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  1. Overlook Hotel

    Overlook Hotel Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti.

    Parlo di case popolari costruite attorno agli anni '60,max primi anni '70.
    Mi riferisco a episodi di vita vissuta personalmente.
    Questo tipo di immobile,quasi sempre datatissimo in quanto mai neppure sfiorato da purchessia ristrutturazione,diventa FORSE vendibile a solo 2 condizioni:abbatterne drasticamente il prezzo e attirare il compratore con la lusinga del risparmio-mediazione.
    Neppure così vi è certezza di piazzare il quasi rudere,diciamo però che essa è l'unica via percorribile.
    Diciamo pure che ogni giorno perduto alla vendita si trasforma in ulteriori problemi a collocarlo,fermatevi al bar in centro e provate a scrutare le epigrafi colà esposte,soffermatevi sulle vedove fra gli 80 e i 90 ivi figuranti,io dico che ogni 3(max 4)di quelle dipartite un NUOVO "mai ristrutturato" appartamento si affaccia sul mercato a ulteriormente svalutare e rendere difficile la vostra vendita,per l'ovvia legge della domanda e dell'offerta,si da il caso che i vegliardi di cui sopra avessero ormai figli più che adulti e che hanno abbondantemente provveduto nel frattempo alle proprie esigenze abitative e che i loro nipoti non entrerebbero in quelle case in maggioranza fatiscenti neanche sotto tortura.

    Allora il target è uno solo:indovinate quale.

    Buonasera e ben trovati.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ė un analisi molto acuta. Pensa invece che qualcuno ha perfino pensato fossi un troll :maligno:
     
    A Bagudi e Rosa1968 piace questo messaggio.
  3. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ha ragione lui, nonostante tutto quello che hanno fatto Jack Torrance ed i suoi predecessori è più facile vendere l'Overlook Hotel che non quelle stamberghe fatiscenti delle case popolari:D
     
    A Overlook Hotel piace questo elemento.
  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Posto che per ogni piede vi e' la rispettiva scarpa.

    Le case al giusto prezzo, in tempi ragionevoli, si vendono sempre.

    Mentre quelle sottoprezzo, per ovvi motivi di speculazione, quei tempi li bruciano.
    A generare la prima attivita' di intermediazione.

    Quegli immobili a cui si fa' riferimento, vengono acquisiti a prezzi contenuti.

    Riattati e riproposti in vendita dagli speculatori, tecnici, muratori e colleghi compresi.
    Che si costituiscono in vere e proprie cordate di investitori.

    Generando una seconda opportunita' di intermediazione.

    Altroche' se questi prodotti non trovano mercato.

    C'e' un mercato intero che si muove su quei prodotti, a formare una vasta domanda.
    Alimentata da profitti e speculazioni con risultati ancora soddisfacenti, o adfirittura ottimi, quando queste iniziative vengono effettuate con particolare oculatezza.

    Pure quei privati, che non temono affrontare radicali interventi di ristrutturazione e che hanno sufficienti risorse proprie da impiegare, nella manovra acquisto - ristrutturazione, sono alla ricerca di questo tipo di prodotto.
    Questi fanno pure concorrenza agli operatori presenti su quel mercato.

    Da qui l'evidenza della buona "qualita'" del cliente finale, che e' da considerare in quella di buona fascia.
    Anche in caso di notevole necessita' di intervento mutuante.

    In questo contesto, chiaro e', che dove c'e' fauna, che offre e domanda.
    Dove si vende e si compra, l'intermediazione e la sua ragione di essere, si trova nel proprio territorio naturale.

    Confesso di non aver bene afferrato la ratio della discussione quindi.

    Per quale ragione si afferma " invendibili se intermediati..?"

    Sono anni che dalle epigrafi prendo nota.

    Mi ci reco appositamente e con puntualita', senza dovermi fermare in alcun bar per accorgermene.

    Molto spesso quegli alloggi popolari, sono ubicati in zone centrali, sono di metratura egenerosa, hanno poche spese di gestione condominiali, sono termoautonomi; perche' molti di questi sono scaldati ancora con vecchie stufe a metano.

    Oltre al prezzo contenuto, come si vede elencato, seppur in tutta la loro "ratio modesta", questi alloggi hanno solo pregi.

    Occorre precisare che la semplice circostanza, per cui quel prodotto non "passa di mano", se non al verificarsi di una "mortis causa", sancisce d'autorita', ovvero eleva ad "honoris causa", la bonta' commerciale di quel prodotto.

    Ovvero non lo lascio " finche' crepo".

    Esposto quanto sopra e ritornando alla ratio della discussione:

    La domanda qual'e...?
     
    Ultima modifica: 29 Dicembre 2015
    A Bagudi piace questo elemento.
  5. Overlook Hotel

    Overlook Hotel Membro Junior

    Privato Cittadino
    La domanda è:indovinate chi compra quel tipo di immobile?
    Tu hai risposto se ho capito bene che sono acquisiti da simil-cordate di addetti ai lavori che li riatta e poi li rivende presumibilmente guadagnandoci.
    La mia personale esperienza mi dice invece che praticamente gli UNICI interessati a comprare sono ragazzi 30-40enni dell'est europeo qui residenti da una decina d'anni,spesso impiegati nell'edilizia e quindi in grado di autoassolvere ai lavori di inevitabile ammodernamento,sostenendo loro la spesa quasi esclusivamente riguardo ai materiali ed essendo nullo o quasi il costo della manodopera, ecco che in breve ne esce un immobile perfettamente abitabile e rivalutato almeno del 20-30%.

    Tutta gente peraltro che neppure prende in considerazione l'idea di avvalersi di una qualunque mediazione,tratta direttamente col privato e frequentemente incappa nell'affare della vita.
    Io allorchè contattai l'agenzia per conferire loro l'incarico mi sentii sparare 3% +IVA e mi dissero che mi avrebbero applicato tale tariffa a causa del basso prezzo di vendita,alle mie rimostranze risposero che "dal momento che i costi sono per noi uguali sia per l'appartamento low cost che per la villona da un miglione di euri" giocoforza dovevo sobbarcarmi quell'onere.
    Pure il 3% più IVA doveva scucire l'acquirente,la cosa mi parve eccessiva e non senza grande fatica riuscii a piazzare il pezzo e dopo più di un anno(valore appena sotto i 100K).
    Io,gli immigrati che ci comprano gli stabili anni '60-70 li adoro,diversamente credo che dovremmo partire con un grande piano di demolizione di parecchi isolati,molto meglio cederli a loro salvaguardando così anche un patrimonio storico che andrebbe per sempre perduto.
     
  6. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Già, meglio ristrutturare immobili disabitati e già esistenti, posti in quartieri centrali o semicentrali delle nostre città, piuttosto che continuare a cementificare zone verdi di campagna per costruire altre case che rimarranno in gran parte invendute....
     
    Ultima modifica: 29 Dicembre 2015
    A specialist e alupini piace questo messaggio.
  7. Overlook Hotel

    Overlook Hotel Membro Junior

    Privato Cittadino
    Credo che col termine "case popolari" siano tranquillamente assimilabili pure tutte quelle case(anche unifamiliari)che furono costruite dai privati attorno a quegli anni,ve ne sono in giro una pletora e quasi sempre mai fatte oggetto di radicali ristrutturazioni,così non è infrequente vedere immobili sui quali si sono accaniti con piccole "migliorie" di fatto aggravando la situazione estetica degli stessi.
    D'altro canto quelle costruzioni furono erette in tempi in cui la povertà era assai diffusa,quindi si viaggiò al risparmio ottenendone spesso dei veri e propri obbrobri(i cosiddetti piani regolatori erano peraltro ben al di là da venire).

    Vendere TUTTO il vecchio di questo tipo sarà pressochè impossibile,molti resteranno col cerino in mano dal momento che anno dopo anno andremo a grandi passi verso l'invendibilità di quella tipologia,ne sono convinto al punto che ho svenduto pur di liberarmi della patata bollente che avevo tra le mani(dico 1.200 euri di sola IMU per complessive quasi 2.000 euro-anno di spese complessive a tenerla chiusa),può essere che fra qualche tempo il mercato ripartirà alla grande e allora sarò lì a mangiarmi le mani.

    Ma molto razzianamente io "questo non credo",non vedo spiragli,credo invece che prima o poi verrà il tempo delle ruspe,la crisi dell'immobiliare ancora deve dispiegarsi nella sua interezza e sarà uno spettacolo indimenticabile....purtroppo.
     
  8. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si',

    Ma e' una storia vecchia come il cucu'.

    Una volta gli immigrati provenienti dal sud Italia, acquistavano le case vecchie, che quei " nativi locali" ponevano in vendita, per andare ad acquistare case nuove.

    Per lo stesso effetto e flusso migratorio, oggi quelle case ancora piu' vecchie e vetuste, passano di mano, entrando nelle proprieta' di questi migranti.

    Se una casa e' in vendita, prima o poi qualcuno arriva e se la compra.

    Puo' accadere che il cliente arrivi da dietro l'angolo, oppure che arrivi dall'est dell' Europa, da quello asiatico, dall'indonesia o dal medio oriente, poco importa.

    L'importante e' la pecunia.

    Negli anni di mercato drogato, ovvero dal 2001 al 2006, quegli immobili venivano STRA venduti, a quei migranti, che si STRA indebitavano per acquistarli.

    Generando una economia "dopata", un discreto stato di liquidita' e interi quartieri si tramutavano in vere proprie kashba al profumo di carry o in chinatown dagli olezzi di fritto.

    Con i maxi ricavati da quelle vendite, si andava ad acquistare le case nuove.

    I cui prezzi ad un certo punto erano alle stelle.
    Aumentavano a vista d'occhio, di sei mesi in sei mesi, fino a raggiungere l'inevitabile collasso.

    Sistema che non poteva reggere ed infatti e' crollato su se stesso e sotto gli occhi di tutti.

    Paghiamo salato oggi le conseguenze dei gravi errori di ieri.

    Ci vorrano ancora anni per rivedere tempi d'oro.

    Ma siamo sulla strada giusta.

    Infatti, piu' giusto e' ora, rispetto a quegli anni di convergenza lira/euro.

    Quegli alloggi oggi si vendono a 60 - 70 k, i vecchi 120/130 milioni di lire.

    Mentre allora si vendevano a 130 - 140.
    Impensabile oggigiorno.

    Detto tutto cio', in qualsiasi momento che sia di difficolta' o di buon rendimento economico, quei prodotti trovano mercato ed acquirenti.

    Come scarpe che si infilano nei piedi giusti.

    A dimostrazione che non tradiscono mai e che grazie alla loro "plastica flessibilita' ", in quel terreno da giuoco che e' la commerciabilita', l'usato batte il nuovo dieci a zero.

    Altro che demolirli ma piuttosto valorizzarli.

    In conclusione, per me che quei prodotti vado cercandoli; il 3% piu IVA e' troppo poco.

    Piuttosto non vendo o faccio un'affitto.

    5k forfettario e' il giusto.

    Diversamente il rumeno te lo cerchi e te lo finanzi da solo.
     
    A Maurizio T piace questo elemento.
  9. Overlook Hotel

    Overlook Hotel Membro Junior

    Privato Cittadino

    eccellente disamina,complimenti.

    consentimi però di eccepire su quel "5k forfettario",a meno che la tua non sia solo una succosa e spiritosissima battuta.......
    ciao.
     
  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mah guarda...

    Ne ho appena venduto uno.

    Tre locali, 55 k mila netti al venditore, su 60k offerti dall'acquirente.

    Acquisto in assenza di mutuo.

    Anche parte acquirente naturalmente paghera' l'intermediazione.

    Che si sommera' a quanto hai visto sopra.

    Se e' cosi' difficile vendere, come hai esposto tu, tanto da invocare ruspe e scenari immobiliar - catastrofici, 7 - 8k euro, ce li siamo meritati se ti abbiamo fatto vendere un alloggio vetusto, velocemente e lontano dai rischi.
    O no..? :D
     
    A Bagudi, Rosa1968 e specialist piace questo elemento.
  11. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ci può anche stare se vieni liberato da una zavorraccia scomoda ed economicamente dispendiosa.
     
  12. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dipende a quale utilizzo e' destinato il ricavato della vendita.

    Se si mettono a reddito affittando, il grado di redditivita' di quei vecchi alloggi, in proporzione, non hanno nulla da invidiare a quanto possono rendere alloggi nuovi, acquisiti per la stessa ragione.

    Oggi con c.a 150k euro se ne possono acquistare anche tre unita'.

    Le nuove costruzioni sono ferme al palo.

    Gli operatori costruttori, sono anni che non hanno cominciato iniziative nuove, per via dell'alto rischio e della poca stabilita' ed alta incertezza dei prezzi.

    Il nuovo che si vede in giro proposto oggi e' lo stesso di qualche anno fa'.

    .. e allora ben tornato mercato dell'usato.

    Ci sei mancato.
     
  13. tharapyo

    tharapyo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Che poi non capisco dove sia lo scandalo nel chiedere il 3% ciascuno a venditore e acquirente, anzi io per "pezzi" del genere 4k o 5k forfettari li prendo, e ci stanno tutti visto l'impegno che ci vuole per piazzarli...
     
  14. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Per il venditore magari sì, ma per l'acquirente che compra case da 60/70 mila euro mi sembrano un po' troppi 4/5 mila euro.
     
    A Tobia piace questo elemento.
  15. Overlook Hotel

    Overlook Hotel Membro Junior

    Privato Cittadino
    poi uno si chiede il perchè della fuga dai mediatori........ma non esiste che uno si porti a casa un malloppo del genere...suvvia.......in sostanza tu confermi che chi fa da sè fa per tre(%).........
     
  16. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Attualmente la provvigione dovrebbe gravare tutta sul venditore e l'acquirente, a > ragione se paga cash dovrebbe versare un rimborso spese o poco più.
     
  17. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non e' obbligatorio avvalersi di intermediazioni.

    Se guardare e conteggiare le entita' destinate alle tasche dell'intermediario, risulta essere tanto insopportabile, meglio intraprendere arrischiando, facendo senza.

    L'acquirente, salvo particolari pattuizioni, paga sempre il tre x cento.

    Difficilmente paghera' di piu' ed ha ragione.
    Sta pagando un prezzo pieno.

    Diversi sono invece, i rapporti e gli intendimenti possibili, con parte venditrice, scaturendi dagli obbiettivi che questi si sono posti, nell'utilizzo di quel determinato ricavo generato.

    Nell'intermediazione e per le sue entita' di commissioni, non esiste il troppo o il troppo poco.
    Bensi' "quell'abbastanza" che le parti pattuiscono tra loro.

    In una storia recente, durante una collaborazione con un "pesce grosso" locale, mi e' capitato in un contesto di permuta di case completamente da riqualificare, di intermediare a piu' riprese, reperendo acquirenti, per oggetti di vendita ceduti a "pezzi".

    Ovvero ceduti a piu' soggetti che acquistano nello stesso luogo.

    Considerato che i soggetti venditori fossero due, a conti fatti, nell'operazione, il pesce grosso ha intascato piu' di ciascun venditore.
    Manco fosse un effettivo proprietario.

    Guardando nelle mie tasche, stante l'entita' delle mie mediazioni, che in un ordine totale tra ciascuna parte, risultava essere per la totale operazione, in ordine al dieci x cento, nulla da eccepire su quel bizzarro operato.

    In sede di definitiva sottoscrizione degli atti, sospettavo di non trovare espressioni di felicita' e di giubilo, in capo ai venditori.

    Invece mi sbagliavo.
    Erano contentissimi.

    Pesci grossi e pesci piccoli, venditori ed acquirenti tutti in piena sintonia.

    Abbiamo aperto un panettone e stappato una bottiglia.

    Buon Natale e felice anno nuovo.
     
    Ultima modifica: 30 Dicembre 2015
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  18. tharapyo

    tharapyo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quoto in pieno Pyersilvio!!! e faccio un esempio:
    Nel corso di quest'anno abbiamo chiuso un paio di vendite con un nostro cliente che già in passato aveva comprato appartamenti per investimento (e pagato le relative provvigioni)
    - appartamento proveniente da eredità, nient'altro che un peso per gli eredi, completamente da ristrutturare avendo le rifiniture originali del 1965, ma ottima posizione centrale vicino stazione
    richiesta 165000 - comprato a 110000 + 10000 x agenzia
    - appartamento nuda proprietà anziana madre invalida+ usufrutto ai 2 figli, anche qui completamente originale di metà anni' 60, con in più Equitalia alle calcagna di uno dei figli, però anche qui centrale e con posto auto che in zona vale oro
    richiesta 140000 - venduto a 110000 + 9000 provvigioni
    In entrambi i casi non abbiamo certo preso le provvigioni solo per aver messo un cartello e fatto visitare la casa, ma per l'accorta opera di reperimento acquirente, l'importante azione di convincimento verso i venditori, la risoluzione di vari problemi catastali/documentali/burocratici ecc.
    Non abbiamo forse brindato con i clienti come Pyersilvio, però l'acquirente ha aggiunto al suo patrimonio un paio di immobili che, dopo una sistematina, gli assicurano un congruo introito in affitti, i venditori si sono "liberati" da situazioni ormai scomode.
    Le provvigioni in questi casi, lungi dall'essere un costo, rappresentano un importante investimento in tranquillità. Poi, se siete così bravi, fate pure da soli, per citare Piersylvio (e poi smetto, lo giuro) non c'é mica l'obbligo di passare per il mediatore, case in vendita privatamente ce ne sono tante...
     
    Ultima modifica: 30 Dicembre 2015
    A Rosa1968 e Bagudi piace questo messaggio.
  19. Overlook Hotel

    Overlook Hotel Membro Junior

    Privato Cittadino

    se ciò che dici è tutto vero,credo che tu debba essere uno ricco sfondato.
    e allora mi chiedo cosa te ne stai a fare a perdere il tuo prezioso tempo in un forum come questo,alla vigilia del capodanno peraltro.......fossi in te prendo il primo aereo per le seychelles e buonanotte al secchio.....ciao,piero.
     
  20. tharapyo

    tharapyo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non si diventa ricchi sfondati passando i capodanni alle Seychelles, ma lavorando con costanza per chiudere buoni affari...
     
    A Bagudi piace questo elemento.

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