Contratto commerciale durata trentennale

[Francesca 58]

Buongiorno a tutti, vorrei sottoporvi un quesito: mia madre possiede un appartamento in cui si svolge un’attività commerciale ormai da trent’anni. Ho letto che il contratto non può essere ulteriormente prorogato e occorre procedere alla stipula di uno nuovo. La titolare dell’attività non ha manifestato intenzione a risolvere rapporto contrattuale e mia madre vorrebbe concederle ancora i locali in locazione. Ora chiedo: è corretto stipulare un nuovo contratto magari con l’adeguamento del canone che è rimasto immutato dalla prima stipula? Si tratterebbe di un contratto ex novo? La titolare dell’attività potrebbe rifiutare l’adeguamento adducendo il fatto di aver sostenuto spese non dovute? Grazie

 

[francesca63]

mia madre possiede un appartamento in cui si svolge un’attività commerciale ormai da trent’anni

Queste due affermazioni (appartamento e attività commerciale) mi sembrano già in contrasto con le regole.
Di che attività si tratta ?
Di che contratto si tratta, e con quali scadenze ?
Che spese ha sostenuto il locatario ?

 

[Francesca 58]

L’appartamento ad uso commerciale è stato affittato ad una parrucchiera che vi esercita la sua attività come dicevo da trent’anni. Il contratto si è rinnovato tacitamente con consenso di entrambe le parti. Da quanto so, gli accordi solo verbali, era che la parrucchiera poteva apportare le migliorie necessarie alla propria attività (credo impianto di condizionamento e cambio caldaia) senza aumento del canone che è rimasto tale da trent’anni a questa parte. Vorrei sapere se passati i 30 anni il contratto si è risolto naturalmente o se occorre chiuderlo presso l’agenzia delle entrate e cosa possiamo fare per un eventuale adeguamento del canone

 

[francesca63]

@Bastimento , cosa ne pensi ?

 

[Bastimento]

@Bastimento , cosa ne pensi ?

Grazie per la fiducia, ma non ho molti elementi per rispondere.

Intanto credo occorra sapere se il contratto prevedeva l'uso promiscuo (abitazione + professione) o era solo ad uso professionale. Potrebbero esserci regole diverse.

Che tipo di contratto è stato registrato? L1, S1, durata? a che riferimento legislativo è ricondotto? (L 392/78 o L 431/98?

Le domande poi sono molte e non so se ho inteso cosa si intenda riguardo alla durata trentennale.
Non credo che sia stato stipulato all'origine un contratto "trentennale", comunque l'art. 1573 cui presumo la postante faccia riferimento, recita:

Salvo diverse norme di legge [1607, 1629], la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent'anni [1350 n. 8, 2643 n. 8]. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto(1)(2).

- Non mi risulta esista un limite al numero di proroghe
- Gli accordi verbali .... sono alquanto aleatori.
- In genere sui contratti si scrive che ogni addizione del conduttore, salvo diversi accordi, rimane nella disponibilità dell'immobile senza possibilità di rivalsa.
- Quando queste supposte addizioni (caldaia, condizionatore) sono state apportate? Recentemente o sono ampiamente ammortizzate? In genere le dotazioni necessarie ad adeguare i locali all'uso fatto dal conduttore, (es. il condizionatore) sono a carico del medesimo.
- Certamente, con l'accordo del conduttore, nulla vieta di stipulare un nuovo contratto a nuove condizioni, ma non credo sia questo lo scopo della domanda

Adeguamento canone sul contratto in essere:

1. - se il contratto è stato stipulato per uso promiscuo, non mi pare sia possibile la applicazione della cedolare secca. Quindi nessun vincolo agli aumenti istat.
2. - se vige la cedolare, (contratto di tipo abitativo), non sono ammessi aumenti.
3. - se il contratto è stato ricondotto alla L 392/78, è possibile apportare l'adeguamento del canone in base al 75% dell'indice Istat: e tecnicamente sarebbe possibile, con richiesta raccomandata anticipata rispetto alla scadenza annuale, attualizzare il canone iniziale ad oggi, senza pretendere arretrati; bisogna vedere se il risultato sia compatibile con i livelli di mercato attuali.
4. - se il contratto fosse proprio di tipo commerciale, tipo 6+6, valgono le regole al p. 3 : bisogna però stare attenti alla eventualità che sussista e venga fatta valere la indennità di avviamento.

( Non credo si faccia riferimento alla L. 431/98, se la locazione è circa trentennale.)

 

[Francesca 58]

Ringrazio molto per la risposta, purtroppo anche io non ho molti elementi certi visto che il contratto stipulato 30 anni fa è stato seguito da mia madre che ora 95enne non ricorda molto. Per certo so che l’immobile è ad esclusivo uso commerciale per quello che mi risulta è sempre stato tacitamente rinnovato. Il dubbio mi è sorto ora, nella lettura dell’articolo 1573 del codice civile che, se non interpreto male, prevede la stipula di un nuovo contratto passati 30 anni, pertanto chiedevo una conferma in tal senso. Per un eventuale adeguamento dell’affitto, a questo punto penso sia il caso di discuterne con il conduttore.

 

[Bastimento]

se non interpreto male, prevede la stipula di un nuovo contratto passati 30 anni

No. Io almeno lo interpreto diversamente.

Un conto è prorogare di 6 in 6 anni, ed eventualmente arrivare alle 6 proroghe: si supera la durata dei 30 anni, ma rimane un contratto la cui durata base è di anni 6.

L'art in questione riguarda un contratto che stabilisce una (prima) scadenza trentennale o ultratrentennale: il c.c. sancisce che non si possano stipulare contratti ultratrentennali.

Non riesci a reperire copia del contratto?. Negli anni passati si registrava cartacealmente presso una AdE: ed ogni anno dovresti versare l'imposta di registro facendo riferimento al nr di registrazione, presso la medesima agenzia, che in base al nr dovrebbe potertene rilasciare copia (forse con obolo): ai tempi era obbligatorio depositarne una copia (appunto il significato di registrazione e conservazione del vecchio uff. del Registro)

ps: oggi come oggi c'è da chiedersi se possano contestare la cat. catastale dell'alloggio residenziale, per usi artigianali/commerciali.

 

[Francesca 58]

Grazie per il chiarimento purtroppo non sono pratica e interpretavo erroneamente l’articolo del c.c. Per la copia del contratto devo reperirla e approfondire anche il discorso della categoria catastale. A suo tempo ricordo era stato fatto il cambio d’uso presso il Comune, ma come dicevo, non me ne sono occupata personalmente e credo sia arrivato il momento di approfondire tutta la situazione. Ringrazio di nuovo e auguro un buon 2024.

 

[mapeit]

Probabilmente il contratto per uso diverso da abitazione è in origine un 6 + 6 che si è tacitamente prorogato per 5 volte e che può prorogarsi ancora, quindi soggetto alla Legge 392/78. Dubito che negli anni 90 un locatore avesse stipulato un contratto trentennale per un'attività di parrucchiera. In tal caso, se il locatore non ha inviato la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza, il contratto è prorogato per altri 6 anni. In attesa di arrivare al 35mo anno ed inviare la disdetta, il locatore può solo richiedere di aggiornare il canone sulla base del 75% dell'indice ISTAT F.O.I. dalla data della stipula ad oggi, senza pretendere arretrati. Il che non sarebbe poco. Ad esempio 500 Euro del novembre 1993 (o l'equivalente il Lire) sarebbero oggi, rivalutati al 75% dell'indice ISTA, ben 830 Euro.