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  1. epenco

    epenco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    gentili signori

    vorrei sottoporvi 2 domande che mi frullano da un po'.
    1. come mai, esattamente, le quotazioni OMI sono sensibilmente più basse rispetto alle quotazioni FIAIP? Mi riferisco per esempio alla riviera ligure di ponente (Bordighera, Ospedaletti, Sanremo e simili). Eppure gli Agenti Immobiliari ai quali ho chiesto questa cosa mi hanno detto che OMI è la più affidabile delle due.
      D'altra parte, da quando non c'è più il fenomeno dei contratti con prezzo "fasullo" dichiarato e la differenza pagata in nero, le quotazioni OMI sono, sulla carta, quasi infallibili trattandosi dei prezzi effettivamente registrati sugli atti di compravendita.
    2. con quale procedura, esattamente, vengono realizzate le quotazioni FIAIP?

    Grazie
     
  2. Oris

    Oris Ospite

    OMi spesso si serve da FIAIP, ma il loro modus di campionamento dati è molto ridotto, con omozone ridotte e campionamento per tipologia ridotto ai minimi termini.

    Tutto da rivedere, insomma, non terrei quelle quotazioni molto in conto.

    Adesso, tra l'altro, si sta verificando il contrario, per molte province, dove OMI non abbassa le quotazioni come indicherebbe FIAIP, perchè OMI ha come scopo primario uno scopo FISCALE, quindi tende a esser riferimento dnelle contestazioni da parte del fisco nell'indicazioned ei corrispettivi, da qui la loro reticenza ad abbassare, dove dovrebbero abbassare.
     
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  3. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  4. epenco

    epenco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio e prendo atto degli argomenti proposti da Oris, ma a me risulta il contrario, ed è per questo che ho aperto la discussione.
    Almeno nel caso della riviera di ponente (non ho controllato le altre aree) le quotazioni OMI sono costantemente più basse.
    Nelle città le quotazioni OMI sono più basse in molti casi ma non in tutti. Quanto alla quantità di campionamento e alla sua granularità, non solo ancora una volta risulta il contrario, ma addirittura non c'è paragone: anzitutto OMI suddivide non solo per stato di conservazione ma anche per tipologia (abitazione civile, abitazione economica, ville e villini - box, posti auto coperti, posti auto scoperti). Poi, le zone descritte da OMI sono molte di più (in alcuni casi la differenza è abissale) di quelle FIAIP. Esempi: Bordighera: OMI 11 zone, FIAIP 4 zone; Ospedaletti: OMI 6 zone, Fiaip 2 zone; Sanremo: OMI 21 zone, FIAIP 2 (due) zone; eccetera.
    Questo sembra valere anche per altre zone. Ho preso a casaccio l'Abruzzo (ordine alfabetico), la città di Chieti: OMI 20 zone, FIAIP 3 (tre) zone. Ho preso le città. Bologna: OMI 30 zone, FIAIP 19 zone. Milano: OMI 55 zone, FIAIP 39 zone.

    Dunque pongo di nuovo la domanda: essendo abbastanza noto dove e come OMI prende i dati (ce n'è amplissima documentazione sul sito dell'Agenzia del Territorio) quello che vorrei sapere è: in quale modo la FIAIP raccoglie i propri dati relativi alle quotazioni immobiliari?

    grazie ancora, ciao
    E
     
  5. Oris

    Oris Ospite

    NOn dicevo ceh erano necessariamente più basse le une o le altre, dipende appunto dal tipo di campionamento, sempre e comunque inefficace e spesso "pilotato"
     
  6. epenco

    epenco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie Oris. Ma circa il metodo di campionamento di FIAIP, potresti dirmi qualcosa?
     
  7. immpittaro

    immpittaro Ospite

    La raccolta dati immobiliari ( prezzi ) in Italia NOn viene fatta....come invece da vari anni nei paesi anglosassoni. Ora lo sviluppo degli IVS ( International standard valuations ) metodo previsto di stima nei paesi più evoluti ( In materia mercato immobiliare ) che si basa tra le altre cose sulla raccolta dati e la comparazione tra essi, riuscirà col tempo a dare una mappatura più certa dei prezzi . Attualmente non è sviluppato questo sistema per cui le quotazioni medie sono molto empiriche ( se tu guardi FIAIP, Tecnocasa ; Nomisma o altro troverai valori sempre diversi )
    Certto ci siamo chiesti come arrivano a delle cifre in denaro queste associazioni ????
     
  8. Oris

    Oris Ospite

    Ci arrivano calcolando un prezzo medio per una determinata zona basandosi sulle compravendite degli iscritti.
    Non tutte le province campionano i dati in modo uniforme, alcune lo fanno di più e meglio (vedi Siena o Prato dalle mie parti) proprio perchè rilevatori privilegiati dell'OMI.

    Per un elenco dei comparabili serio per gli ivs, servirebbe un sistema di campionamento delle compravendite, seguendo determinati metodi di input (non segnalare compravendite per bisogno, tenere conto delle caratteristiche tali da influire sul prezzo e avere appunto dei "prezzi amrginali") che trascendono l'attuale sistema di monitoraggio, quindi anche per gli IVS, non c'è storia: mancano di credibilità proprio per mancanza di "sottobosco" che solo strutture come una assocaizione possono dare, perchè altrimenti si rischia di avere campioni che vantano poche unità per ogni zona, annullando la valenza scientific adel procedimento.

    Essendo gli attuali sistemi monoparametrici (quindi basati sul €/mq) pososno solo essere indicativi di un prezzo medio e MAI, ma proprio MAI indicativi reali di un prezzo, a meno che l'immobile non rientri perfettamente nella tipologia "giusta".

    Anche in inghilterra, il fatto di avere dei comparabili NON da affatto la certezza del prezzo, ma anche lì solo il probabile valore, che essendo stato calcolato scientificamente è meno smontabile di una stima a vista o monoparametrica per punti di merito, ma non sempre, per questo, più preciso.

    L'estimo è un gran mondo, se poi ci metti il fatto ch eil RE è SEMPRE il mercato... ;)
     
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  9. immpittaro

    immpittaro Ospite

    Allora ti dirò che la raccolta dati intesi come prezzi si può fare , basta dare più trasparenza al mercato....per il resto gli IVS non vogliono essere infallibili, ma neanche si può continuare in eterno con le quotazioni " medie ". Cosa vuol dire " medie " ??? di cosa tengono conto queste " medie "...in una zona precisa ci possono essere delle ville , alcuni appartamenti di vecchia data , villette a schiera ed infine un condominio nuovo ipertecnico.......facciamo anche la media.....ma poi non continuaiamo a lamentarci se i clienti fanno il prezzo come vogliono ( con lo stesso metodo !!!!! ):disappunto:
     
  10. Oris

    Oris Ospite

    Gli IVS sono seri come metodo, ma senza comparabili sono aria fritta, al pari della stima a vista.
     
  11. epenco

    epenco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Si, è chiaro.
    Le domande circa le quotazioni me le ponevo perchè da alcuni mesi sono interessato ad acquistare un immobile nella riviera di ponente, e mi sto trovando davanti a una situazione di mercato che definirei... da ridere. Ho comprato e venduto diversi immobili nella mia vita, ma francamente non ho mai trovato una situazione simile. In un caso (alpi francesi) ho comprato un appartamento esattamente un'ora lavorativa dopo averlo visitato (e ho fatto bene). Qui sono ormai preparato ad aspettare più di un anno. Senza entrare nei mille dettagli, sembra che i venditori facciano i prezzi per come si svegliano la mattina: c'è di tutto e il contrario di tutto. Le quotazioni sono del tutto diverse dalle richieste, ma ai prezzi che si sentono in giro praticamente nessuno compra, chi compra lo fa spesso con fortissimi sconti. Dato che vivo in zona conosco alcune persone che hanno comprato, anche da poche settimane, in quest'area. Nessuno ha comprato a un prezzo maggiore dell'80% della richiesta iniziale. Una di queste persone ha comprato dei garage in zona centro al 50% (penso a questo punto che il venditore avesse scadenze con la banca). Altri al 60% e al 70%. Io stesso avevo contrattato un immobile, prima di rendermi conto che la zona è stata assegnata a future attività "a rischio", a 1.000.000 contro richiesta di 1.380.000. Qui, a distanza di poche centinaia di metri, il terreno agricolo (stesso indice) passa da richieste di 70 euro/mq a 550 euro/mq "intrattabili". Di solito il confronto delle offerte aiuta pian piano a capire il mercato. Qui no: più si confrontano tra loro le offerte e meno ci si capisce. E' indispensabile indagare sulla storia di ogni immobile in vendita perchè ci sono tantissimi immobili che sono sul mercato invenduti da più di un anno, e parecchi anche da due, tre anni.

    Io, quando un immobile può interessarmi, uso cominciare tutto dalla discussione sul prezzo che sono disposto a pagare, e faccio offerte NON vincolanti. In questa zona anch'io, come i miei amici, non ho mai offerto più dell'80% della richiesta iniziale. Tra gli Agenti Immobiliari stessi, alcuni mi dicono che faccio bene e sembrano scandalizzati dalle pretese dei venditori, altri sembrano scandalizzati dalle mie offerte. I prezzi di mercato sono molto più ondivaganti che in altri luoghi come le città italiane (Roma, Milano) o anche Parigi, Vienna, Francoforte, o le località turistiche di montagna, specialmente all'estero.
    Allora ho cominciato a dare un'occhiata ai vari servizi di Osservatorio e ho visto che anche lì ognuno dice cose diverse.

    E' per questo che mi sono incuriosito alle metodiche di rilevazione.
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La FIAIP - perlomeno a Bologna - distribuisce le schede a tutti gli associati e chiede di segnalare variazioni rispetto alle valutazioni dell'anno precedente...
    Ovvio che ogni Agenti Immobiliari valuta secondo le sue esperienze personali...

    Silvana
     

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