Dilemma gestione case vacanza

[phederic]

direi che hai fatto un quadro perfetto. Aggiungo solo che Nell'ultimo punto la provvigione puó essere chiesta anche solo ad una parte

 

[aquilonelignano]

soluzione 3) la vedo difficile per noi agenti immobiliari... ho sempre saputo che solo le imprese turistiche possono sublocare e poi se non ho recepito male il proprietario se fa questo tipo di contratto, non può optare per la cedolare secca.
il 4) punto non l'avevo considerato sinceramente (e neanche il mio commercialista e questo è peggio)
dici che solo dalle tue parti potrebbe funzionare così o anche noi friulani potremmo prendere in considerazione la cosa?

 

[Stefo]

Per quanto riguarda la soluzione 3) io leggo IMMOBILI24 | Il Sole 24ORE

Sono sicuro che nei contratti turistici si possa fare la cedolare, a differenza della locazione tradizionale si fa nel momento della dichiarazione dei reddiiti senza necessita di raccomandate e di singole registrazioni dei contratti ( se inferiori ai 30gg).

Per quanto riguarda la soluzione 4), unico neo e' riferito alla differenza mandato/mediazione: nella mediazione il rapporto con le parti e' "occasionale e riferito ad un singolo affare" ( a meno che il mediato non ritorni da te per rivendere o ricomprare casa) mentre nel mandato puo esserci quel rapporto di "dipendenza e collaborazione" e ovviamente rappresentanza in una pluralita' di affari. ( tipico esempio e' il costruttore con cui fai mandato e diventi il suo "ufficio vendite")
In merito a questo limite "dottrinale" personalmente considero un affare unico " il reddito totale stagionale" e se ho in gestione una pluralita' di apt credo di poter fare effettivamente mediazione mettendo in contatto proprietario e turista in maniera super partes consigliando a seconda del tipo di turista la miglior soluzione abitativa.
Una volta raggiunto l'accordo tra proprietario e turista posso ai sensi del cc rappresentare il proprietario nell'esecuzione del contratto stesso senza essere necessariamente suo mandatario.
Quello che dico ( se non mi sbagliassi) vale per tutto il territorio nazionale e la regione puo disciplinare i requisiti specifici della casa vacanze ( mq , cucina etc) o del B&B ( numero di camere e caratteristiche).
Personalmente lavorerei cosi:
- Eviterei la sublocazione perche' non mi interessa assumermi questo tipo di responsabilita
- eviterei il mandato senza rappresentanza perche non lo capisco e non mi interessa fatturare direttamente
- userei mandato con rappresentanza quando voglio un rapporto contrattuale forte ed esclusivo con il proprietario, quando non mi spaventa la responsabilita contrattuale derivante, quando so che la casa e' perfettamente ok o quando mi trovo a lavarorare con case vacanze di proprieta di Srl o simili
- userei mediazione senza obblighi ma oneri quando il proprietario e' un privato e quando il rapporto non e' esclusivo

Tutto cio' che dico, sempre con il beneficio del dubbio...

 

[aquilonelignano]

direi straesauriente. adesso vediamo i colleghi (e commercialisti) se possono confermare o meno questa teoria

 

[Stefo]

Ho visto che su immobilio c'e' poca attenzione sui temi del turismo....come del resto in tutta Italia ( che dovrebbe essere la prima potenza mondiale in tale ambito).
Il forum e' una fonte inesauribile di info riguardanti la compravendita e la locazione tradizionale ma credo che non ci siano grandi esperti in tal senso.
Non essendoci procedure e leggi chiare ci si puo affidare solo alla coerenza e correttezza del proprio operare.
Mi sembra strano che in una realta come la tua, che da 50 anni fa turismo serio, che e' a ridosso della "zona calda" romagnola e dove le persone sono abituate per educazione familiare al rispetto delle regole non ci siano delle procedure certe. Ma le migliaia di agenzie da Bibione a Lignano Sabbiadoro come operano?

 

[aquilonelignano]

sembra incredibile ma proprio perchè ogni regione ha un suo attuativo, tra bibione e lignano la differenza c'è ed è evidente. sai cos'è secondo me. fino a qualche anno fa non esisteva incompatibilità tra impresa turistica e agenzia immobiliare qui a Lignano. si lavorava tranquillamente e c'era in equilibrio tra rapporto con proprietario e cliente. fiscalmente non c'era alcun tipo di problema. c'è sempre stato chi ha lavorato in sublocazione e chi invece ha sempre lavorato con provvigione fatturata. ma c'era libertà di poter agire in una o nell'altra maniera. quando l'incompatibilità è stata definita anche per noi del fvg, abbiamo dovuto scegliere tra una o l'altra posizione (premetto che il 90% di noi è agente immobiliare a tutti gli effetti) ed è stato ovvio optare per l'agenzia immobiliare e non la turistica. d'inverno l'immobiliare è il ns lavoro, d'estate il flusso turistico è il ns pane quotidiano. chiaramente è nel voler fare le cose per bene che ti poni tanti dubbi, dalla Fimaa non riesco ad avere neanche mezza risposta. Fiaip non sono associata ma so che è molto forse come gruppo proprio nel veneto.
se ci fosse una linea di condotta uguale per tutti sarebbe tutto più semplice. noi lavoriamo comunque ma il commercialista che ti segue dovrebbe lui guidarti per il giusto lavorare. non per niente la tua IVA se la smanetta lui...

 

[Tobia]

Anche io preferirei la 4),
Peccato solo che l'inquilino per qualsiasi problema durante l'affitto non si rivolge mai al proprietario (spesso non è neanche del luogo) ma sempre all'AI.
Nell'incarico io suggerirei anche di prevedere delle tariffe diverse per gli interventi straordinari es:
- intervento per emergenza inquilino in fascia diurna €30
- intervento per emergenze inquilino in fascia notturna €100
- chiamata idraulico €20
- ...
Non so se ciò sia possibile, ma se dovessi fare affitti turistici io ne terrei conto.

 

[aquilonelignano]

direi sicuramente di presentare nel regolamento da dare al cliente , l'elenco anche dei servizi extra. al proprietario nell'incarico proprio non inserirei niente. inserirei che verrano detratte le spese sostenute nella gestione della locazione. sarà poi la ditta incaricata alla manutenzione a farti la ricevuta che allegherai all'elenco spese del proprietario. altrimenti diventa gestione da impresa turistica a tutti gli effetti, non hai mica l'omino tra i tuoi dipendenti a farti le manutenzioni.