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  1. Renacco

    Renacco Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buongiorno, vi seguo da tempo e leggo le varie discussioni interessanti nel forum. Oggi intervengo direttamente per sottoporre un quesito.
    In data odierna ho stipulato un atto notarile di vendita di una casa di campagna ereditata da mio papà e mio zio.
    Il Notaio, pur stipulando il rogito e l'atto di mutuo fatto dai compratori, ha fatto rilevare che manca il certificato di abitabilità o agibilità (non ricordo il termine esatto citato).
    Preciso che si tratta di 2 U.I. a corpo staccato. La prima costruita ad inizio '900 era censita come agricola. La seconda costruita nel 1953 in modo abusivo ed usata come stalla.
    Ad inizio anni '80 vennero fatti dei lavori di ristrutturazione nell'UI adibita ad abitazione (pareti divisorie, chiusa una parte ex cascina e trasformata in una camera da letto e altri lavori interni).
    Poi nel 1986, venne chiesto il condono in base alla legge del 1985 sia per i lavori svolti nell'abitazione con relativa trasformazione d'uso (che venne censita al catasto urbano come A/2) sia per sanare la costruzione abusiva della ex stalla (che venne censita al CU come C/6 box).
    La concessione edilizia in sanatoria è stata regolarmente rilasciata dal Comune.
    Scopro ora che manca il certificato di abitabilità.
    Preciso che, in allegato alla domanda di condono, il geometra che aveva seguito la pratica aveva allegato una relazione tecnica ben dettagliata in cui indicava "...le finiture interne ed esterne risultano essere ultimate ed eseguite a perfetta regola d'arte consentendo ai locali idonea abitabilità sotto l'aspetto igienico e statico..."
    Chiedo, da vero profano:
    1) ma il cert. di abitabilità non dovrebbe essere insito in automatico nella concessione in sanatoria rilasciata dal Comune?
    2) ho letto che tale certificato non è richiesto per gli immobili costruiti prima del 1/9/1967; questa norma decade se, dopo tale data, sono stati fatti interventi straordinari sugli immobili come nel caso di specie?
    3) Nonostante il rogito già stipulato, cosa rischio io e cosa dovrei fare per essere in perfetta regola?
    Grazie mille se vorrete rispondermi. Saluti
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No, non è automatico.

    Anche prima del 1967 venivano rilasciati se richiesti i certificati di abitabilità.

    Niente! Sono certo che in atto il notaio abbia ben scritto che le parti sono ha conoscenza che l'immobile è privo di certificato d'abitabilità.
     
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  3. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mentre prima il certificato di abitabilità era un documento imprescindibile da allegare all'atto di compravendita, ultimamente la giurisprudenza si sta orientando in modo diverso, non ritenendo necessaria la sue esistenza ai fini della commerciabilità del bene.
    Comunque se i fabbricati sono in regola non dovrebbe essere un problema per per il nuovo proprietario ottenerlo.
    Occorre presentare la richiesta al Comune allegando la copia dell'accatastamento (basta anche una visura catastale), la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico rilasciata dall'installatore. Se questa non esiste occorrerà farsi fare una dichiarazione di rispondenza alle norme da parte di un elettricista che abbia i requisiti, il quale farà una verifica sull'impianto e, se tutto a posto, rilascerà questa certificazione. Infine, non meno importante, occorrerà una dichiarazione (in forma di autocertificazione) che sono state rispettate le prescrizioni della Concessione edilizia (e quindi non vi sono parti abusive), che i locali sono salubri e rispettano le norme igienico sanitarie. Quest'ultima dichiarazione in genere la sottoscrive il tecnico Direttore dei lavori, in alcuni casi (varia da Comune a Comune, anche se non dovrebbe essere così) potrebbe essere lo stesso proprietario a farlo. Chiedere quindi prima all'Ufficio Tecnico del Comune.
    Ovviamente tutto ciò ha dei costi, quindi dovrai eventualmente concordare con l'acquirente (che la richiederà al Comune) la ripartizione delle spese visto che dovevi essere tu a doverla ottenere prima del rogito.
    Spero di essere stato chiaro
     
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  4. mabe

    mabe Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Purtroppo non è così semplice, almeno a Montecatini, perché i requisiti devono corrispondere alle leggi odierne, per cui, spese per rimettere a norma gli impianti, spese nei confronti del comune eccetera eccetera....
     
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  5. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se gli impianti sono già a norma qual'è il problema ?
    Il Comune potrà richiedere solamente i diritti di segreteria per il rilascio certificato. Se non risponde entro 60 giorni il Certificato si da per acquisito. Sempre che, ovviamente siano validi i presupposti citati nel precedente post.
    Non ho detto ne che non deve rispondere alle leggi odierne, ne che la pratica sia a costo zero.
     
  6. Renacco

    Renacco Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie mille.
    Ancora una cosa, i nuovi acquirenti devono ora fare delle variazioni interne (abbattimento pareti divisorie, scala interna) e quindi devono fare le pratiche per i permessi (non so se basta la famosa SCIA).
    In questo caso, il Comune prima di rilasciare il permesso chiede se c'è l'abitabilità? Oppure, il tecnico che viene incaricato dai nuovi acquirenti per fare le pratiche può nel contempo richiedere anche l'abitabilità?
     
  7. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Secondo me, a questo punto è bene che facciano tutto loro a fine lavori. Se poi decidono di non chiederla sono fatti loro.
    La legge lo impone, ci sono però tantissimi fabbricati che ne sono sprovvisti eppure nessuno se ne preoccupa sino a quando qualcuno non lo richiede. Siamo in Italia :basito:!
     
  8. Renacco

    Renacco Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ok grazie infinite. siete stati gentilissimi
     
  9. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il Comune non chiede mai se c'è l'abitabilità/agibilità perchè questo non è un reato penale, soltanto non puoi utilizzare l'immobile.
    E' necessaria dal 1934, in base ad un R.D. del Ministero della sanità .....
     
  10. Renacco

    Renacco Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ok il Comune non lo chiede, ma la casa è abitata da un secolo, lo era anche da prima della richiesta della sanatoria poi concessa dal Comune. Adesso l'ho venduta e gli acquirente la abiteranno. Tutto questo ma senza abitabilità!
    Se tu ente o paese burocrate vuoi l'abitabilità, va bene ma allora imponila.
    E' tutto un controsenso, un non senso, cose che capitano solo in questo paese da 5° mondo. Credo che nelle capanne dei Tuareg vi sia una maggior regolamentazione e chiarezza... e anche maggior civiltà... questo è il mio pensiero e non è frutto di solo sfogo
     
  11. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il problema non è l'abitabilità, ma gli italiani. L'abitabilità è il certificato finale che il fabbricato è a posto sotto tutti i profili: edilizi/urbanistici; statici/sismici; impiantistica; catastali/fiscali; igienico sanitari e trattamento dei reflui ecc..
    Le leggi sarebbero giuste, solo che gli italiani vogliono sempre bypassarle ed allora altre leggi e così via.
    In Germania o Danimarca bastano tre fogli perchè nessuno si sogna di non adempierli.
     
  12. Renacco

    Renacco Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Gli italiani fanno o non fanno se lo stato o gli enti locali inerti glielo permettono. Se un ente o stato stabiliscono delle norme e la gente non le rispetta, allora i primi devono intervenire in maniera coercitiva con le dovute sanzioni.
    Qui siamo di fronte ad uno stato che non esiste, che se strafotte di tutto e di tutti, tranne quando deve fare cassa.
    Se una casa è accatastata come A/2, quindi come civile abitazione, e tu stato (o comune) hai finora incassato ICI (ora IMU), TARSU, poi TARES, ora TARI e mo' anche la TASI (su un immobile, ripeto, previsto ad uso abitativo), vuol dire che implicitamente hai riconosciuto che l'abitabilità esiste o no? Altrimenti non dovevi incassare le tasse. Purtroppo le poltrone dei ladri costano e i soldi servono, per il resto chissefrega.
    Certo, lo stato, gli enti, le società, ecc. sono fatte di persone che hanno tutte la cultura "italiana". Tutti, singolarmente, hanno ragione; peccato che tutti insieme abbiamo dimostrato di avere torto.... e questo, spiace dirlo, è un paese senza futuro!
     
  13. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Son d'accordo, il problema è che lo Stato italiano tollera anche le case abusive (ci vogliono decenni per abbattere anche i casi più clamorosi) e, se queste ultime non sono accatastate, oltre al reato ambientale, compi anche quello finanziario

    Pienamente d'accordo sul troppo garantismo e sull'assenza di interventi preventivi: la legge c'è, ma nessuno la osserva. Se pensi che per abbattere ecomostri abusivi si impiegano decenni, non puoi sanzionare uno perchè non c'ha l'abitabilità. Se poi hai un fabbricato abusivo, devi lo stesso accatastarlo e pagarci le tasse, sennò i reati diventano due. Credo però che in paesi più civili, gli ecomostri non li fanno e le leggi son facili e poche, perchè ognuno ha una coscienza civica, non c'è bisogno di scrivere, ad esempio, che in centro storico non si possono mettere le canne fumarie in cemento armato o che i campanelli devono essere in ottone ....
     
    Ultima modifica di un moderatore: 3 Agosto 2014
  14. Claudio P

    Claudio P Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve. Sto vendendo il mio appartamento in un immobile di circa 40 anni. L'aquirente mi chiede il certificato di abitabilità ma mi sono reso conto di non averlo mai posseduto. Ho chiesto all'amministratore del condominio ma sembra che manchi a tutti i 40 appartamenti. Farò delle ricerche ma già so che sarà difficile arrivare al documento. Come posso ottenere dal comune l'abitabilità, tenendo conto che il mio appartamento non è funzionalmente autonomo, come chiede il decreto "del fare". C'è qualcuno che mi può aiutare? Grazie
     
  15. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Leggi bene i post in alto !
     
  16. Claudio P

    Claudio P Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Li ho letti ma non mi è chiaro se le certificazioni sono riferite alla singola unità immobiliare o a tutto lo stabile. Cioè quando dici di presentare il certificato di conformità elettrica per chi si deve presentarlo? Per l'intero immobile o la singola unità?
    Lo stabile è vecchio e il costruttore è fallito. Sono valide ancora le certificazioni sulla struttura fatte nel 1986? Grazie se vorrai chiarirmi questi dubbi
     
  17. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Tutto lo stabile deve essere in regola dal punto di vista urbanistico: rispetto di superfici, volumi e distanze, per quanto riguarda gli impianti se non esiste ad esempio la certificazione del impianti ai sensi della Legge 46 del 1990 o successiva, devi chiamare un elettricista autorizzato e farti fare una DI.RI. (dichiarazione di rispondenza). Se la struttura è in cemento armato occorre anche il collaudo statico.
    Controlla che sia tutto a posto con il catasto e sei pronto a chiedere il certificato di agibilità.
    Fai prima e risparmi se incarichi un tecnico per fare tutte le verifiche del caso.
    Ciao
     
  18. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Veramente la DI-RI può redigerla solo un professionista abilitato, cioè un perito elettrotecnico oppure un ingegnere non un artigiano; peraltro se l'impianto è ante D.M. 37/08.
     
  19. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ci sono numerosi artigiani che sono anche abilitati e soprattutto possono eseguire le eventuali opere di adeguamento. L'impianto è sicuramente anteriore agli anni 90, l'ha scritto prima.
     
  20. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Art. 7 c. 6 D.M. 22/1/2008 n. 37: "Nel caso in cui la dichiarazione di conformita' prevista dal presente articolo, salvo quanto previsto all'articolo 15, non sia stata prodotta o non sia piu' reperibile, tale atto e' sostituito - per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del presente decreto - da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto personale responsabilita', in esito a sopralluogo ed accertamenti, ovvero, per gli impianti non ricadenti nel campo di applicazione dell'articolo 5, comma 2, da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico di un'impresa abilitata di cui all'articolo 3, operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione."
     

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