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  1. luciaesse

    luciaesse Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    salve, devo stimare il valore di un immobile con diritto di abitazione, è giusto stimarlo come bene gravante da usufrutto ?
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No, non è la stessa cosa.
     
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  3. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E come lo stimate?
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La prima considerazione che si fa è che l'usufrutto ha più valore del diritto di abitazione io nei casi che ho avuto ho stimato il valore dell'usufrutto in base all'età ed ho applicato la stessa percentuale in detrazione. Ti faccio un esempio se usufrutto 60 valore del diritto di abitazione é 36. Mi sono spiegata?
     
  5. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nello stimare l'immobile però, e quindi immagino la nuda proprietà, utilizzi questo valore differenziato?
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non capisco sim cosa vuoi dire. Uso questo valore differenziato quando devo stimare il valore del diritto di abitazione che é diverso del valore dell'usufrutto. Di conseguenza il valore della di stima della piena proprietà verrà verrà deprezzata dal valore del diritto al fine della determinazione della nuda proprietà.
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si il procedimento è il medesimo
    I parametri di calcolo sono gli stessi .
    Ovviamente riferiti per determinare il valore della nuda proprietà
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E quale parametri usi?
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il metodo di calcolo sono le stesse tabelle che vengono utilizzate per calcolare il valore della nuda proprietà e l'usufrutto
    a differenza dell'usufrutto ,il diritto d'abitazione non può essere alienato , ma il valore della nuda proprietà viene determinato secondo gli stessi parametri di calcolo
     
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  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non é solo quella la differenza massimo. Il diritto di abitazione come dice la parola stessa ti da solo il diritto di usare l'immobile e non di terne dei frutti. Mi sembra una bella differenza in termini economici. Quindi come puoi dare lo stesso valore alla nuda proprietà ?
     
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  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e come potrei dargliene uno diverso?
    Devi vedere la cosa dal punto di vista della limitazione riferita alla proprietà (nuda proprietà)
    entrambi i diritti (abitazione e usufrutto) cessano di esistere con la vita del titolare del diritto stesso

    Stiamo parlando del valore riferito alla nuda proprietà
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ok allora partiamo dal presupposto che i due diritti detraggono all'oggetto utilità economica giusto? Sei d'accordo su questo? Quindi o parliamo dell'uno quindi usufrutto o dell'altro diritto di abitazione. Non sono uguali non hanno gli stessi parametri di calcolò decrescono si entrambi fino ad azzerarsi ma con due valori diversi o meglio direttamente proporzionali. Valore 100 usufrutto 60 nuda proprietà 30

    Valore 100 diritto abitazione 39 nuda proprietà 61 .
    Mi sono spiegata?
    Si era impallato il cellulare!
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e l'altro 10% in che cosa consiste? usufrutto 60 + nuda proprietà 30 = 90

    Stimare il valore economico dell’ immobile gravato da uno dei due diritti si traduce nel sottrarre al valore economico della piena proprietà il valore economico corrispondente al diritto cui è gravata.


    Se i due diritti avessero diverso valore economico ciò si tradurrebbe in un diverso valore della cosa a seconda che fosse gravata dall'uno o dall'altro dei diritti in questione ,

    situazione che logica e razionalità non credo possano ammettere poiché il gravame sulla cosa, ovvero gli effetti sulla nuda proprietà, sono i medesimi.

    Sforzandomi nel capire quello che stai dicendo l’unica cosa che può avvalorare la tua ipotesi è che l’usufruttuario può locare l’immobile ma la locazione stessa non può durare più di un quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto, quindi il proprietario (ormai piena proprietà) non potrà disporre del bene immediatamente, anche se i canoni di locazione spettano a lui (comunque ne trae sempre un utile)

    Diciamo sto ragionando a voce alta.

    Sarebbe interessante ed utile per tutti che tu ci indicassi la fonte di questa metodica di calcolo da te sostenuta (esisterà certamente una formula dal momento che sostieni questa tesi).

    Anche perche , oltre l’aspetto economico inteso come valore venale del bene, il calcolo serve anche ai fini fiscali per determinare la base imponibile sulla quale andare a calcolare le imposte.

    Puoi spiegarmi cortesemente??
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si infatti ieri sera il cell si impallava e tornare a correggere era difficile.la sommatoria dei due deve dare la piena proprietà 60+40=100. Il ragionamento mi é stato suggerito dal geometra per una pratica abbastanza complessa. I due diritti non sono uguali pensa alla nonna che ha l'usufrutto in caso la salute non gli permettesse di vivere da sola può affittare e non quei soldini permettersi una struttura adeguata. Oppure potrebbe vendere. Se avesse solo il diritto di abitazione non può affittare non può vendere e la casa due cura sarebbe a suo carico. Non possono essere la stessa cosa su massimo.
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    su Rosa
    fai la brava
    è chiaro che non sono la stessa cosa, ma di variabili opposte alle tue te ne potrei elencare altre 1000 , diciamo quattro o cinque ipotesi.

    Fatti dire dal geometra che ti ha suggerito questa cosa e qual'è la fonte dove trovare la base di calcolo.

    Devo giusto tirare le orecchie al Notaio, che ha stipulato sia nuda proprietà gravata da usufrutto , che gravata da diritto di abitazione, usando gli stessi parametri al fine di trovare il valore come base imponibile .

    Su Rosa
    Toglimi questa soddisfazione (ne devo dire quattro al notaio)
    riportami la Fonte e la metodica
     
  16. luciaesse

    luciaesse Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    quindi se ho capito bene , detraggo dal valore dell'immobile il valore del diritto di abitazione, quest'ultimo lo calcolo con i parametri dell'usufrutto. é cosi?[DOUBLEPOST=1383205574,1383205436][/DOUBLEPOST]dalla risposta di Ingelman mi sembra che non è cosi.
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il tuo caso però è un po' diverso, mi spiego, usufrutto legato al diritto di abitazione. Ovvero puoi godere del bene di proprietà d'altri, ma con il diritto di abitazione ti impedisce di trasferire il diritto. Mi spiego, il Notaio non ha sbagliato, ne sono certa. Nel nostro caso dell'amico si parla di stimare un immobile gravato da diritto di abitazione, il suo dubbio era uso la base di calcolo dell'usufrutto? Io dico no, per i motivi che ho esposto in altri post. I due diritti hanno destinazioni diverse, infatti nel tuo caso ha ribaltato l'usufrutto, che si può cedere di norma, ma apponendo anche il diritto di abitazione no. Il tutto viaggia in parallelo ma in modo direttamente proporzionale. Io non conosco la fonte, avevo avuto un caso dove mi sono trovata il diritto di abitazione di due conviventi, lui deceduto povero e la compagna con il diritto di abitazione. I figli di lui volevano mandarla via di casa perché aprendo la successione si sentivano in diritto di farlo. Non è stato così, lei aveva diritto di abitare la casa.
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E' dalla mia risposta che non è così .... a me hanno insegnato in questo modo: attribuisci il valore dell'usufrutto su questo applichi la stessa percentuale. Ovvero valore 100 usufrutto 60 nuda proprietà 40. Tu per stabilire il valore del diritto di abitazione calcoli il 60% di 60 che è 36. La nuda proprietà è 64. Questo motivato dal fatto che il diritto di abitazione ha meno valore rispetto all'usufrutto. Mi piacerebbe comunque avere un parere di Carlo.
     
  19. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io ho usato sempre lo stesso ragionamento applicato da massimo. Ai fini della nuda proprietà avere a che fare con usufrutto o diritto di abitazione cambia poco in quanto sempre sei limitato nella disponibilità del bene.
    E' interessante il concetto di Rosa sul fatto che l'usufrutto può essere alienato e quindi valutato in maniera diversa anche ai fini della nuda proprietà che di conseguenza potrebbe portare numerose incognite al nudo proprietario appunto. Anche a me piacerebbe avere un riferimento utile su questo argomento.
    Infine: esiste qualcuno che cede l'usufrutto senza legarlo al diritto di abitazione?
     
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  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :confuso:

    Usufrutto legato al diritto d'abitazione ??? :confuso:
    L'usufrutto è implicito che racchiuda il diritto d'abitazione

    Come tutti sanno che il diritto d'abitazione non può essere alienato , non si può trasferire ad alcun titolo , è impignorabile , con il ldiritto d'abitazione puoi solo utilizzare l'immobile per le tue necessità abitative, non puoi locare etc etc
    o bla bla

    Quindi non dovendo stimare il valore del diritto d'abitazione (non essendo alienabile)
    Mentre potremmo farlo per l'usufrutto (alienabile)
    Dovendo quindi valutare la nuda proprietà, ribadisco il concetto che l'unico modo per calcolarlo, (almeno che io conosco sempreche mi si diano altri dati certi e avvalorati da metodo di calcolo) è lo stesso metodo di calcolo usato per attribuire il valore della nuda proprietà di un immobile gravato da usufrutto

    Secondo il principio che il gravame sulla cosa, ovvero gli effetti sulla nuda proprietà, sono i medesimi

    Questo è un calcolo interessante , ripeto se la metodica di calcolo esiste esisterà pure il modo dove reperila ( stessa formula dovrebbe essere allora applicata sulla rendita catastale al fine di trovare il valore l'imponibile ai fini delle imposte)

    Quando puoi , con tutta calma
    mi dici dove posso trovare riscontro a quanto da te affermato?
    Grazie ;)
     
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