Locazioni commerciali: come può recedere il conduttore senza rischiare contestazioni ?

[StLegaleDeValeriRoma]

La locazione commerciale soggiace a regole per il recesso che vanno considerate con la dovuta attenzione nel momento in cui si vuole interrompere il rapporto locatizio in anticipo rispetto alla scadenza naturale dei sei o nove anni come previsto dai primi commi dell'art. 27 della legge 392/78 salvo le esigenze transitorie derivanti dalla natura dell'attività che si vuole svolgere.

L'art. 27, venendo al tema della discussione, prevede due tipi di recesso a favore del conduttore, uno legale per GRAVI MOTIVI con il preavviso di sei mesi, l'altro convenzionale, quindi non sempre inserito nel contratto, derivante da accordo tra le parti per cui il conduttore potrà recedere in qualsiasi momento con il medesimo preavviso, l'art. 28 prevede poi la comunicazione della disdetta da parte del locatore almeno dodici mesi prima della scadenza del contratto.

Per quanto riguarda l'ultimo comma dell'art. 27 a mente del quale il conduttore può recedere solo per gravi motivi la Cassazione nel corso degli anni ha rimarcato la necessità che i GRAVI MOTIVI siano derivanti da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili o sopravvenuti all'inizio del contratto oppure di tale gravità da rendere gravoso il persistere della locazione.

Una recente sentenza della Cassazione, sezione terza, n. 549 pubblicata il 17 gennaio 2012, ha ribadito un concetto fondamentale al quale società e/o commercianti e artigiani, conduttori che vogliono liberarsi di contratti di locazione divenuti onerosi con il tempo anche per situazioni contingenti, e in questi frangenti di crisi non mancano purtroppo i casi, devono tenere in opportuna considerazione.
La prova della sussistenza del grave motivo deve essere fornita dal conduttore in giudizio qualora il locatore la contesti e nel caso in questione la società affittuaria, risultata soccombente anche nel giudizio di legittimità, non aveva indicato i motivi del recesso nella sua comunicazione facendo solo un generico riferimento all'andamento del mercato, salvo poi specificarli meglio solo nel corso del giudizio di opposizione ad ingiunzione promosso dal locatore per i canoni non versati.
Quali sono in concreto i GRAVI MOTIVI ?
Senza dilungarmi oltre posso citare ad esempio la mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio che avrebbe portato ovvi benefici commerciali nella zona è stata considerata dai giudici una valida causa di recesso in quanto il conduttore aveva fatto affidamento su tale evenienza nel concludere il contratto.
Pertanto per conseguire un VALIDO RECESSO, devo consigliare di far attenzione per non incappare nel rinnovo del contratto di locazione commerciale alle motivazioni comunicate con la raccomandata A.R. di recesso al locatore che devono costituire GRAVI MOTIVI.
Avv. Luigi De Valeri

 

[Pennylove]

Concordo con l'avvocato De Valeri che i gravi motivi debbano essere compiutamente esplicitati nella comunicazione di recesso da inviare al locatore nel termine contrattualmente previsto - non essendo configurabile un diritto del conduttore al recesso immediatamente operativo. L'espressa indicazione dei motivi è, infatti, finalizzata a consentire la legittima contestazione da parte del locatore, nell'ambito del suo diritto di difesa, riconosciuto solo per "gravi motivi". I gravi motivi devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, debbono, cioè, avere carattere oggettivo e non possano attenersi alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore, nè tanto meno può assumere rilievo, ai fini della configurazione dei gravi motivi, una semplice riduzione del volume d'affari del conduttore, in quanto, se così fosse, si addosserebbe paradossalmente al locatore il rischio d'impresa che deve gravare solo ed esclusivamente sul titolare dell'attività economica.

Al contrario, la sussistenza dei gravi motivi è stara ravvisata non solo nell'ipotesi - sopra enunciata - della mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio della zona (Cass. 8 marzo 2007, 10 dicembre 1996, n°10980), ma anche nel caso in cui, successivamente alla stipula del contratto di locazione, sia imprevedibilmente sfumato l'atteso sviluppo commerciale della zona per la mancata realizzazione di un progettato centro commerciale, all'interno del quale erano ubicati i locali locati (Cass. 24 marzo 2004, n°3651). Attenzione, però: l'estraneità e l'imprevedibilità vanno riferiti ai fatti e alla congiuntura economica e non alle scelte dell'imprenditore che, a fronte di tali fattori, ben può operare scelte volontarie, discrezionali e sindacabili (Cass. 8 agosto 2007, n°17416).

Senza entrare nel merito dei giudizi pendenti in primo grado nei tribunali civili, va, però, sottolineato come la stragrande maggioranza delle opposizioni a decreto ingiuntivo operate dal conduttore avverso la richiesta dei canoni di locazione successivi alla scadenza di preavviso dovuta per legge, si risolvono con la conferma del decreto opposto e con il conseguente rigetto delle argomentazioni difensive del conduttore a sostegno della legittimità del recesso per gravi motivi ex art. 27, ultimo comma, della legge 392/1978, a testimonianza di come la giurisprudenza applichi quest'ultima norma in maniera restrittiva.