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  1. perla73

    perla73 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    in merito all'oggetto vorrei sottoporre un quesito inerente un contratto di locazione ad uso negozio 6+6. Il contratto è datato 02.06.1997 e sullo stesso non è specificato il termine di preavviso di recesso.
    Il contratto è stato tacitamente rinnovato alla scadenza ovvero nel 2009. Pertanto, quest'anno, 2015, decorrerebbero gli ulteriori 6 anni.
    Avrei bisogno di sapere quanto preavviso deve dare il conduttore se volesse recedere prima della scadenza, tenendo conto che la scadenza sarebbe il 02.06.2015.
    E nel caso di gravi motivi ? Nello specifico, qual'è il termine di recesso in questo caso e quali motivi possono essere definiti come tali ?
    Grazie dell'attenzione .
    Valentina
     
  2. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il recesso dovrebbe avvenire tramite raccomandata sei mesi prima, tu sei già in ritardo...
    Anche per i gravi motivi valgono i sei mesi per il conduttore. Io penso che la crisi economica intervenuta sia un grave motivo.
     
  3. perla73

    perla73 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Io sono il locatore.
    Il conduttore mi ha dato un mese di preavviso perchè il suo commercialista sostiene che per il contratto in essere, alquanto datata, il preavviso è un solo mese.
    Esiste un preavviso così limitato ?!?
     
  4. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Veramente la legge 392/78 che regola le locazioni commerciali, all'art.27 non recita u recesso in ogni momento per il conduttore,ma almeno sei mesi prima.
    Se vuoi un consiglio, se questo non ce la fa, lascia che vada, lo riaffitterai.
     
  5. perla73

    perla73 Membro Junior

    Privato Cittadino
    La notizia è stato un fulmine a ciel sereno. Non essendo un periodo molto facile per poter affittare, l'avere un così breve preavviso sicuramente non agevola la ricerca di potenziali affittuari.
    Pertanto, attraverso quest'informazione, volevo almeno capire i miei diritti. Infatti, il conduttore vuol farmi credere, tramite il suo commercialista, che può uscire subito. A questo punto potrò almeno replicare facendo valere ciò che dice la legge.
     
  6. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    In una locazione ad uso diverso da quello di abitazione il conduttore può comunicare la sua intenzione di non prorogare il contratto alla sua naturale scadenza dando comunicazione tramite A/R almeno 12 mesi prima della scadenza.
    La legge stabilisce inoltre che:
    "E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il
    conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone
    avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi
    prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
    Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,
    qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento
    dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con
    lettera raccomandata
    "

    Quindi se, se non diversamente previsto a contratto, il preavviso per il non rinnovo del contratto giunto alla sua scadenza deve essere dato almeno 12 mesi prima della scadenza stessa.
    Qualora invece ricorrano i gravi motivi (e qui si apre un mondo su quali siano questi gravi motivi) il conduttore può andarsene in qualsiasi comunicando tramite A/R e rispettando un preavviso di almeno 6 mesi.
    Questi sono i tupoi diritti, ricodalo per bene al suo commercialista.
    Questo è il testo di legge cui fare riferimento: LEGGE 27 luglio 1978, n. 392
    (che è quella cui fare riferimento per i contratti ad uso commerciale) in particolare articoli 27 e 29
     
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  7. perla73

    perla73 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per i tempestivi riscontri !!
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @perla73: Ti ricorderei però anche un altro particolare: il conduttore potrebbe sublocare l'immobile o cedere il contratto, purchè venga ceduta o locata l'azienda, a chi gli pare, senza doverti chiedere l'autorizzazione. (art. 36 della medesima legge)

    Nella trattativa, tieni anche presente questo.
     
  9. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    In tal caso però, se non espressamante liberato dal locatore, resterebbe coobligato insieme al subentrante del pagamento del canone e di tutte le altre obbligaziioni derivanti dal contratto
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Corretto. Volevo solo segnalare che potrebbe ritrovarsi anche inquilini poco .... raccomandabili. Meglio cercare un compromesso
     
  11. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Nell’ambito di un rapporto di locazione ad uso non abitativo, in mancanza di una apposita pattuizione contrattuale, occorre riferirsi alle disposizioni di legge richiamate da chi mi ha preceduta.

    Premetto che la mia risposta prescinde da eventuali accordi, che sono sempre possibili e dipendono solo da voi. Sul piano del diritto, invece, ti posso dire che il conduttore può liberarsi in anticipo di un rapporto giuridico non più conveniente per lui, solo se rispetta il termine di recesso.

    Come gestire, allora, il contenzioso creatosi?

    In presenza di gravi motivi, aventi carattere oggettivo e imprevedibile, suffragati dalla insostenibilità dei costi derivanti dalla congiuntura economica particolarmente negativa, più che comprensibili nel momento attuale (la chiusura volontaria e soggettiva dell’esercizio, per libera scelta imprenditoriale, non costituirebbe, di per sé, grave motivo di recesso, non costituendo un fatto imprevedibile “oggettivamente” grave, estraneo alla volontà del conduttore), qualora il rilascio dell’immobile avvenga in maniera intempestiva rispetto al termine convenzionale o legale di recesso (in entrambi i casi, sono sempre 6 i mesi di preavviso previsti dalla legge), tu hai diritto di richiedere il risarcimento del danno (spetterà al conduttore provare che tu avresti potuto riutilizzare l’immobile anche prima della scadenza del termine).

    Per altro verso, potresti contestare la ricorrenza dei gravi motivi specificati nella comunicazione di recesso e depositare ricorsi cadenzati per la pronuncia dei decreti ingiuntivi corrispondenti alle mensilità non corrisposte.

    Quale percorso alternativo (maggiormente profittevole) potresti da un lato accettare la riconsegna con riserva (in questo modo, il conduttore non viene liberato, ai sensi dell’art. 1216 cod. civ., dall’obbligo del pagamento dei canoni ancora non maturati) e, dall’altro, introdurre (dopo il passaggio obbligatorio in sede conciliativa attraverso la mediazione) la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, tramite ricorso all’art. 447-bis cod. proc. civ. (Norme applicabili alle controversie in materia di locazione, di comodato e di affitto).

    Nelle more processuali (ferma la riserva di cui sopra) potresti tentare di reperire un altro conduttore (il giudice potrebbe apprezzare questo tuo comportamento, alla luce dell’art. 1217 cod. civ., quale tentativo del creditore di evitare l’aggravamento del danno) con un duplice ordine di conseguenze:

    a) nel caso di risposta negativa del mercato, allora la tua domanda risarcitoria rimane cristallizzata con riferimento alla cifra che il tuo legale ha richiesto;

    b) laddove, al contrario, si perfezionasse un altro contratto con un altro conduttore, dovresti comunicare al conduttore originario la volontà di utilizzare direttamente l’immobile oggetto della riserva e, al contempo, sul piano processuale - ferma la domanda di risoluzione - precisare, in termini riduttivi, il tuo credito nel termine previsto dall’art. 429, co. 2 cod. proc. civ. (“Se il giudice lo ritiene necessario, su richiesta delle parti, concede alle stesse un termine non superiore a dieci giorni per il deposito di note difensive, rinviando la causa all'udienza immediatamente successiva alla scadenza del termine suddetto, per la discussione e la pronuncia della sentenza”).

    Questo, a grandi linee, è quello che ti aspetta, salvo che tu non voglia definire la contesa tra di voi in modo amichevole e in tempi rapidi (e con oneri meno gravosi). In questo caso, ti suggerisco di formalizzare lo scioglimento del rapporto locativo con una scrittura che liberi definitivamente le parti.
     
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