Inquilino in comodato non vuole lasciare l'immobile

[primavalle]

Il tuo è un caso di "rapporto locativo verbale, cioè un affitto in nero.
Infatti, questa persona ti da dei soldi in cambio della tua disponibilità a cedergli l'alloggio ma non esiste alcun documento scritto e firmato NEI MODI, nonchè registrato NEI TERMINI previsti dalla normativa vigente.
Se il sig. peruviano, dopo aver pagato con F23 le imposte dovute, si fosse recato all'agenzia delle entrate per depositare unilateralmente un "contratto di locazione verbale" (coi relativi mod.1 e mod.69), c'è poco da fare: da oggi, è la legge (D.lgs 23/2011) ad attribuirgli ex-lege un nuovo "contratto di locazione" 4+4 a un canone annuo pari al triplo della rendita catastale.
In questo caso, puoi fare SOLO due cose:
1) prendere atto del fatto compiuto e percepire il nuovo canone d'affitto per i prossimi 4+4 anni;
2) citare in giudizio l'inquilino, contestandogli la legittimità della procedura. In questo caso, fintanto che un giudice non si pronuncia in modo definitivo per stabilire torti e ragioni, l'inquilino ha diritto a permanere nell'alloggio ai sensi del succitato D.lgs.

Non solo: l'agenzxia delle entrate potrebbe richiederti il pagamento di una "super-aliquota sanzionatoria" pari al 200% o 400% dell'imposta dovuta (il 30% del canone annuo percepito).

 

[primavalle]

Aggiungo una cosa: l'effetto giuridico richiamato (cioè, nuoco contratto 4+4 a canone ridicolo) si produce immediatamente, dal momento che un qualsiasi impiegato dell'Agenzia delle Entrate appone firma e timbro dui moduli presentati dal presunto inquilino.
L'agenzia delle entrate non è un tribunale, non può e non deve richiedere "prove", come non può indagare sulla verosimilarità di quanto dichiarato.
L'onere della prova spetta a te proprietario.
Per questo la tua è una situazione già altamente compromessa.

 

[Pennylove]

Aggiungo una cosa: l'effetto giuridico richiamato (cioè, nuoco contratto 4+4 a canone ridicolo) si produce immediatamente, dal momento che un qualsiasi impiegato dell'Agenzia delle Entrate appone firma e timbro dui moduli presentati dal presunto inquilino.
L'agenzia delle entrate non è un tribunale, non può e non deve richiedere "prove", come non può indagare sulla verosimilarità di quanto dichiarato.
L'onere della prova spetta a te proprietario.
Per questo la tua è una situazione già altamente compromessa.

Mah, a mio avviso, l'onere della prova spetterà all'inquilino, dal momento che il processo tributario, in cui potrebbe confluire l'accertamento, è a base sostanzialmente documentale: il Fisco, in tale fattispecie, difficilmente si muoverà autonomamente per un presunto accordo simulato, ma finirà per scaricare sull'inquilino il fatto di collezionare "prove", con il risultato che, paradossalmente, il Fisco applicherà le sanzioni, su indicazione di una sola controparte, ma non potrà mai scrivere un contratto di locazione (che non consiste solo di un canone e di una durata), non potendosi sostituire alla volontà delle parti.

E' evidente, quindi, che solo un accertamento da parte del giudice ordinario potrà consentire alle nuove disposizioni sanzionatorie di spiegare effetti tra le parti. Ciò, al fine di vedersi riconosciuto il diritto di cui al comma 8, art.3, D.Lgs. 23/11, vale a dire: contratto di durata di 4 anni, rinnovo secondo la disciplina dei contratti liberi e canone determinato su base catastale. Pertanto, il piano su cui verosimilmente si giocherà la "partita finale" sarà quello della prova. Detto che l'applicazione concreta delle nuove sanzioni dovrà necessariamente essere imposta con un provvedimento del Giudice civile - non potendosi ipotizzare una qualche competenza in materia né dell'Amministrazione finanziaria né della giustizia tributaria - spetterà, nella fattispecie in oggetto, al conduttore dimostrare la fondatezza delle proprie asserzioni (attraverso i mezzi di prova ordinariamente ammessi dalla giurisprudenza), dimostrando che il contratto di comodato registrato, è, in realtà, un contratto simulato dietro il quale si cela un contratto di locazione.

Quanto poi alle concrete modalità di applicazione, al contratto in questione, delle tre disposizioni sopra ricordate, pare debba ritenersi - sempre ammettendo che le medesime siano effettivamente applicabili, considerato il fatto che passeranno al vaglio della Corte costituzionale, per sospetta incostituzionalità - che il criterio sia quello dell'integrazione delle nuove clausole (relativamente a durata, suo rinnovo e canone) con quelle del contratto interessato. Ciò che - nel caso del comodato fittizio in questione - costituirà un problema ulteriore, non vedendosi come un contratto di comodato possa essere trasformato in un contratto di locazione, senza poi considerare il fatto che il procedimento tributario e il processo ordinario potrebbero condurre a esiti opposti.

 

[primavalle]

Ho maturato una discreta esperienza in materia, avendo io direttamente assistito nella pratica di emersione dal nero almeno un migliaio di persone da giugno ad oggi (mi trovate anche in un servizio andato in onda su "le iene" lo scorso novembre).

La procedura fiscale attivata dall'inquilino produce contestualmente anche il titolo giuridico citato nel decreto legislativo, senza però la sottoscrizione materiale di alcun nuovo contratto.

In cinque mesi, il tribunale di Roma si è d'altronde già favorevolmente pronunciato in tre occasioni a vantaggio di nostri inquilini (iscritti cioè al sindacato di cui faccio parte e assistiti dal nostro ufficio legale).
L'onere della prova spetta al proprietario ed è proprio questa la novità.
Il testo del decreto e la circolare 26E dell'Agenzia delle entrate descrive in modo chiaro tale meccanismo: il nuovo contratto viene attribuito ex lege al momento della registrazione del vecchio rapporto locativo: si tratta ovvimente di un contratto materialmente non sottoscritto dalle parti, ma che presenta tutte le caratteristiche di un contratto-tipo.
In linea teorica, l'agenzia delle entrate è tenuta a registrare anche un biglietto dell'autobus, se l'utente paga correttamente l'imposta dovuta.

 

[Silvio Luise]

Alla mia offerta l'inquilino ha opposto un rifiuto, affermando che è assistito da un legale, che forse se ne andrebbe per 10.000 €

....alla fin fine penso sia questa la strada da battere!!!! Poi detto tra noi ,credo che la storia del comodato altro non era che una scorciatoia a tutti gli adempimenti di legge e tassazioni varie...

 

[Pennylove]

Ho maturato una discreta esperienza in materia, avendo io direttamente assistito nella pratica di emersione dal nero almeno un migliaio di persone da giugno ad oggi (mi trovate anche in un servizio andato in onda su "le iene" lo scorso novembre).

La procedura fiscale attivata dall'inquilino produce contestualmente anche il titolo giuridico citato nel decreto legislativo, senza però la sottoscrizione materiale di alcun nuovo contratto.

In cinque mesi, il tribunale di Roma si è d'altronde già favorevolmente pronunciato in tre occasioni a vantaggio di nostri inquilini (iscritti cioè al sindacato di cui faccio parte e assistiti dal nostro ufficio legale).
L'onere della prova spetta al proprietario ed è proprio questa la novità.
Il testo del decreto e la circolare 26E dell'Agenzia delle entrate descrive in modo chiaro tale meccanismo: il nuovo contratto viene attribuito ex lege al momento della registrazione del vecchio rapporto locativo: si tratta ovvimente di un contratto materialmente non sottoscritto dalle parti, ma che presenta tutte le caratteristiche di un contratto-tipo.
In linea teorica, l'agenzia delle entrate è tenuta a registrare anche un biglietto dell'autobus, se l'utente paga correttamente l'imposta dovuta.

Ciao primavalle! Solo una curiosità: io non conosco sentenze in materia: potresti, per favore, postare gli estremi delle sentenze del Trib. di Roma? Quando precisi che il Trib. di Roma si è favorevolmente pronunciato in tre occasioni a vantaggio di nostri inquilini, ti riferisci a sentenze riguardanti, genericamente, contratti di locazione in nero o, più specificatamente, contratti dissimulati sotto forma di comodato fittizio? Un grazie anticipato.

Dopo tale richiesta - tralasciando, per un attimo, a chi spetti l'onere della prova (sembra il titolo di un romanzo di Grisham ) - permettimi, comunque, di esprimere - a puro titolo personale - alcune perplessità in merito all'applicazione "lunare" delle nuove sanzioni ai contratti di locazione abitativa. Ne avrei a bizzeffe: mi limito - mi si creda - senza amore di polemica alcuna, semplicemente ad esternarne un paio, scusandomi, fin d'ora, per gli inevitabili rimandi giuridici.

La prima: non è forse stato lo stesso legislatore a stabilire - con lo Statuto del contribuente, il 27 luglio 2000 - il principio secondo il quale "le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto" nell'ambito di una legge - oltretutto - le cui disposizioni vengono solennemente qualificate come "Principi generali dell'ordinamento tributario", aggiungendosi che possonon essere derogate o modificate solo espressamente e mai da leggi speciali?

La seconda: come può, con riferimento ad un contratto nullo, di conseguenza insanabile, dirsi - coma fa il comma 8, art.3, D.Lgs. 23/2011 - che allo stesso "si applica" una specifica disciplina? In altre parole, come può il comma 8 far "rivivere" un atto che dovrebbe essere inidoneo a produrre effetti? Perchè, scusatemi, analogo ragionamento potrebbe essere svolto anche nel caso di un semplice contratto verbale, e, quindi, invalido ai sensi della L. 431/1998: anche in codesto caso la norma di cui al comma 8 comporterebbe che ad un contratto privo di validità siano applicate regole imposte dalla legge.

Vi ho tediato abbastanza, e qui chiudo, rimanendo in trepida e vigilante attesa che i giudici aditi sottopongano al Giudice delle leggi anche le mie modeste perplessità al riguardo , non potendo, in ogni caso, escludere, l'inevitabile via crucis di ricorsi in Appello in Cassazione che finiranno per congestionare ulteriormente il contenzioso civile.

 

[bimbokid]

"L'onere della prova [della non sussistenza di un canone d'affitto in nero] spetta al proprietario".

Ma come si può chiedere di dover dimostrare una cosa inesistente?

 

[pensoperme]

Carissimi, primavalle ha spiegato bene la cosa, le sentenze non ci sono perché non servono per attivare la cosa, ma solo, semmai, per ricorrere, e con i tempi giovani dell'entrata in vigore, non credo ce ne siano. Di fatto il decreto parla chiaro, dal momento del timbro dell'ADE il contratto è esecutivo e con garante lo stato.

 

[primavalle]

Effettivamente, le cose stanno così: gli inquilini hanno fatto scacco matto con la loro prima mossa, poiché l'entrata in vigore del D.lgs 23/2011 semplifica (banalizzandola) a tal punto la normativa da rendere immediatamente efficace e operativo il nuovo rapporto locativo.

Finora, i nostri inquilini hanno ricevuto dai proprietari tre tipi di risposte (escluse ovviamente eventuali minacce o ingiurie):
una proposta di buonuscita;
una lettera dell'avvocato di controparte con la quale si prova a contestare l'occupazione senza titolo (in caso di rapporti verbali senza prove documentali precostituite attestanti il pagamento dell'affitto);

In rari casi (due), è avvenuto che l'inquilino che aveva già ottenuto d'ufficio il nuoco contratto, fosse anche moroso relativamente al vecchio.
Con due ordinanze (per le quali, perciò, non sono in grado ovviamente di fornire gli estremi), due diversi giudici del Tribunale di Roma hanno detto che "essendo il vecchio contratto da ritenersi non solo nullo, ma "inesistente", sono perciò da considerarsi inesigibili anche eventuali arretrati non corrisposti".

PS: La normativa fa riferimento alla L. 311/2004 la quale dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.