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  1. bimbokid

    bimbokid Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Un saluto a tutti e un ringraziamento sin d'ora a chi vorrà darmi qualche suggerimento per districarmi nella
    situazione che vi descrivo qui sotto:

    Io e mio fratello siamo coproprietari di due piccoli appartamenti che si trovano sullo stesso pianerottolo.
    A maggio 2011 uno dei due è stato dato in comodato d'uso gratuito (con scadenza maggio 2012) ad un peruviano con moglie e due figlie di circa 7 anni. Motivo del comodato era che nell'altro appartamento (sempre nostro) dinanzi abitava nostra madre, con difficoltà ad uscire di casa, cui la moglie di questo peruviano faceva la spesa, commissioni varie e teneva compagnia. Preciso che il comodato era stato stipulato solo verbalmente, anche se, su richiesta dell'inquilino, era stato successivamente messo per iscritto e firmato un contratto che però non si è provveduto a registrare. Sia verbalmente sia nel comodato scritto era pattuito che il comodatario pagasse le spese condominiali e le utenze (che sono rimaste intestate a me).

    A luglio di quest'anno nostra madre è improvvisamente morta. Il comodatario ha continuato a pagare spese e utenze sino a tutto settembre, quando ha smesso. Chiedendogli spiegazioni è inizialmente stato evasivo, poi a fine ottobre ricevo una raccomandata dal Sunia in cui l'inquilino mi chiede un contratto. Mi è stato inoltre detto che si è anche recato all'Agenzia delle Entrate affermando che la nuova legge sulla cedolare secca gli permette di denunciare la situazione per ottenere un contratto registrato d'ufficio a canone estremamente ribassato. A quel punto, pensando di cautelarmi, ho provveduto a registrare, pagando la sanzione per il ritardo, il contratto scritto che avevamo stipulato qualche mese prima.

    A tutt'oggi non ho ancora ricevuto comunicazioni dall'Agenzia delle Entrate, mentre l'inquilino continua a non pagare nulla. Per convincerlo ad andare via gli ho offerto proprio recentemente una somma pari a 3.500 €, consapevole del fatto che sfrattare una famiglia con due minori in un comune ad alta tensione abitativa mi comporterebbe spese notevoli e credo almeno 6 anni di attesa. Alla mia offerta l'inquilino ha opposto un rifiuto, affermando che è assistito da un legale, che forse se ne andrebbe per 10.000 €, e che non ha intenzione di lasciare l'appartamento né anticipatamente né alla scadenza del comodato nel maggio 2012 in quanto l'Agenzia delle Entrate gli farà il contratto 4+4 a canone ridicolo.

    Io non so più che fare... chiedo a voi...
    Grazie per i consigli che vorrete darmi...
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Purtroppo credo che non tu non abbia molto da fare , la superficialità nel non registrare il comodato d'uso ha dato un arma in mano al tuo inquilino, che difficilmente riuscirai a disattivare. La questione dei fitti è una questione molto delicata, dove la legge ( giustamente in alcuni casi ) tutela la parte più debole - l'inquilino - se a questo ci aggiungi la scaltrezza di un avvocato e la furbizia di un inquilino che abbozza e sfrutta la tua buona fede... succede quello che è successo a te. Fabrizio
     
  3. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    chiamali scemi questi extracomunitari.
    ma ancora non avete capito che bisogna essere in regola, sempre e comunque.
    se fosse stato solo moroso, l'avresti sbattuto fuori prima.
     
  4. bimbokid

    bimbokid Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il comodato fu fatto per volontà e necessità di mia madre che in cambio avrebbe ottenuto un po' di assistenza e compagnia (era vedova da anni ormai) che né io né mio fratello potevamo darle in quanto lavoriamo altrove.

    Il comodato verbale è ammesso dalla legge, metterlo per iscritto è stato fatto per tutelare l'inquilino che temeva di essere mandato via come "abusivo". Sinceramente ci sembrava che i vantaggi di non pagare il canone ma solo spese e utenze costituissero già una situazione di privilegio per l'inquilino...

    Qualche tempo dopo esser morta mia madre abbiamo detto all'inquilino che alla scadenza di maggio 2012 avrebbe dovuto lasciare l'immobile, e la sua risposta è stata quella di cercare di approfittare della situazione per far passare questo come un comodato fittizio. Del resto la nuova legge sulla cedolare ben si presta a queste distorsioni...

    Non mi resta dunque che sperare che l'Agenzia delle Entrate si muova solo sulla base di qualche prova e non pregiudizialmente considerando il proprietario in ogni caso un evasore...
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    tu hai ragione ma io consiglio di non dare mai in comodato una propria proprieta'.
    a nessuno.
    mille volte meglio un contratto regolare.
    del resto avevate bisogno di una badante???
    La si pagava regolarmente per il suo aiuto e le si concedeva per comodita' con un regolare contratto di locazione un proprio immobile vicino alla mamma da accudire.
    questo e' essere previdenti perche' gli stranieri sono furbi, a capire, immediatamente come volgere a proprio favore le Leggi italiane.:occhi_al_cielo::confuso:
     
  6. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Scusate, gente, ma a me una tale conseguenza (contratto 4+4 + sanzioni tributarie), in tale fattispecie, appare, in primo luogo, inverosimile, in secondo insensata, e in terzo, francamente, inaccettabile. :shock:

    Nessuno nega che le Entrate consentano la registrazione da parte del conduttore per i contratti in nero e i finti comodati, ma nel caso di specie - sempre che le bollicine non mi abbiano già dato alla testa - parrebbe di capire trovarsi di fronte ad un contratto di comodato di un bene immobile, in forma scritta e registrata, concluso per una determinata durata di tempo, con l'obbligo di restituzione dello stesso bene ricevuto. E' forse intercorsa transazione di denaro, non fiscalmente dichiarato, a titolo di canone, tra il nostro amico piemontese e il suo comodatario? Da quanto si evince dal #1, parrebbe di no. Salvo esame della fattispecie in concreto, non si capisce, quindi, la ragione per cui tale contratto:
    a) sia giuridicamente nullo.
    b) debba trasformarsi in un contratto 4+4 con rideterminazione del canone al triplo della rendita catastale.

    E' mia opinione personale, trattandosi di un comodato a termine, che il comodatario, alla morte della madre del comodante, temendo che il medesimo non gli rinnovasse il contratto, approfittando della particolare situazione determinatasi, abbia sollevato motivi pretestuosi per non restituire il bene alla scadenza concordata. mediante minaccia di non voler liberare l'appartamento, nell'assunto che "l'Agenzia delle Entrate gli farà un contratto 4+4 a basso canone". Pertanto, nell'eventualità che il comodatario non riconsegni i locali alla scadenza, nella piena disponibilità del comodante, il medesimo sarà obbligato ad agire giudizialmente per il rilascio, oltre al risarcimento dei danni nonché alle penali, se contrattualmente previste.
     
  7. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    A mio parere la tua situazione e' diventata molto delicata !
    Premesso che il comodato e' un contratto gratuito e pertanto non puoi considerare il codatario come inquilino/conduttore.
    Ma purtroppo e' quello che sosterra' la tua controparte allo scopo di trasformare il comodato in contratto di locazione.
    Vedrai che sosteranno che non hanno pagato un canone di locazione ma che in "cambio" del canone hanno effettuato prestazioni d'opera ( vedi: assitenza alla mamma !) e che il comodato era uu contratto simulato.
    Ti consiglio di farti assistere da subito da un legale o da una Associazione della Proprieta'
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  8. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ciao, Luciano! :) Premesso che bisognerebbe leggere dettagliatamente il contratto di comodato in essere, avevo pensato anch'io a tale eventualità (prestazione d'opera), ma sul contratto di comodato registrato, che riporta quanto scritto precedentemente nel contratto non registrato - il nostro amico piemontese precisa - si pattuiva soltanto che il comodatario pagasse le spese condominiali e le utenze (intestate al comodante) e nient'altro...:confuso:
     
  9. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare

    Se il comodatario riesce a dimostrare con testimonianze che ha svolto opera costante di assistenza alla mamma c e' il concreto rischio che il Giudice consideri tale prestazione un compenso per l'utilizzo dei locali in comodato, che ricordo deve essere gratuito.
     
  10. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Egregio Bimbokid. Ti consiglio di consultare subito un legale in gamba.
    Le leggi italiane sono spesso interpretate dai giudici contro gli stessi italiani.

    Il comodato è essenzialmente gratuito, quando si stabilisce una controprestazione (anche in "nero") si realizza un contratto di locazione (Sent.Cass. n.276/75).


    Ti auguro comunque buon anno 2012. Spero che il tuo problema venga risolto secondo il tuo desiderio.
     
  11. primavalle

    primavalle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il tuo è un caso di "rapporto locativo verbale, cioè un affitto in nero.
    Infatti, questa persona ti da dei soldi in cambio della tua disponibilità a cedergli l'alloggio ma non esiste alcun documento scritto e firmato NEI MODI, nonchè registrato NEI TERMINI previsti dalla normativa vigente.
    Se il sig. peruviano, dopo aver pagato con F23 le imposte dovute, si fosse recato all'agenzia delle entrate per depositare unilateralmente un "contratto di locazione verbale" (coi relativi mod.1 e mod.69), c'è poco da fare: da oggi, è la legge (D.lgs 23/2011) ad attribuirgli ex-lege un nuovo "contratto di locazione" 4+4 a un canone annuo pari al triplo della rendita catastale.
    In questo caso, puoi fare SOLO due cose:
    1) prendere atto del fatto compiuto e percepire il nuovo canone d'affitto per i prossimi 4+4 anni;
    2) citare in giudizio l'inquilino, contestandogli la legittimità della procedura. In questo caso, fintanto che un giudice non si pronuncia in modo definitivo per stabilire torti e ragioni, l'inquilino ha diritto a permanere nell'alloggio ai sensi del succitato D.lgs.

    Non solo: l'agenzxia delle entrate potrebbe richiederti il pagamento di una "super-aliquota sanzionatoria" pari al 200% o 400% dell'imposta dovuta (il 30% del canone annuo percepito).
     
  12. primavalle

    primavalle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Aggiungo una cosa: l'effetto giuridico richiamato (cioè, nuoco contratto 4+4 a canone ridicolo) si produce immediatamente, dal momento che un qualsiasi impiegato dell'Agenzia delle Entrate appone firma e timbro dui moduli presentati dal presunto inquilino.
    L'agenzia delle entrate non è un tribunale, non può e non deve richiedere "prove", come non può indagare sulla verosimilarità di quanto dichiarato.
    L'onere della prova spetta a te proprietario.
    Per questo la tua è una situazione già altamente compromessa.
     
  13. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Mah, a mio avviso, l'onere della prova spetterà all'inquilino, dal momento che il processo tributario, in cui potrebbe confluire l'accertamento, è a base sostanzialmente documentale: il Fisco, in tale fattispecie, difficilmente si muoverà autonomamente per un presunto accordo simulato, ma finirà per scaricare sull'inquilino il fatto di collezionare "prove", con il risultato che, paradossalmente, il Fisco applicherà le sanzioni, su indicazione di una sola controparte, ma non potrà mai scrivere un contratto di locazione (che non consiste solo di un canone e di una durata), non potendosi sostituire alla volontà delle parti.

    E' evidente, quindi, che solo un accertamento da parte del giudice ordinario potrà consentire alle nuove disposizioni sanzionatorie di spiegare effetti tra le parti. Ciò, al fine di vedersi riconosciuto il diritto di cui al comma 8, art.3, D.Lgs. 23/11, vale a dire: contratto di durata di 4 anni, rinnovo secondo la disciplina dei contratti liberi e canone determinato su base catastale. Pertanto, il piano su cui verosimilmente si giocherà la "partita finale" sarà quello della prova. Detto che l'applicazione concreta delle nuove sanzioni dovrà necessariamente essere imposta con un provvedimento del Giudice civile - non potendosi ipotizzare una qualche competenza in materia né dell'Amministrazione finanziaria né della giustizia tributaria - spetterà, nella fattispecie in oggetto, al conduttore dimostrare la fondatezza delle proprie asserzioni (attraverso i mezzi di prova ordinariamente ammessi dalla giurisprudenza), dimostrando che il contratto di comodato registrato, è, in realtà, un contratto simulato dietro il quale si cela un contratto di locazione.

    Quanto poi alle concrete modalità di applicazione, al contratto in questione, delle tre disposizioni sopra ricordate, pare debba ritenersi - sempre ammettendo che le medesime siano effettivamente applicabili, considerato il fatto che passeranno al vaglio della Corte costituzionale, per sospetta incostituzionalità - che il criterio sia quello dell'integrazione delle nuove clausole (relativamente a durata, suo rinnovo e canone) con quelle del contratto interessato. Ciò che - nel caso del comodato fittizio in questione - costituirà un problema ulteriore, non vedendosi come un contratto di comodato possa essere trasformato in un contratto di locazione, senza poi considerare il fatto che il procedimento tributario e il processo ordinario potrebbero condurre a esiti opposti.
     
  14. primavalle

    primavalle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho maturato una discreta esperienza in materia, avendo io direttamente assistito nella pratica di emersione dal nero almeno un migliaio di persone da giugno ad oggi (mi trovate anche in un servizio andato in onda su "le iene" lo scorso novembre).

    La procedura fiscale attivata dall'inquilino produce contestualmente anche il titolo giuridico citato nel decreto legislativo, senza però la sottoscrizione materiale di alcun nuovo contratto.

    In cinque mesi, il tribunale di Roma si è d'altronde già favorevolmente pronunciato in tre occasioni a vantaggio di nostri inquilini (iscritti cioè al sindacato di cui faccio parte e assistiti dal nostro ufficio legale).
    L'onere della prova spetta al proprietario ed è proprio questa la novità.
    Il testo del decreto e la circolare 26E dell'Agenzia delle entrate descrive in modo chiaro tale meccanismo: il nuovo contratto viene attribuito ex lege al momento della registrazione del vecchio rapporto locativo: si tratta ovvimente di un contratto materialmente non sottoscritto dalle parti, ma che presenta tutte le caratteristiche di un contratto-tipo.
    In linea teorica, l'agenzia delle entrate è tenuta a registrare anche un biglietto dell'autobus, se l'utente paga correttamente l'imposta dovuta.
     
  15. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....alla fin fine penso sia questa la strada da battere!!!! Poi detto tra noi ,credo che la storia del comodato altro non era che una scorciatoia a tutti gli adempimenti di legge e tassazioni varie...:affermazione::stretta_di_mano:
     
  16. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Ciao primavalle! :) Solo una curiosità: io non conosco sentenze in materia: potresti, per favore, postare gli estremi delle sentenze del Trib. di Roma? Quando precisi che il Trib. di Roma si è favorevolmente pronunciato in tre occasioni a vantaggio di nostri inquilini, ti riferisci a sentenze riguardanti, genericamente, contratti di locazione in nero o, più specificatamente, contratti dissimulati sotto forma di comodato fittizio? Un grazie anticipato. ;)

    Dopo tale richiesta - tralasciando, per un attimo, a chi spetti l'onere della prova (sembra il titolo di un romanzo di Grisham :sorrisone:) - permettimi, comunque, di esprimere - a puro titolo personale - alcune perplessità in merito all'applicazione "lunare" delle nuove sanzioni ai contratti di locazione abitativa. Ne avrei a bizzeffe: mi limito - mi si creda - senza amore di polemica alcuna, semplicemente ad esternarne un paio, scusandomi, fin d'ora, per gli inevitabili rimandi giuridici.

    La prima: non è forse stato lo stesso legislatore a stabilire - con lo Statuto del contribuente, il 27 luglio 2000 - il principio secondo il quale "le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto" nell'ambito di una legge - oltretutto - le cui disposizioni vengono solennemente qualificate come "Principi generali dell'ordinamento tributario", aggiungendosi che possonon essere derogate o modificate solo espressamente e mai da leggi speciali? :domanda:

    La seconda: come può, con riferimento ad un contratto nullo, di conseguenza insanabile, dirsi - coma fa il comma 8, art.3, D.Lgs. 23/2011 - che allo stesso "si applica" una specifica disciplina? In altre parole, come può il comma 8 far "rivivere" un atto che dovrebbe essere inidoneo a produrre effetti? Perchè, scusatemi, analogo ragionamento potrebbe essere svolto anche nel caso di un semplice contratto verbale, e, quindi, invalido ai sensi della L. 431/1998: anche in codesto caso la norma di cui al comma 8 comporterebbe che ad un contratto privo di validità siano applicate regole imposte dalla legge. :domanda:

    Vi ho tediato abbastanza, e qui chiudo, rimanendo in trepida e vigilante attesa che i giudici aditi sottopongano al Giudice delle leggi anche le mie modeste perplessità al riguardo :risata:, non potendo, in ogni caso, escludere, l'inevitabile via crucis di ricorsi in Appello in Cassazione che finiranno per congestionare ulteriormente il contenzioso civile.
     
  17. bimbokid

    bimbokid Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    "L'onere della prova [della non sussistenza di un canone d'affitto in nero] spetta al proprietario".

    Ma come si può chiedere di dover dimostrare una cosa inesistente?
     
  18. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Carissimi, primavalle ha spiegato bene la cosa, le sentenze non ci sono perché non servono per attivare la cosa, ma solo, semmai, per ricorrere, e con i tempi giovani dell'entrata in vigore, non credo ce ne siano. Di fatto il decreto parla chiaro, dal momento del timbro dell'ADE il contratto è esecutivo e con garante lo stato.
     
  19. primavalle

    primavalle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Effettivamente, le cose stanno così: gli inquilini hanno fatto scacco matto con la loro prima mossa, poiché l'entrata in vigore del D.lgs 23/2011 semplifica (banalizzandola) a tal punto la normativa da rendere immediatamente efficace e operativo il nuovo rapporto locativo.

    Finora, i nostri inquilini hanno ricevuto dai proprietari tre tipi di risposte (escluse ovviamente eventuali minacce o ingiurie):
    una proposta di buonuscita;
    una lettera dell'avvocato di controparte con la quale si prova a contestare l'occupazione senza titolo (in caso di rapporti verbali senza prove documentali precostituite attestanti il pagamento dell'affitto);

    In rari casi (due), è avvenuto che l'inquilino che aveva già ottenuto d'ufficio il nuoco contratto, fosse anche moroso relativamente al vecchio.
    Con due ordinanze (per le quali, perciò, non sono in grado ovviamente di fornire gli estremi), due diversi giudici del Tribunale di Roma hanno detto che "essendo il vecchio contratto da ritenersi non solo nullo, ma "inesistente", sono perciò da considerarsi inesigibili anche eventuali arretrati non corrisposti".

    PS: La normativa fa riferimento alla L. 311/2004 la quale dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
     
    A pensoperme piace questo elemento.

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