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ngrz

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno

ieri sono andato a vedere un appartamento che mi interesserebbe acquistare, esso appartiene a un plesso condominiale costruito nel 2000, è praticamente tenuto benissimo, con materiali di prima qualità e impianti dichiarati a norma e fatto a regola d'arte. Il problema è mi hanno detto che manca il certificato di agibilità/abitabilità all'interno plesso.
Non voglio trovarmi in situazioni particolari, quella che ho fatto è stata una semplice visita dell'appartamento. Mi potete dare delucidazioni in merito a questo certificato? il problema è superabile? a fronte della mia richiesta di mutuo alla banca creerebbe problemi?
Grazie
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Il palazzo dove abito ha la concessione edilizia del 1995, le prime vendite risalgono al 1999, ed il certificato di abitabilità è stato rilasciato a Settembre 2001.

L'amministratore pro tempore ce lo consegnò a Maggio 2002, semplicemente inserendone copia fotostatica nelle cassette delle lettere di tutti i condomini di allora.

Questo per dire che:

- Il certificato di abilità non viene rilasciato immediatamente; è molto probabile che il costruttore abbia già ultimato le vendite, e ancora il certificato di abitabilità deve essere consegnato al costruttore;

- Non è detto che, nel tuo caso, non sia stato rilasciato e consegnato ai condomini circa vent'anni fa: per saperlo, dovresti chiedere a TUTTI i condomini del plesso di tuo interesse, domandandone copia fotostatica a pagamento (per il disturbo), ovviamente.

E' possibile che anche nel tuo caso, essendo passati quasi vent'anni, il certificato di abitabilità sia stato consegnato ai condomini di vent'anni fa, e solo pochissimi condomini "precisini" (come il sottoscritto) ce l'abbiano ancora, ossia non l'abbiano smarrito o cestinato ritenendolo (erroneamente) carta straccia.

Tanto per esemplificare, la signora che abitava sopra il mio appartamento, che ha venduto, non aveva il certificato di abilità e lo ricevette da me per posta elettronica in formato PDF, perché io l'ho digitalizzato e conservato su GMAIL.

Se hai tempo fa' le tue verifiche con gli abitanti del plesso, se paghi per il disturbo magari qualche porta si apre.

Il colore dei soldi fa miracoli, prova a sventolare una banconota da 50 Euro e vedrai i faldoni che escono!
 

ngrz

Membro Junior
Privato Cittadino
@possessore ti ringrazio per la risposta. Mettiamo il caso che tale certificato non sia stato ancora rilasciato a nessuno, ciò potrebbe comportare che l'immobile non possa essere soggetto a mutuo o a rogito? comporta che si debbano commettere degli illeciti per la compravendita? (ad esempio dichiarazioni mendaci davanti al notaio) Comporta che la banca faccia storie?
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Mentre tu ragionavi sulla risposta da darmi, ho trovato un vecchio thread che potrebbe esserti d'aiuto:


(richiesta copia certificato abitabilità)

So che il certificato di abitabilità serve per rogare, viene richiesto dal notaio.
Secondo me, senza presunzione di esattezza, anche la banca può fare storie, se chiedi un mutuo per un appartamento il cui palazzo non ha l'abitabilità certificata.

FONTE: Compravendita immobiliare: che succede se manca il certificato di agibilità – ANCE AIES Associazione Imprenditori Edili Salerno

Il rifiuto manifestato dall’acquirente di stipulare l’atto definitivo di compravendita di un immobile in assenza del certificato di agibilità, pur se il mancato rilascio dipende dall’inerzia del Comune, nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore, deve ritenersi legittimo. In questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2438 dell’8/2/2016.

La Corte ha , tuttavia, rammentato che la consegna del certificato di abitabilità non costituisce di per sé condizione di validità della compravendita ma costituisce un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto

Come al solito, vorrei rammentarti che la sentenza della Corte di Cassazione non fa legge. Un altro cassazionista avrebbe potuto emettere sentenza diversa e opposta nei contenuti.

Diciamo che hai una pezza d'appoggio (la sentenza della Cassazione) per rifiutarti di rogare se il venditore non ti consegna il certificato di abitabilità, ma devi arrivarci in Cassazione e sperare che il cassazionista ti dia ragione.
 

ngrz

Membro Junior
Privato Cittadino
perfetto, quindi, chiariamo un attimo ora la strategia da adottare.
Per ora mi sono fatto mandare dall'agenzia immob le visure catastali, ora in merito al certificato di agibilità chiedo espressamente che il venditore lo fornisca o si attivi affinche si renda disponibile?
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Io comunque metterei un bigliettino nella cassetta delle lettere di ogni abitante di quel palazzo, con scritto "Sono interessato a un appartamento in vendita in questo plesso e mi serve il certificato di abitabilità: se ne avete copia, offro 50 Euro per il disturbo. Cellulare 3359609600".

chiedo espressamente che il venditore lo fornisca o si attivi affinche si renda disponibile?
Il venditore deve fornirtelo. Il notaio non roga se manca tale certificato.
L'articolo 1477 del Codice Civile stabilisce che la consegna del certificato di abitabilità è una obbligazione incombente sul venditore. Dillo, educatamente ma con fermezza, al venditore e all'agenzia. E mettilo per iscritto.
Non firmare proposte di acquisto se non ti esibiscono tale certificato: vuol dire che non ce l'hanno / non hanno voglia di trovarlo / l'hanno perso / non è mai stato rilasciato.
 

ngrz

Membro Junior
Privato Cittadino
Sto scrivendo così

‘’
Buongiorno

A seguito dell’incontro intercorso, l’immobile è sprovvisto di certificato di agibilità/abitabilità come da voi espressamente dichiarato. Ex art 1477 del CC, tale certificato risultaa carico del venditore/costruttore, in assenza del quale potrebbero sorgere problemi al momento del rogito e ancor prima della concessione mutuo.
Cortesemente, voi in qualità di agenzia, potete provvedere a far si che venda esibito tale certificato?’

Che ne dici?
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Sostituisci "potrebbero sorgere" con "sorgeranno". Per il resto mi sembra perfetto.

Sul rogito notarile di compravendita, a norma della vigente legislazione in materia edilizia ed urbanistica, la venditrice dovrà dichiarare, tra l'altro, che:

x) che il fabbricato, di cui l'immobile in oggetto è parte, è stato dichiarato abitabile con certificato n. XXX del YY/ZZ/KKKK
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Il venditore deve fornirtelo. Il notaio non roga se manca tale certificato.
@possessore non dare informazioni errate !

Gli immobili sono commerciabili anche senza abitabilità, quindi il notaio rogita purchè l'acquirente ne sia consapevole.


Mezza Italia non venderebbe, se no.

Ci sono banche che, per comodità, non fanno mutui senza abitabilità, e ci sono banche che, conoscendo la realtà italiana, li rilasciano.

 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Se l'appartamento ti piace, vai avanti, ma cerca di capire perchè non ha l'abitabilità, magari andando in comune, o incaricando un tecnico di farlo per te.

Confronta diverse banche fra loro e scegli quelle che non fanno problemi idioti.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Puoi contattare chi vuoi, ovviamente chi vuoi è libero di non risponderti.

Se non ti sei esposto con una proposta ufficiale, sei uno che "passa per strada".

D'altro canto, è pericoloso esporsi con una proposta ufficiale, se l'agibilità non c'è.
 

ngrz

Membro Junior
Privato Cittadino
reduce dalla precedente esperienza, prima di fare un'offerta devo controllare pure lo stato di famiglia degli agenti
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Dal link di prima, copio & incollo:

si puo' richiedere la copia del certificato di agibilita'/abitabilità del fabbricato in Comune- Sportello del Cittadino Ufficio Relazioni con il Pubblico (Urp).
devi solo presentare i dati catastali.
Servono al comune per risalire alla tua pratica.


I dati catastali ce li hai. Se non hai voglia di scampanellare ai potenziali vicini di casa, e non hai voglia di lasciare bigliettini nelle cassette delle lettere, e non ti va di scocciare il costruttore, va' in Comune - ufficio relazioni con il pubblico, dati catastali alla mano, e vediamo se il comune riesce a risalire al certificato di abitabilita'.

Stiamo parlando di Milano e non di Roccacannuccia, dovrebbe essere relativamente semplice.

reduce dalla precedente esperienza, prima di fare un'offerta devo controllare pure lo stato di famiglia degli agenti
Infatti ti sto sconsigliando, a più riprese, dal fare un'offerta fintantoché l'agibilità non smette di essere una questione torbida.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ripeto, a Bologna ci sono interi quartieri mancanti di abitabilità e hanno sempre venduto e vendono tranquillamente.

Poi, se uno la vuole per forza, allora deve mettersi d'impegno e cercare solo case con l'abitabilità (che, tra l'altro, oggi come oggi, vale quanto un fico secco...)
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Lo scrivente sta a Milano e non a Bologna, e comunque bisogna vedere lui come si pone, magari per lui è importante il certificato, perché compra per rivendere (e non è tenuto a dircelo), e non vuole rogne col futuro acquirente.
 

ngrz

Membro Junior
Privato Cittadino
Ripeto, a Bologna ci sono interi quartieri mancanti di abitabilità e hanno sempre venduto e vendono tranquillamente.

Poi, se uno la vuole per forza, allora deve mettersi d'impegno e cercare solo case con l'abitabilità (che, tra l'altro, oggi come oggi, vale quanto un fico secco...)
perchè vale quanto un fico secco?
 

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