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  1. lunotto

    lunotto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ho dato in locazione un locale commerciale ad una agenzia immobiliare che ha varie sedi in italia. .Ho mandato la disdetta del contratto dei 12 anni al conduttore con scadenza il 1 settembre 2013 .Non l'ho rinnovato per motivi che durante tutto il periodo,ha sempre pagato in ritardo,sono stato costretto a far causa per sfratto,pur avendo ragione al 100%,tutto documentato dal mio avvocato ,la giudice con sorpresa mia e dell' avvocato ha riggettato la causa .Viene il sospetto che l'avvocato difensore,cugino del conduttore,aveva più conoscenze del mio e quindi l'ha favorito!!! .Il mio avvocato voleva ricorrere all'appello,ma io non credendo ad una giustizia giusta,ho rifiutato l'appello.Ecco la mia domanda:il contratto dei 12 anni mi scade tra 4 mesi:Il conduttore è un mediatore di affari,quindi non ha diritto all'indennità di fine rapporto di 18 mesi secondo il mio parere?Gentilmente un esperto può rispondermi le sarei grato.Grazie e cordiali da Lunotto.
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, cosa intendiper mediatore in affari ... è un Agente Immobiliare ? e cosa ha in affitto un locale commerciale aperto al pubblico oppure un appartamento ad uso studio?? Fabrizio
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L’indennità per la perdita di avviamento non trova applicazione nell’ipotesi di rapporti di locazione relativi a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività a carattere transitorio e agli immobili complementari o interni ad aree di pubblico accesso, come stazioni ferroviarie, porti e così via (articolo 35, legge 392/78).
     
  4. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quindi un'agenzia immobiliare che ha contatti con il pubblico perchè con vetrina su strada ha diritto all'indennità, giusto?
     
  5. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Secondo me si
     
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  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ad onor del vero quando ho fatto il corso nel 2011 avevo eccepito questo discorso, e mi avevano detto di no, ma adesso ho seri dubbi, sto cercando di chiarire, vediamo intanto se interviene qualcuno.
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La legge dice :

    l'attività nostra è soggetta tralaltro al codice del consumo , comporta contatto diretto con il pubblico ( specie se su strada ) , siamo ausiliari del commercio ( così ci definisce lo Stato ) allora non credo che rientriamo in nessuna delle categorie escluse dalla 392. Fabrizio
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Penso pure io ma non ricordo perchè il responsabile della camera commerciop di Modena mi ha di no devo rivedere gli appunti. Anche se a naso concordo con te.
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Senza offesa ma molto spesso i dipendenti pubblici non vedono oltre la carta che hanno davanti ( e lo dico per esperienza diretta ) ...
     
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  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che aveva 40 anni di esperienza del vecchio ruolo ed era uno a dir poco, estremamente preparato, io di tutta l'erba non faccio un fascio, forse perchè anche di parte.
     
  11. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se l’agenzia in questione è aperta alla frequentazione diretta e indifferenziata di utenti destinatari di beni e servizi nel campo del mercato immobiliare, così da essere essa stessa collettore di clientela e fattore di avviamento, la necessità di spostarla comporta, per il conduttore, disagi e costi che devono essere compensati dall’indennità di avviamento che il legislatore, per evitare discrezionali quantificazioni di detto pregiudizio, ha “prequantificato” in diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto. In tal senso si è espressa la Suprema Corte, a sezioni unite, il 10 marzo 1998 (n°2646) precisando che “l’indennità per la perdita dell’avviamento spetta perché nell’immobile è stata svolta un’attività comportante diretto contatto con il pubblico: ciò significa che i destinatari dell’attività commerciale del conduttore possono accedere ai luoghi in cui essa è esercitata, dall’altro che l’imprenditore tiene lì un’attività, la quale, mentre si rivolge ad una generalità indistinta di persone, per potersi realizzare, richiede che il pubblico in quel luogo ci vada”, sicchè, un’attività di intermediazione in campo immobiliare, se rivolta non a soddisfare le esigenze di soggetti direttamente contattati o di altri operatori economici, ma quelle di un’indistinta generalità di utenti raggiunta attraverso la diffusione di messaggi quali ad es. inserzioni sui giornali, cartelli pubblicitari, annunci in rete ecc. e incanalata attraverso tali messaggi verso la sede dell’agenzia ove il conduttore svolge la propria attività, è certamente da considerare quale attività commerciale esercitata mediante contatti diretti con il pubblico, meritevole di essere premiata con l’indennità al termine della locazione. In senso conforme, sulla medesima traccia, si veda anche la più recente Cass. n°6948/2010.

    Solo se il rapporto di locazione si dovesse concludere per morosità o per inadempimento del conduttore oppure se quest’ultimo, ricevuta la disdetta da parte tua, decidesse di rilasciare volontariamente l’immobile locato prima della scadenza contrattualmente pattuita senza provvedere al pagamento dei canoni sino a tale scadenza, il conduttore perderebbe il suo diritto all’indennità di avviamento (salvo il caso in cui tu abbia preventivamente prestato il tuo consenso alla compensazione tra i canoni ancora dovuti e l’ammontare dell’indennità che avresti dovuto riconoscere al momento del rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto): tale scelta costituirebbe motivo di risoluzione del contratto non già riconducibile alla tua volontà, ma all’inadempimento del conduttore medesimo che si è sottratto ai suoi obblighi: la disdetta non costituisce, infatti, una proposta di scioglimento anticipato del rapporto, bensì una richiesta di rilascio dell’immobile locato alla data di naturale cessazione del rapporto stesso.
     
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  12. lunotto

    lunotto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'agente immobiliare di cui parlo gestisce una delle tante agenzie sparse in italia,quindi avrà introiti da parte dell'agenzia madre per pubblicità e altro.Ecco perchè in questo caso questo agente immobiliare in agenzia fa da mediatore ad un affitto,o ad una vendita tra persone ,a prescindere quale sia il metodo adottato(Vetrine e giornali) Non vende un prodotto esistente materialmente. In conclusione secondo il mio punto di vista in questo caso non ha diritto all'indennita di avviameto.
     
  13. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dipende cha chi fattura, io prima di emettere setenze mi accerterei, prima di pagare anche eventuali spese legali.
     
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  14. lunotto

    lunotto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie del consiglio,ovviamente farò degli accertamenti ,prima di agire.
     
  15. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ho solo focalizzato.
     
  16. lunotto

    lunotto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Per ipotesi fosse vero quello che penso,che cosa potrà accadere?Un suo parere è gradito.Ho già una causa rigettata dal giudice per sfratto che il mio avvocato riteneva vinta al 100%,potrò aggiungerne un'altra causa con migliore fortuna.Grazie della collaborazione .
     
  17. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sarebbe opportuna un'attenta lettura della docummentazione, non mi va di esprimere concetti senza visionare.
     
  18. lunotto

    lunotto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie non posso farlo,perchè il fascicolo è in mano all'avvocato. Volevo solo un parere sull'ultima mia domanda in due parole.
     
  19. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io cercherei una transazione bonaria magari al 50%
     
  20. lunotto

    lunotto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    OK,una risposta molto valida,attuabile da parte mia ,ma non da parte del conduttore che pretenderà la torta intera,farà tutto il possibille per non lasciare il locale pagando un affitto irrisorio avvalendosi dall'aiuto del cugino (noto avvocato ).prevedo in base a quello ch'è successo in 12 anni,anche con lo sfratto in corso questo persona non uscirà.Mi scuso dello sfogo,ma l'ingiustizia la odio.
     

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