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  1. spiccio

    spiccio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    vi scrivo per chiedere delucidazioni circa alcune clausole inserite all'interno di un contratto di locazione 4+4 che dovrei firmare a breve.
    Non essendo stato usato un template standard vorrei il vostro supporto per capire se il contratto presenta qualche clausola particolare alla quale dovrei prestare attenzione.

    In particolare vorrei delle spiegazioni sul significato della clausola 15. E' una clausola standard usata solitamente per questa tipologia di contratto o è stata inserita appositamente dal proprietario? Cosa comporta?


    CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO



    Con la presente scrittura, Tizio locatore, concedono in locazione a Caio conduttore che accetta il seguente bene immobile: appartamento ...

    I locatori dichiarano che, con riferimento al collaudo e certificazione energetica, l’unità immobiliare locata risulta di classe G, ai sensi dell’ art. 6 comma 2 del Decreto legislativo 192/2009 e i conduttori dichiara di aver preso visione e copia della certificazione energetica.

    FOGLIO xx PARTICELLA xx SUBALTERNO xx

    CATEGORIA xx CLASSE xx RENDITA CATASTALE xx

    2) Il bene immobile viene concesso in locazione con la seguente esclusiva destinazione:

    Esigenze abitative.

    Il mutamento di destinazione è considerato grave inadempimento contrattuale.

    3) La durata del contratto è pattuita per 4 anni dal xx/xx/xxxx al xx/xx/xxxx, La locazione si intenderà tacitamente rinnovata, alle medesime condizioni, per altri quattro anni salvo che il Locatore non comunichi ai Conduttori disdetta motivata ai sensi dell’art. 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata a/r – contenente la specificazione del motivo invocato – almeno 12 (dodici) mesi prima della scadenza.

    4) I Conduttori potranno recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata a/r al Locatore con preavviso di 3 (tre) mesi.


    5) Il corrispettivo della locazione è convenuto per l’intera durata del contratto in complessive Euro xxxx e dovrà essere pagato in rate mensili anticipate di Euro xxx ciascuna entro i primi cinque giorni di ciascun mese, nel domicilio dei locatori salvo loro diversa comunicazione.

    6) Si conviene espressamente che il conduttore non potrà promuovere azioni né opporre eccezioni se non sia in regola con il pagamento dei canoni.

    7) E’ vietata la cessione del contratto e la sublocazione anche parziale della cosa locata.

    8) I locatori consegnano la cosa locata ai conduttori, i quali dichiarano di averla esaminata in modo accurato, attento ed effettivo, di averla trovata in buono stato di manutenzione e del tutto idonea all’uso contrattuale. I conduttori esonerano i locatori da ogni responsabilità: per danni derivanti dal fatto di terzi in genere anche se loro dipendenti (compreso il portiere se esistente); per quanto attiene il rilascio delle autorizzazioni amministrative, ove necessarie per lo svolgimento dell’attività contrattuale prevista.

    9) I conduttori si obbligano a non apportare alla cosa locata e agli impianti innovazione, addizioni o modificazioni, senza il preventivo consenso scritto dei locatori.

    10) Il conduttore si obbliga ad usare della cosa locata e degli accessori interni ed esterni con la massima diligenza ed a rispettare il decoro del fabbricato e la tranquillità degli altri abitanti.

    11) Sono a carico del conduttore le riparazioni previste dall’art. 1609 c.c. le riparazioni di piccola e ordinaria manutenzione ed espressamente quelle da farsi agli impianti di acqua, gas, luce, sanitari, elettrodomestici, serratura ed infissi interni ed esterni, non provvedendovi i conduttori vi provvederanno i locatori prelevando le spese dal deposito cauzionale.

    12) Il conduttore dovrà consentire l’esecuzione dei lavori e riparazioni interni ed esterni non differibili, qualunque ne sia la durata.

    13) Le spese relative ai servizi comuni ed ai beni di uso comune (condominiali e non) sono a totale carico del conduttore. Le spese di acqua e di riscaldamento se esistente sono a carico del conduttore. Il conduttore dovrà corrispondere le somme dovute per detti titoli in rate mensili contestualmente al pagamento del canone di locazione e con le medesime modalità, su richiesta i Conduttori hanno diritto di ottenere la specifica delle spese anzidette e i criteri per i quali viene stabilita la ripartizione.

    14) Si pattuisce la clausola risolutiva espressa in caso di mancato pagamento del canone o delle altre somme dovute dal conduttore entro il termine previsto dall’ art. 3 L. 22 dicembre 1973 n. 841.

    15) Si conviene la facoltà dei locatori di recedere dal contratto in caso di sopravvenuta necessità di adibire la cosa locata ad abitazione propria ovvero dei loro ascendenti o discendenti.

    16) Il conduttore dovrà consentire l’ispezione della cosa locata da parte dei locatori o i loro incaricati; nei sei mesi anteriori alla scadenza con preavviso da comunicare ai conduttori di giorni 3; nel caso l’immobile venga offerto in vendita il conduttore dovrà consentire le visite all’interno dell’immobile per almeno un giorno per ogni settimana.

    17) Al termine del contratto il conduttore dovrà riconsegnare la cosa locata nella stato medesimo in cui l’ha ricevuta, i locatori acquisiranno gratuitamente le migliorie e addizioni eseguite nell’immobile, salvo il diritto a pretendere la restituzione in pristino. In nessun caso il valore delle migliorie e addizioni potrà compensare i deterioramenti arrecati all’immobile.

    18) In caso di ritardo nella riconsegna o di anticipato abbandono della cosa locata, senza aver comunicato il preavviso come previsto al punto 4 del presente contratto, il conduttore incorrerà automaticamente nella perdita del deposito cauzionale a titolo di penale, salvo ogni altro maggior diritto dei locatori.

    18) Il conduttore, a garanzia delle obbligazioni assunte, versa ai locatori, a titolo di deposito cauzionale, lo somma di euro xxx non imputabile a canoni o ad altri corrispettivi, produttivi di interessi legali che saranno corrisposti ai conduttori al termine della locazione.

    19) Le spese di bollo per il presente contratto sono a carico del conduttore. I locatori provvederanno alla registrazione del contratto, ove essa sia dovuta, dandone notizia al conduttore. Quest’ultimi anticiperanno la quota di sua spettanza, pari alla metà.

    20) Qualunque ricevuta, comunicazione o modificazione del contratto dovrà farsi tassativamente per iscritto esclusa ogni altra forma o mezzo di prova.

    IL PRESENTE CONTRATTO E’ SOGGETTO ALLA DISCIPLINA DI CUI ALL’ART. 3 DEL D. Lgs. n. 23/2011, IN QUANTO I LOCATORI ESPRESSAMENTE DICHIARANO

    DI AVER OPTATO PER IL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA PREVISTA

    DAL D. Lgs. SOPRA CITATO.

    PERTANTO IL PRESENTE CONTRATTO E’ ESENTE DA IMPOSTA DI REGISTRO E DA IMPOSTA DI BOLLO.

    I LOCATORI PROVVEDERANNO ALLA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO, OVE ESSA SIA DOVUTA, DANDONE NOTIZIA AL CONDUTTORE.

    I LOCATORI INOLTRE RINUNCIANO ALLA FACOLTA’ DI RICHIEDERE QUALSIASI TIPO DI AUMENTO, COMPRESO L’AGGIORNAMENTO DELLA VARIAZIONE ISTAT.

    Le spese per la fornitura di energia elettrica, condominio, riscaldamento, acqua, gas

    e nettezza urbana sono a totale carico del conduttore.

    Il contratto viene stipulato per soddisfare esigenze abitative.

    Al termine della locazione l’immobile dovrà essere lasciato nelle condizioni in cui è stato locato e libero da cose e persone salvo gli arredi già presenti nell’immobile come risulta da lista controfirmata da entrambe le parti contestualmente alla firma del presente contratto.
     
  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Lo possono fare, ma non prima della prima scadenza e comunque rispettando il preavviso di 6 mesi.
     
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  3. spiccio

    spiccio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino


    Ti ringrazio per l'informazione.
    Discuterò di questa clausola con il proprietario.

    Posso chiederti se leggendo il contratto noti altre cose "strane"?
     
  4. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Correggo: 12 mesi.
     
  5. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il 15 è un po' generico comunque come dice Enrikon, il proprietario dovrà seguire le modalità del rilascio elencate all'art.3 paragrafo a della legge 431/98.
    Al 14 la clausola risolutiva espressa per me è nulla.
    Al punto 17 dovrebbe aggiungere salvo il deperimento dell'uso.
    Art.11 del c.c., forse é un po' vecchio, vai a confrontare le spese prevista da quell'art. con quello che prevede l'accordo territoriale per le spese condominiali.
    All'art.18 perché dovresti perdere il deposito cauzionale più il resto dovuto?[DOUBLEPOST=1406893849,1406893717][/DOUBLEPOST]Enrikon perché 12 mesi?
     
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  6. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Concordo in pieno.
    Sul punto 18 il deposito cauzionale non può essere imputato in conto canoni. Ad ogni modo se hai intenzione di pagare sempre l'affitto e di rispettare gli articoli di legge direi che puoi firmarlo tranquillamente.[DOUBLEPOST=1406893991,1406893922][/DOUBLEPOST]
     
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  7. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ohi, la legge che ho in mano io parla di sei mesi!:shock:
     
  8. spiccio

    spiccio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le indicazioni ora sono più tranquilla.
    Un'ultima domanda: è necessario far aggiungere che le spese straordinarie sono in carico al locatore o non serve?
     
  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non serve perchè è di legge e non derogabile, comunque aggiungerlo non fa neanche male ;)
     
  10. spiccio

    spiccio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dimenticavo di chiedere una cosa.
    Alla firma del contratto non saranno presenti i locatori ma solo l'agente immobiliare in qualità di "amministratore delegato" dal proprietario.
    Al momento della firma consegnerò l'assegno contenente le caparre e il primo mese di affitto e contestualmente mi verranno consegnate le chiavi.
    In questo caso come ci si comporta? Il contratto è preso in custodia dall'agente che si impegna a farlo firmare? Deve rilasciarmi qualcosa di scritto?

    Grazie per le risposte
     
  11. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se sei sicuro che è un agente immobiliare e hai visionato l'appartamento, fatti rilasciare una copia del contratto firmata dal proprietario oltre le fotocopie dell'assegno quale quietanza firmate dall'agente, oltre la sua fattura.
     
  12. spiccio

    spiccio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtroppo il contratto lo modifichiamo e stampiamo domani in ufficio quindi è sicuro che metterò solamente la mia firma perché il locatore non sarà presente.

    E' una situazione che può capitare o è anomala?
    Come posso tutelarmi?
     
  13. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Può capitare ma prima di pagare aspetta la firma del locatore sul contratto. Quando pagherai fallo con assegni intestati al locatore e non con i contanti.
     
    Ultima modifica: 1 Agosto 2014
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  14. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    certo che è derogabile, come ogni clausola che migliori e non peggiori i diritti concessi alla parte debole, il conduttore (secondo loro..).

    non serve, lo dice la legge che si intende riportata e trascritta nel contratto a meno di deroghe valide.

    mentre perchè l'agente firmi il contratto in nome e per conto del proprietario deve essere un procuratore (cioè avere una procura fatta dal notaio). ma siinceramente un mediatore che rappresenta come procuratore una delle parti e si fa pagare da tutti e 2...bo!

    farei firmare direttamente il prorietario al cospetto diun notaio (perchè il contratto a distanza sia valido). al punto del versamento del deposito ci si mette: entro 2 giorni dalla stipula a mezzo bonifico, ed entro 2 giorni dalla firma del contratto versi il deposito a mezzo bonifico sul conto del proprietario. Vai dall'agente e ti fai dare le chiavi
     
    Ultima modifica: 2 Agosto 2014
  15. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    attenzione ai contratti firmati a distanza, che poi vi riportano firmati senza che abbiate visto il proprietario e il suo documento di identità....hanno messo firme false e portavano fotocopie di documenti di gente morta...vi ritrovate la guardia di finanza in agenzia, oltre a ritrovarvi un contratto nullo
     
  16. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Partivo dal presupposto che l' agente conoscesse il proprietario ed avesse i suoi documenti, non ho paventato cose tragiche, o perlomeno spiccio non le ha esternate.
     
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  17. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    dormiente, i contratti partono quasi tutti bene, è quando finiscono che bisogna vedere come finiscono. All'inizio la predisposizione è ottima da tutte le parti, ma poi al primo problema ci si attacca a tutto...anche e soprattutto ad un contratto nullo..si incasina la nostra amica, meglio fare le cose per bene altrimenti il rapporto diventa di fiducia più che contrattuale.
     
    Ultima modifica: 2 Agosto 2014
  18. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Tu desmo devi stare tranquillo, mi sembri un po' esaurito.
    Non è che ogni caso che ti capita ci vedi una truffa o qualcos'altro. Ho detto a ciccio : se sei sicuro che sia un agente immobiliare e non ha aggiunto obiezioni, da ciò deduco che il suo agente sia un vero agente.
    Ciccio non ha parlato di firma fatta dall'agente immobiliare per conto del proprietario, di primo acchito non penso male, guardo come lavoro e penso che anche gli altri agenti siano onesti. L'avvallo di clausole scritte in quel contratto ( penso più proposte dal proprietario che dall'agente), non l' ho detto io.
     
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  19. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    tranquillo te è un conto, tranquillizzare un cliente che non mi sembra ponga certi quesiti perche si fida è un altro. se no rispondiamo direttamente che è tutto ok e facciamo prima. Il cliente versa un deposito cauzionale sulla base di un contratto non firmato, e che se verrà firmato a distanza senza notaio sarà nullo.
     
    Ultima modifica: 2 Agosto 2014
  20. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    [ciccio quindi è sicuro che metterò solamente la mia firma perché il locatore non sarà presente].

    Se leggi bene ho consigliato di non pagare se non viene rilasciato il contratto firmato.
    Cosa c'entra il Notaio?
     
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