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Raul38

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera a tutti,
chiedo info per un'amico venditore.
Se non sbaglio al rogito una delle parti può chiedere al Notaio il deposito del prezzo su conto dedicato, sino a quando non effettua trascrizione dell'atto.
Ma se il venditore nel preliminare si impegna a cancellare ipoteca in precedenza accesa sull'immobile per mutuo proprio con i soldi che dovrebbe ricevere al rogito, ma questi soldi gli vede solo dopo qualche giorno dal mutuo (dato il deposito richiesto), come fa a cancellare l'ipoteca al rogito?
Spero di essere stato chiaro, grazie.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Il deposito prezzo solitamente non centra nulla con le ipoteche già iscritte o col nuovo mutuo, ma serve solo per cautelare l'acquirente da eventuali pregiudizievoli tra la data del rogito e la trascrizione dello stesso (pregiudizievoli quali ipoteche giudiziali, legali, trascrizioni del pignoramento, domande giudiziali ecc.).
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Ma se il venditore nel preliminare si impegna a cancellare ipoteca in precedenza accesa sull'immobile per mutuo proprio con i soldi che dovrebbe ricevere al rogito, ma questi soldi gli vede solo dopo qualche giorno dal mutuo (dato il deposito richiesto), come fa a cancellare l'ipoteca al rogito?
Non esiste che il venditore riceva direttamente i soldi , se ha un residuo mutuo.

Questa situazione viene gestita dal notaio; la banca del venditore rilascia qualche giorno prima del rogito un documento che si chiama "assenso preventivo alla cancellazione dell'ipoteca", se riceve la cifra x pari al mutuo residuo.
Al rogito l'acquirente ( o la sua banca mutuante) effettua il pagamento di quella somma o direttamente alla banca del venditore, o sul conto del notaio, e il notaio penserà a consegnarli alla banca stessa .
Poi la "nuova" banca potrà, sempre sotto la supervisione del notaio, provvedere a far iscrivere la nuova ipoteca di primo grado.
Ci può volere qualche giorno.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Non esiste che il venditore riceva direttamente i soldi , se ha un residuo mutuo.

Questa situazione viene gestita dal notaio; la banca del venditore rilascia qualche giorno prima del rogito un documento che si chiama "assenso preventivo alla cancellazione dell'ipoteca", se riceve la cifra x pari al mutuo residuo.
Al rogito l'acquirente ( o la sua banca mutuante) effettua il pagamento di quella somma o direttamente alla banca del venditore, o sul conto del notaio, e il notaio penserà a consegnarli alla banca stessa .
Poi la "nuova" banca potrà, sempre sotto la supervisione del notaio, provvedere a far iscrivere la nuova ipoteca di primo grado.
Ci può volere qualche giorno.
Generalmente però se chi acquista lo fa con mutuo e c'è pure il mutuo sull'immobile compravenduto, la nuova banca eroga alla vecchia, e non mi risulta alcun "atto di assenso" (è implicito nel regolamento dei conti, credo): dopo qualche settimana la banca "vecchia" provvederà alla cancellazione dell'ipoteca, mentre il Notaio provvede all'iscrizione della nuova ipoteca, che appare di secondo grado ma solo formalmente (in attesa della cancellazione della vecchia).

L'atto di assenso sicuramente dovrà essere fatto dal Notaio, ma in caso di ipoteca giudiziale presente sull'immobile (quindi in caso di ipoteca che non riguarda mutuo).
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
non vi è alcun atto di assenso
Non parlo di "atto di assenso", che non so nemmeno bene cosa sia.
Per quanto so io , la banca del venditore dice "sono disposta a cancellare l'ipoteca, quando avrò in mano la somma x, equivalente al mutuo residuo"; e te lo dico già in anticipo, così sai come organizzarti per il rogito.
Questo documento si definisce "assenso preventivo alla cancellazione di ipoteca".
Che poi questa somma arrivi alla banca da un acquirente che paga con soldi suoi, o da una nuova banca che eroga il mutuo all'acquirente stesso, poco cambia.
I soldi per estinguere la vecchia ipoteca vanno direttamente alla banca, senza passare nelle mani del venditore.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Ma se il venditore nel preliminare si impegna a cancellare ipoteca in precedenza accesa sull'immobile per mutuo proprio con i soldi che dovrebbe ricevere al rogito, ma questi soldi gli vede solo dopo qualche giorno dal mutuo (dato il deposito richiesto), come fa a cancellare l'ipoteca al rogito?
Spero di essere stato chiaro, grazie.
Provo a rispondere meglio (si spera).

Se l'acquirente si dovesse avvalere del deposito prezzo, sicuramente ci sarà un atto condizionato (ovvero 2 atti, in cui il primo è una specie di preliminare trascritto), più l'atto di mutuo. I passi saranno i seguenti:

1) Deposito dei soldi della nuova banca dal Notaio (e se necessario anche quota parte di quelli che sborserà l'acquirente, nel caso in cui non si avesse mutuo al 100%), che ovviamente è garante di tutto; i soldi sono al sicuro, perché se qualcosa dovesse andare storto, il Notaio li restituisce alla banca (in sostanza la banca è garantita più del normale);
2) Atto di compravendita con condizione risolutiva;
3) Atto di mutuo (nuovo);
4) Dopo qualche giorno l'atto sarà trascritto, e iscritta nuova ipotecaria volontaria;
5) Se tra la data dei 2 atti e le trascrizioni/iscrizioni degli stessi non intervengono pregiudizievoli (in sostanza trascrizioni e iscrizioni come indicate nel post #1), tutto risulta regolare per cui il Notaio provvede ad effettuare il bonifico delle somme in deposito alla vecchia banca e al venditore;
6) Il Notaio annota nella trascrizione della compravendita il mancato avveramento della condizione risolutiva (ovvero che non vi è stata alcuna pregiudizievole nell'intervallo di tempo);
7) La vecchia banca procede con la cancellazione della vecchia ipoteca.

E' chiaro che questo "dispendio di energie" (il Notaio costa parecchio in questi casi) solitamente non si fa, e come indicato, serve SOLO per escludere che qualcosa vada storto tra il rogito e la trascrizione dello stesso, altrimenti bastano atti normali e accordi tra le banche.

In sostanza l'atto condizionato garantisce TUTTE le parti in gioco, con rischio annullato per tutti.
 

Raul38

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Provo a rispondere meglio (si spera).

Se l'acquirente si dovesse avvalere del deposito prezzo, sicuramente ci sarà un atto condizionato (ovvero 2 atti, in cui il primo è una specie di preliminare trascritto), più l'atto di mutuo. I passi saranno i seguenti:

1) Deposito dei soldi della nuova banca dal Notaio (e se necessario anche quota parte di quelli che sborserà l'acquirente, nel caso in cui non si avesse mutuo al 100%), che ovviamente è garante di tutto; i soldi sono al sicuro, perché se qualcosa dovesse andare storto, il Notaio li restituisce alla banca (in sostanza la banca è garantita più del normale);
2) Atto di compravendita con condizione risolutiva;
3) Atto di mutuo (nuovo);
4) Dopo qualche giorno l'atto sarà trascritto, e iscritta nuova ipotecaria volontaria;
5) Se tra la data dei 2 atti e le trascrizioni/iscrizioni degli stessi non intervengono pregiudizievoli (in sostanza trascrizioni e iscrizioni come indicate nel post #1), tutto risulta regolare per cui il Notaio provvede ad effettuare il bonifico delle somme in deposito alla vecchia banca e al venditore;
6) Il Notaio annota nella trascrizione della compravendita il mancato avveramento della condizione risolutiva (ovvero che non vi è stata alcuna pregiudizievole nell'intervallo di tempo);
7) La vecchia banca procede con la cancellazione della vecchia ipoteca.

E' chiaro che questo "dispendio di energie" (il Notaio costa parecchio in questi casi) solitamente non si fa, e come indicato, serve SOLO per escludere che qualcosa vada storto tra il rogito e la trascrizione dello stesso, altrimenti bastano atti normali e accordi tra le banche.

In sostanza l'atto condizionato garantisce TUTTE le parti in gioco, con rischio annullato per tutti.
Ottimo.
Il mio dubbio era che se al rogito l'acquirente dovesse chiedere il deposito del saldo prezzo, l'acquirente non sarebbe in grado di estinguere l'ipoteca a garanzia del mutuo (contratto tempo fa all'acquisto dell'immobile) contestualmente al rogito, proprio perché non in possesso dei soldi (ormai in deposito dal notaio). Però a quanto ho capito il deposito neppure è possibile, in quanto i soldi dell'acquirente andranno direttamente alla banca del venditore e non a quest'ultimo (se non per eventuale somma a lui spettante dopo credito della banca)
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Ottimo.
Il mio dubbio era che se al rogito l'acquirente dovesse chiedere il deposito del saldo prezzo, l'acquirente non sarebbe in grado di estinguere l'ipoteca a garanzia del mutuo (contratto tempo fa all'acquisto dell'immobile) contestualmente al rogito, proprio perché non in possesso dei soldi (ormai in deposito dal notaio). Però a quanto ho capito il deposito neppure è possibile, in quanto i soldi dell'acquirente andranno direttamente alla banca del venditore e non a quest'ultimo (se non per eventuale somma a lui spettante dopo credito della banca)
I soldi solitamente passano da una banca all'altra senza passare nelle mani del venditore.

Per qualche motivo l'acquirente vorrebbe il deposito prezzo?
 

brina82

Membro Senior
Professionista
No, era solo una ipotesi..mi chiedevo cosa poteva succedere in caso di tale richiesta
Che ci pensa il Notaio a regolare tutti i conti, come ti ha indicato francesca.

Ragiono in diretta.

Poniamo ad esempio che la compravendita sia di 200k di cui 160k di mutuo; dunque l'acquirente metterebbe sul piatto solo 40k.

In realtà se ne sta "giocando" 200k!...

Mi spiego meglio. Se per qualche motivo tra il giorno del rogito e l'iscrizione effettiva della nuova ipoteca, un creditore iscrive ipoteca giudiziale o trascrive il pignoramento, la banca, che ha erogato le somme al venditore il giorno del rogito, se la prende in quel posto, ma ancor di più l'acquirente, che non perde solo quei 40k, ma resta debitore nei confronti della banca per 160k (ponendo il caso che il venditore furfante scappi col malloppo), visto che il prestito la banca lo fa all'acquirente!

Occhio, non voglio allarmare nessuno, parlo di pura teoria e di situazioni che forse accadono una volta ogni anno, ma potrebbero comunque accadere (e il deposito prezzo, così come la trascrizione dei preliminari, nascono proprio per cautela nei confronti di queste situazioni).

Pertanto una tutela nei confronti della banca erogante, ma anche nei confronti del cliente acquirente, potrebbe essere l'attesa del consolidamento dell'ipoteca (che anche se il venditore non è soggetto fallibile, si potrebbe utilizzare questo artifizio solamente per esser certi del fatto che la banca eroghi con la sicurezza di avere in mano un'ipoteca di fatto di primo grado sull'immobile (di secondo grado solo formalmente, ovvero in attesa del trasferimento del denaro all'altra banca, che poi provvederà alla cancellazione della prima ipoteca)).

Se così fosse il giorno del rogito l'acquirente pagherebbe al venditore 40k con assegni circolari o con bonifico, e le restanti somme sarebbero erogate dalla banca (in parte alla vecchia banca e in parte al venditore) dopo circa 15 giorni.

Con questo sistema, senza deposito dei soldi dal Notaio, l'acquirente rischierebbe solamente 40k anziché 200k.

Sarebbe fico se si potesse dar mandato alla banca di "bloccare" per poi bonificare quei 40k solo dopo il consolidamento dell'ipoteca, il tutto scritto nell'atto di compravendita e nell'atto di mutuo: in questo caso tutto sarebbe garantito anche senza sborsare un occhio della testa al Notaio.

Il venditore, con un po' di pazienza, è garantito dal "deposito prezzo" non più tenuto sul conto del Notaio, ma direttamente sul conto della banca.

Chiederò in banca. @eldic cosa ne pensi?
 
Ultima modifica:

eldic

Vampiro succhiasangue
Privato Cittadino
penso che per l'amico valgono gli stessi consigli che sono stati dati a inizio settimana all'utente....
 

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Alexpa80 ha scritto sul profilo di francesca63.
Ciao Francesca, scusami.
Domani avrò il preliminare davanti al notaio.
Ancora non ho la delibera definitiva del mutuo.
L'agente mi ha chiesto già la provvigione.
Ma non si ottiene alla delibera definitiva?
Anche il consulente mi ha detto che la mia attualmente non é una delibera definitiva.
Grazie anticipatamente
Alto