1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ho un dubbio atroce.

    Nel 2012 scadrà un contratto di locazione commerciale (il secondo sesto anno)

    Il proprietario dei muri manderà a breve al conduttore regolare disdetta al contratto di locazione.

    L'immobile in questione è inserito in un più vasto immobile che sarà oggetto di totale ristrutturazione per poi essere messo in vendita.

    In questa fattispecie il conduttore ha diritto ale 18 mensilità del canone per la perdita del'avviamento commerciale ( io penso di si)

    Il Locatore/proprietario deve far esercitare il diritto di prelazione al conduttore (penso di no)

    Ma non ne sono sicuro :occhi_al_cielo:
     
  2. Elisa Vicariotto

    Elisa Vicariotto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dovresti precisare quale sia l'attività esercitata dal conduttore.

    Elisa
     
  3. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Certo Elisa :confuso:

    attività di abbigliamento, quindi a contatto con il pubblico
     
  4. angeloberti

    angeloberti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Secondo me trattandosi di scadenza del dodicesimo anno, il proprietario non è tenuto ad alcun obbligo. Se così non fosse un proprietario sarebbe vincolato in eterno al conduttore, e le scadenze non avrebbero alcun significato.
    Quanto da te espresso, vale sempre secondo me e la mia esperienza, per la scadenza dei primi sei anni, o per una richiesta di liberazione durante la validità del contratto.
     
  5. Id0

    Id0 Ospite

    MI pare che l'art. 34 della 392/78 abbia indicato diversamente.

    Solo nel caso il conduttore receda o risolva per inadempimento dal contratto si perde l'avviamento (r.d. 267/42).

    L'indennità spetta a quel conduttore, che abbia sottoscritto un contratto per immobile a destinazione non abitativa (urbano) nel quale eserciti durante la locazione (o affitto) una attività commerciale o produttiva aperta al pubblico.
     
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Il diritto di prelazione scatta nel momento in cui il Locatore vende l'immobile prima della naturale scadenza del contratto di locazione.
     
  7. Id0

    Id0 Ospite

    errata corrige del mio post sopra, manca roba: il riferimento al regio deceto è per indicare anche la casistica nella quale il conduttore venga sottoposto alle procedure descritte nello stesso -> decadenza del diritto all'indennità... sorry.
     
  8. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Spetta sempre l'avviamento commerciale in caso di disdetta, anche dopo i primi sei anni.
    Per quanto concerne il diritto di prelazione, in caso di vendita spetta sempre e comunque, per quanto concerne la didetta per l'esecuzione di lavori strutturale sull'intero edificio e' consentita dalle norme in questo caso non si sa se poi seguira' una vendita per cui non vedo quale diritto si debba tutelare.
    Cordialmente
    Noel
     
  9. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    No ricapitoliamo, la disdetta si avrà da parte del locatore alla fine del 12 anno (in mancanza di disdetta il contratto si rinnova di ulteriiori 6 anni)

    Visto che si è arrivati poi al 12o anno la proprietà svolgera lavori di completo rifacimento dell'immobile, ove è inserito anche il negozio, per poi rivenderlo, la domanda è il conduttore ha anche qualche diritto in merito all'eventuale prelazione?
     
  10. Id0

    Id0 Ospite

    mmm, non credo, le 18 mensilità (che diventano 36 se si dovesse locare entro un anno a attività della stessa categoria merceologica, per questo i fondi a volte stanno "sfitti " un anno) sono appositamente messe lì per "saldare" il "danno".

    Quindi se il proprietario rifacesse l'immobile alla seconda scadenza naturale non credo che il conduttore potrebbe vantare alcunché... Se invece il proprietario alla prima scadenza avesse interrotto il rapporto adducendo i gravi motivi (ristrutturare o modificare la destinazione dell'immobile) mi pare (ma non ho i riferimenti di legge in mente certi, quindi prendere con le molle) che nel caso ci sia poi mancanza nell'esecuzione di quelle modifiche o intenzioni descritte nella disdetta il conduttore possa vantare, oltre al normale reintegrazione del rapporto locatizio precedente (con danni e spese) anche la prelazione in caso di vendita (prevista di norma anche nel contratto), senza perdere il diritto dell'indennità di avviamento e di tutto il cucuzzaro.
     
  11. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ripeto che le 18 mwensilita' dell'avviamento debboino essere corrisposte anche alla scdenza del dodicesimo anno , o qualsiasi altra scadenza.
    Per quanto relativo al diritto di prelazione , quando la vendita e' riferita all'intero immobile non deve essere data(esempio vendita di tutta la palazzina).
    Nel caso in oggetto appunto vi e' una disdetta per finita locazione, per cui pagati i relativi 18 canoni per avviamento commerciale, null'aòltro sara' dovuto nemmeno il relativo diritto di prelazione in quanto il contratto non sara' piu' in essere.
    Spero questa volta di essere stato chiaro.
    Cordialmente
    Noel
     
  12. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Noel ti ringrazio, per le 18 mensilità sono d'accordo con te vanno corrisposte anche anche alla scadenza del 12o anno.

    per quanto concerne la prelazione ho un dubbio.

    Il conduttore era in affitto dalla precedente proprietaria dell'intero immobile che ha venduto il tutto, e pertanto non c'è il diritto di prelazione.
    Chi ha acquistato è un costruttore che manda via gli inquilini per fare l'operazione immobiliare, secondo te in questa fattispecie, visto che l'immobile andrò frazionato c'è il diritto di prelazione, e soprattutto questo diritto c'è se il contratto è in scadenza?
     
  13. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno a tutti!
    Scusate se ho latitato, ma mi sono presa una breve vacanza!
    A mio parere le 18 mensilità sono comunque dovute, anche alla naturale scadenza del contratto, ma in questo caso ho un dubbio...
    Mi spiego, se la palazzina intera viene ristrutturata per essere poi venduta, la prelazione non è dovuta (questo è l'orientamento pacifico della cassazione) purchè ci sia una vendita in blocco (e anche questo è facilmente aggirabile), mi rimane il dubbio se in questo caso non vengano meno anche le 18 mensilità.....
    Controllo poi scrivo
     
  14. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    E la giustificazione?! :rabbia:
    :risata:
     
  15. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    :? Si prof, perdono!!!
     
  16. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Le diciotto mensilita' ripeto sono sempre dovute, in qualunque caso, sono state fatte a tutela dell'avviamento commerciale e se tu disdici il contratto devi pagarle(parlo del locatore).
    Per il diritto di prelazione vale cio' che ha espresso Francesca.
    La giustificazione va inviata al custode prima del rientro, in quanto deve essere acccettata.
    Cordialmente
    Noel
     
  17. °Joker°

    °Joker° Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    salve a tutti! allora mi sembra di aver capito che l'indennità di avviamento è sempre dovuta alla scadenza del contratto...ma è dovuta anche in caso di sfratto per morosità?
    e poi un altro dubbio...l'indennità è dovuta anche nel caso di contratto di azienda commerciale(quindi in un locale gia avviato) ??
    grazie
     
  18. ANDREA1979

    ANDREA1979 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In caso di sfratto per morosità o altra inadempienza del conduttore nulla è dovuto.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina