mi spiego ancora meglio; temo proprio che i promissari acquirenti non siano in grado di comprare, e abbiano anche sottovalutato la condizione sospensiva, per come è stata formulata. Nel senso che forse non erano pienamente consapevoli di doverti inviare una comunicazione per evitare che il contratto divenisse efficace.

Ora, da quanto hai scritto, si è in presenza di un normale contratto preliminare, non più condizionato; quindi il problema maggiore, secondo me, è quello di "liberarsi" del contratto stesso, una volta chiarite le intenzioni degli acquirenti, perché , viceversa, non sei libero nemmeno di vendere ad altri.
Puoi fare due cose, cercando prima di contattare la controparte, e in base alle loro posizioni:
1) cercare di addivenire ad una risoluzione consensuale del contratto, con liberatoria dell'agenzia almeno nei tuoi confronti, anche rinunciando alla caparra.
2) farti dare la caparra, e poi inviare diffida ad adempiere entro 15 giorni; se non si rogita, come è prevedibile, il contratto è risolto di diritto, e tu saresti libero.
Ma se la provvigione è superiore alla caparra, rischi di andare in perdita, poiché penso che fare causa per i maggiori danni sia inutile , se non hanno un euro.

Secondo mel'agenzia dovrebbe attivarsi con più decisione per risolvere il problema, ma, se non riescono a contattare l'acquirente, devi prendere in mano tu la situazione, facendo attente valutazioni.

 

[trimiki]

Vi ringrazio per le gentili risposte: adesso i possibili scenari mi sono un po' più chiari.

La proposta di acquisto che mi è stata fatta fa intuire che gli acquirenti non abbiano le effettive possibilità economiche per comprare e che di conseguenza la strada della diffida non mi porterebbe comunque ad arrivare al rogito.

La caparra è decisamente inferiore alla provvigione e quindi quasi sicuramente andrei in perdita.
Rimane la rabbia di essere stata presa in giro da chi fa le cose con leggerezza e in ogni caso è più 'tutelato' di quanto non lo sia io.
E in più ho anche perso del tempo.

Grazie
Micaela

 

[francesca63]

Rimane la rabbia di essere stata presa in giro da chi fa le cose con leggerezza e in ogni caso è più 'tutelato' di quanto non lo sia io.

Comprensibile la tua rabbia; purtroppo avresti dovuto pretendere spiegazioni dall'agente PRIMA di firmare la proposta, in modo da essere perfettamente consapevole dei rischi insiti nell'accettare proposte condizione al mutuo.

La caparra è decisamente inferiore alla provvigione e quindi quasi sicuramente andrei in perdita.

Spero che l'agenzia non ti chieda le provvigioni, magari girando loro l'assegno di caparra.
In ogni caso, per liberarti del contratto, devi avere un incontro con i promissari acquirenti per risoluzione consensuale, o devi mandare diffida.

 

[trimiki]

Comprensibile la tua rabbia; purtroppo avresti dovuto pretendere spiegazioni dall'agente PRIMA di firmare la proposta, in modo da essere perfettamente consapevole dei rischi insiti nell'accettare proposte condizione al mutuo.

Spero che l'agenzia non ti chieda le provvigioni, magari girando loro l'assegno di caparra.
In ogni caso, per liberarti del contratto, devi avere un incontro con i promissari acquirenti per risoluzione consensuale, o devi mandare diffida.

Mi sono fidata: l'anno scorso ho acquistato, insieme a mio marito, con la stessa formula ed ero consapevole delle condizioni previste.
La differenza è che, da persone oneste, abbiamo rispettato i termini previsti dal contratto.
Purtroppo ho provato sulla mia pelle che non tutti sono così e che la correttezza non è 'di moda' (i promissari acquirenti potevano comuqnue comunicare senza conseguenze la rinuncia all'acquisto: il responso della banca non era ancora arrivato e il mese di proroga lo hanno avuto.....)
Lunedì ho appuntamento in agenzia per capire il da farsi: sicuramente chiederò di avere copia delle comunicazioni che hanno inviato alla controparte per verificare il loro effettivo operato.
In quella sede probabilmente concorderemo di inviare una comunicazione chiedendo un incontro per risolvere la questione. In caso di ennesima mancata risposta procederò per le vie legali per liberarmi di un contratto in cui mi trovo, mio malgrado, ormai incastrata.

 

[francesca63]

Lunedì ho appuntamento in agenzia per capire il da farsi: sicuramente chiederò di avere copia delle comunicazioni che hanno inviato alla controparte per verificare il loro effettivo operato.
In quella sede probabilmente concorderemo di inviare una comunicazione chiedendo un incontro per risolvere la questione. In caso di ennesima mancata risposta procederò per le vie legali per liberarmi di un contratto in cui mi trovo, mio malgrado, ormai incastrata.

concordo sul procedere in questo modo; tieni aggiornati, se puoi.

 

[Maria40]

quindi il problema maggiore, secondo me, è quello di "liberarsi" del contratto stesso, una volta chiarite le intenzioni degli acquirenti, perché , viceversa, non sei libero nemmeno di vendere ad altri.

La situazione similare, con la differenza che noi non vogliamo essere "liberati "...le nostre intenzioni non sono mai state cambiate

 

[francesca63]

La situazione similare

Non direi; qui si era in presenza di un contratto divenuto efficace, perché la sospensiva era decaduta; quindi per essere svincolati serviva una risoluzione consensuale del contratto, sapendo già che non ci sarebbe potuta essere nessuna vendita . e c'era una caparra che poteva essere incassata, e provvigioni da pagare.
la tua situazione è diversa; tra l'altro, come sta procedendo ?