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  1. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao colleghi ho bisogno di aiuto: contratto di locazione 4+4 in cedolare secca intestato a due conduttori. Uno dei due lascia l'appartamento (l'altro intende rimanere) e vuole la risoluzione del contratto. Il proprietario non è disposto a risolvere l'intero contratto e a stipularne uno nuovo in capo al conduttore rimasto per via della durata. Come faccio a "togliere" un conduttore e lasciare ogni responsabilità contrattuale solo al conduttore rimanente? (naturalmente sono tutti d'accordo)

    Secondo dilemma: contratto 4+4 devo aggiungere un conduttore. Mi confermate: faccio scrittura privata con bollo 14,62 e la deposito c/o ADE dove è depositato il contratto originale dietro il pagamento di diritto fisso € 67 (codice tributo?) e mod 69? Dico bene?

    Grazie!
     
  2. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ah questa é una bella discussione proprio per me!;)
    Per il tuo problema del subentro, se i conduttori sono d'accordo, ti posso fornire due:shock: o tre:confuso: possibilità.
    1) Da me attuata, scrittura privata fra i conduttori e il locatore, come spiegato tante volte dalla paziente e buon PennYlove, 2 marche da 14,62,modello 69, f23 di € 67, é andato tutto ok presso l'agenzia delle entrate.:fico:
    2) una mia cliente si rivolge all'agenzia delle entrate di Bologna con la documentazione su esposta, non le accettano la scrittura privata ed i bolli dicendole che non servono, le trattengono l'f23 e il modello 69, rilasciandole una ricevuta di consegna con i codici fiscali dei richiedenti ma il subentrante afferma che quella ricevuta é insufficiente per chiedere una borsa di studio.
    3) Un collega da me interpellato afferma che per i subentri fanno sempre così:shock:.
    4) L'agenzia delle entrate contattata da me telefonicamente dice che il mio comportamento é quello corretto.

    Sono qui, a due passi dalla clinica psichiatrica, vado.....?:shock:
     
  3. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino


    Oe’, mica vorrai finire a dare craniate in una stanzetta imbottita per un subentro, eh!? Le cose che racconti, purtroppo, mi suonano familiari. Comportamenti difformi e lunari (ne avrei da raccontare…) sono di casa alle Entrate: i più comuni riguardano proprio gli intestatari di contratto (subentri, cessioni a seguito di compravendita o decesso, comproprietari ecc.).

    Comunque, tornando al tema in discussione, “Cessione e dintorni”, ricapitolo per chi si fosse perso le puntate precedenti…

    Premessa: nel primo caso proposto, non entro nel merito della questione se il contratto in discorso consenta o meno il recesso parziale o se preveda i gravi motivi, in quanto si aprirebbero altri scenari che per il momento non sto ad elencarvi: nel secondo, voglio pensare (ma attendo conferma da mf.gestimm.) che il nuovo inquilino che arriva vada ad aggiungersi ad un insieme di altri cointestatari, non già sostituendosi ad uno di essi (subentro).

    Da quello che mi pare di capire, sembrerebbe comunque trattarsi della tipica locazione condivisa. In casi come questi, i conduttori, anche se indicati singolarmente in contratto, rappresentano un’unica parte conduttrice: essi, pertanto, sono obbligati solidalmente a fare fronte agli adempimenti contrattuali. Questo vuole dire che se uno non adempie o se ne va, l’altro ne deve rispondere. Chi se ne vuole andare, però, non basta che dia disdetta (eviterei, in questi casi, l’invio della lettera di recesso che potrebbe essere interpretata dal proprietario come volontà collettiva di rinunciare al contratto) in quanto il recesso parziale deve essere accettato e sottoscritto da tutti.

    Ed proprio per questa ragione che è opportuno, per la certezza di tutte le parti, formalizzare tale passaggio con una scrittura privata registrata che attesti il trasferimento degli obblighi di chi se ne va in capo a chi resta (primo dilemma) o a chi, eventualmente, viene ad aggiungersi alla convivenza già formatasi (secondo dilemma), dichiarando che ogni pendenza economica relativa alla cessione è già stata regolata fra le parti, in particolare per la quota di spettanza del deposito cauzionale, atto accettato e sottoscritto da tutte la parti in causa: vale a dire, nel primo caso, dal proprietario (che deve liberare il conduttore che va via), dal conduttore uscente (che cede la sua quota di contratto a chi rimane) e dal conduttore che resta (su cui graverà l’intero canone d’affitto, che deve, perciò, acconsentire ad assumersi per intero questo obbligo); nel secondo caso, dal proprietario (che deve assentire all’operazione, accettando formalmente il nuovo inquilino), dai conduttori che rimangono (che cedono parte della loro quota di contratto al conduttore che entra) e dal nuovo conduttore (che assume gli obblighi e i diritti di coinquilino).

    Pertanto, chi desidera mettere l'intera operazione nero su bianco, deve portate in registrazione n°2 copie della scrittura privata (n°1 marca da bollo da € 14,62 per ogni copia) + n°1 copia del mod. F23 da presentare in ufficio (cod. trib. 110T) = € 67,00 + n°2 copie del mod. 69 (una copia verrà restituita con il timbro dell’ufficio, unitamente ad una ricevuta con il numero di protocollo dell’atto) che può essere compilato in questo modo (con l’avvertenza, però, che alcuni uffici delle Entrate seguono altre modalità di compilazione):

    Un conduttore esce dal contratto senza che altri lo sostituiscano

    Quadro A

    TIPOLOGIA DELL’ATTO: MODIFICA IN ATTO N°……..(Estremi identificativi dell’atto)
    ADEMPIMENTO: CESSIONE

    Quadro B

    N.ORD: 1 = Locatore
    N.ORD: 2 = Conduttore che rimane

    Nota: il conduttore che va via non dovrebbe comparire sul modello.


    Un nuovo conduttore entra in contratto non subentrando ad altri

    Quadro A

    TIPOLOGIA DELL’ATTO: AGGIUNTA NUOVO CONDUTTORE (N.ORD. 5)
    ADEMPIMENTO: CESSIONE

    Quadro B

    N.ORD. 1 = Locatore
    N.ORD. 2 = Conduttore che rimane
    N.ORD. 3 = Conduttore che rimane
    N.ORD. 4 = Conduttore che rimane
    N.ORD. 5 = Nuovo conduttore


    In caso di CESSIONE, vanno compilati solo i primi due fogli del mod. 69: salvo delega, non va compilato il terzo foglio contenente il quadro F perché, in sede di cessione, non si può optare per la cedolare secca (i dati relativi alla categoria catastale, alla relativa rendita e ad eventuali comproprietari sono già stati acquisiti in fase di registrazione d’atto).
     
    A Limpida e Antonello piace questo messaggio.
  4. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Pennylove, sei un mito !:)
     
  5. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Limpida grazie mille!!

    Pennylove sei ufficialmente il mio nuovo Super Eroe personale!!


    Premessa: nel primo caso proposto, non entro nel merito della questione se il contratto in discorso consenta o meno il recesso parziale o se preveda i gravi motivi, in quanto si aprirebbero altri scenari che per il momento non sto ad elencarvi: nel secondo, voglio pensare (ma attendo conferma da mf.gestimm.) che il nuovo inquilino che arriva vada ad aggiungersi ad un insieme di altri cointestatari, non già sostituendosi ad uno di essi (subentro).

    La questione "aggiungere un conduttore" si è configurata in quanto: appartamento occupato da una coppia di fidanzati studenti con contratto intestato solo ai genitori di lei. Il ragazzo ad oggi ha necessità di comparire per avere una borsa di studio. Proprietario d'accordo, conduttori originari d'accordo.

    La questione "sottrarre un conduttore" la gestirò come magnificamente riassunto da Pennylove della quale avevo già letto altri post sull'argomento ma che con questa risposta ha fugato ogni mio dubbio.

    ...e spero di non scontrarmi col solito funzionario dell'Ade dall'interpretazione personale!!!

    Grazie ancora per l'aiuto preziosissimo!!
     
  6. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ops, non so usare lo strumento "citazione"!!
     

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