Proprietà familiari ingarbugliate

[lastik]

Buonasera a tutti, sono un nuovo iscritto.

Vorrei sottoporre alla vs attenzione la situazione che abbiamo in famiglia, da sempre ingarbugliata, ma che lentamente vorremmo raddrizzare.

Ci sono 3 immobili, tutti di proprietà, tutti nella città di Roma, che per semplicità chiamerò A - B -C

Immobile A intestato a me e mio fratello (siamo solo due fratelli in famiglia), appena messo in vendita, e che poi verrà regolato al 50%

Immobile B intestato a mia mamma e mio papà, dove però vive (solo domiciliata) mia nonna materna

Immobile C intestato a mia nonna materna, dove sono invece domiciliati i miei genitori (40 anni fa essendo B-C ubicati nello stesso condominio, per motivi di spazio, si scambiarono le case senza cambiare le intestazioni, residenze, ecc....)

Mia nonna, alla quale auguro lunghissima vita, ha 90 anni, e stiamo cercando quindi di iniziare a capire come poterci muovere un domani per cercare di fare le cose correttamente, in modo che io e mio fratello avremo pari valore in mano (abbiamo sempre fatto così).

Di conseguenza quando mia nonna non ci sarà più, l'immobile C sarà formalmente ereditato da mia mamma (è figlia unica), che già vive li con mio papà da 40 anni......

Si libera quindi l'immobile B di proprietà dei miei genitori (mio papà oggi è invalido, e comunque resterà nel C ad abitare con mia mamma).

Volendo escludere donazioni, io o mio fratello, potremmo andare ad abitare nel B ottenendone la proprietà , regolando il 50% del valore all'altro fratello? (i ns genitori rinuncerebbero ad introitare)

In questo modo entrambi avremo il 50% dell' A quando sarà venduto, e il 50% del B (suddiviso in proprietà - soldi)

Premetto che andrebbe chiesto un mutuo per regolare il 50% del B all'altro fratello, in quanto non abbiamo tale disponibilità, e che tra A e B ci sono difrenze di valore di mercato che si aggirano sui 70-80mila euro

Chiedemmo ad un notaio, ma lo stesso, escludendo la donazione, ravvisò che l'unica strada percorribile sarebbe l'acquisto formale di B da parte di uno di noi, ma che si genererebbe una vendita fittizia poichè ottenuto il mutuo, lo stesso verrebbe erogato nei confronti dei ns genitori, che poi subito dopo, girerebbero la somma al figlio che NON andrà ad abitare nell'immobile B....

Altrimenti i miei genitori dovrebbero vendere a terzi il loro immobile B, e se vorranno, liquidare, donare, a noi la somma.....

Sperando di essere stato esaustivo, chiedo lumi su quale possa essere la strada percorribile senza incorrere in sanzioni, denunce, o altro.

Grazie

 

[ingelman]

Immobile A intestato a me e mio fratello (siamo solo due fratelli in famiglia), appena messo in vendita, e che poi verrà regolato al 50%

Il primo punto non dovrebbe rappresentare un problema riferito alla spartizione che volete fare (teoricamente) sarebbe interessante capire questa comproprietà con quali fondi o risorse è stata resa possibile ..... se non ho capito male c'è un terzo fratello ????

Solo a titolo di curiosità e in maniera del tutto disinteressata dove si trova quest'appartamentino che vorreste vendere?

Prima di continuare il ragionamento dovresti chiarire una cosa poco chiara
tu dici:

(siamo solo due fratelli in famiglia),

Volendo escludere donazioni, io o mio fratello, potremmo andare ad abitare nel B ottenendone la proprietà , regolando il 50% del valore all'altro fratello?

Ho citato ma mentre scrivevo ho letto meglio
scusa
Siete solo due fratelli giusto?

Detto ciò la domanda che sorge spontanea è la seguente
dato che un domani quando nonna si sarà rotta i baglioni di stare in questa gabbia di matti trapasserà in altro loco, la proprietà C passera ai tuoi genitori (più precisamente a mamma)

Sempre che la nonna per tigna decida di tenere duro e fare lo sgambetto alla sua figliola (unica) e decida di essere presente nel momento del suo trapasso

Scusa ma sarà l'ora o forse tutte queste A B C che poi diventano B C A o C A B che confondono ma mi sembra che alla fine in un termine più lontano possibile queste proprietà resteranno nella disponibilità di voi eredi legittimi
(o sbaglio?)

Perchè porsi ora tutte queste problematiche facendo atti dubbi quando un domani potreste fare tranquillamente una divisione ereditaria con compensazione se necessaria?

O sono io che non ho capito bene?

 

[lastik]

Allora.....
, andiamo per gradi.......

L'immobile A attualmente in vendita si trova nel comune di Roma, e fu acquistato nel 1996 dai nostri nonni paterni che ora non ci sono più, ma fu da subito intestato a me e mio fratello, per evitare spese future relative a successioni e altro.

Affermativo, siamo 2 fratelli.

Il problema, che poi ora non sussiste effettivamente, è solo perché siamo da sempre abituati a fare tutto al 50% io e mio fratello.
Visto che la vendita di A, sarà la più vicina (che effettivamente verrà regolata amabilmente e fraternamente), si poneva il dubbio più che altro di come suddividere B, più nello specifico come chiedere un mutuo per compensare tra di noi un qualcosa che di fatto è dei nostri genitori (domiciliati in C).

Parrebbe, e qui la mia curiosità, che a meno che non si disponga di liquidità propria (e non è il ns caso) per liquidare l'eccedenza di B all'altro fratello, bisognerebbe a tutti gli effetti acquistare dai ns genitori, che quindi dovrebbero incassare il mutuo, e girare l'eccedenza a chi deve averla di noi 2, e rendere indietro il resto a chi ha acquistato che poi estinguerebbe parzialmente il debito con la banca, e continuerebbe a pagare il residuo con calma.

Tutto questo mi puzza di "vendita fittizia", o comunque di "poco attuabile".
Troveremmo più cristallino e semplice (credo) che B, quando mia nonna non ci sarà più, venga venduto a terzi dai ns genitori, che se vorranno, poi, darebbero a noi la somma.

O sbaglio?

 

[ingelman]

Parrebbe, e qui la mia curiosità, che a meno che non si disponga di liquidità propria (e non è il ns caso) per liquidare l'eccedenza di B all'altro fratello, bisognerebbe a tutti gli effetti acquistare dai ns genitori, che quindi dovrebbero incassare il mutuo, e girare l'eccedenza a chi deve averla di noi 2, e rendere indietro il resto a chi ha acquistato che poi estinguerebbe parzialmente il debito con la banca, e continuerebbe a pagare il residuo con calma.

operazione complicata e non priva di costi (imposte due atti notarili "mutuo e compravendita" e varie)
Da dire anche che molte Banche non finanziano questo tipo di operazioni visto ill vostro grado di parentela in quanto facilmente riconducibili ad una finta vendita (guarda caso )

Per il fisco non sarebbe un problema perchè le imposte comunque dovute vengono pagate
(ma nulla esclude che possa essere un atto che viene controllato e contestato, come tutti i passaggi di denaro tra di voi per fare le vostre compensazioni)

Oggi è tutto più complicato
ilconsiglio che dò è quello di fare sempre le cose regolari se non si vogliono avere fastidi futuri.

Troveremmo più cristallino e semplice (credo) che B, quando mia nonna non ci sarà più, venga venduto a terzi dai ns genitori, che se vorranno, poi, darebbero a noi la somma.

O sbaglio?

mi trovi pienamente daccordo

 

[lastik]

Che dire? Grazie per aver speso il tuo tempo a cercare di capire, confermare, e quanto sei riuscito a fare nella fattispecie (piuttosto contorta ) che ho descritto......

Sicuramente 30-40 anni fa c'è stata della leggerezza in famiglia nel non sistemare le cose, ma credo sia arrivato il tempo, pian piano, di iniziare a farlo.....