Ritardo rogito per variazione subalterno catastale

[Chiccass]

Salve,
La data del rogito è fissata per il prossimo 19 dicembre, ma a due settimane dalla firma dell'atto, il tecnico del venditore mi informa della variazione del subalterno e che depositerà la perizia giurata presso il tribunale della nostra città la prossima settimana.
Il problema sorge nel momento in cui lo stesso informa il notaio di quanto riportato sopra ed il notaio decide così di non procedere con il rogito, poiché sostiene che la banca non possa sottoscrivere l'atto di un immobile con perizia giurata il cui periodo di silenzio/assenso non si sia concluso.
È davvero possibile che la banca non mi permetta di rogitare ? O è il caso di cambiare notaio.

Sottolineo che la delibera del mutuo è già arrivata lo scorso 1 ottobre e non avrei comunque i 90 gg di silenzio/assenso previsti dalla perizia giurata.
Suggerimenti?

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Salve,
La data del rogito è fissata per il prossimo 19 dicembre, ma a due settimane dalla firma dell'atto, il tecnico del venditore mi informa della variazione del subalterno e che depositerà la perizia giurata presso il tribunale della nostra città la prossima settimana.
Il problema sorge nel momento in cui lo stesso informa il notaio di quanto riportato sopra ed il notaio decide così di non procedere con il rogito, poiché sostiene che la banca non possa sottoscrivere l'atto di un immobile con perizia giurata il cui periodo di silenzio/assenso non si sia concluso.
È davvero possibile che la banca non mi permetta di rogitare ? O è il caso di cambiare notaio.

Sottolineo che la delibera del mutuo è già arrivata lo scorso 1 ottobre e non avrei comunque i 90 gg di silenzio/assenso previsti dalla perizia giurata.
Suggerimenti?

Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, ha l'obbligo di garantire la validità e la correttezza dell'atto di compravendita, effettuando tutte le verifiche necessarie sull'immobile, incluse le visure ipotecarie e catastali, per assicurare che il bene sia libero da vincoli e che la situazione catastale sia regolare (art. 534 c.c., art. 563 c.c., art. 2901 c.c., art. 67 l.fall.).
Se la variazione catastale non è ancora perfezionata, il notaio può legittimamente rifiutarsi di rogare l'atto, poiché la situazione dell'immobile non è ancora definitiva e potrebbe comportare rischi per l'acquirente e per la banca che concede il mutuo. La banca, infatti, richiede che l'immobile sia regolarmente accatastato e privo di situazioni in sospeso, in quanto la certezza della situazione catastale è condizione essenziale per la concessione del finanziamento e per la validità dell'ipoteca (Cass. Civ., Sez. I, 17 febbraio 2025, n. 4033; Cass. Civ., SS.UU., 1° ottobre 2009, n. 21045).
Inoltre, la giurisprudenza riconosce il diritto del promissario acquirente di rifiutare la stipula del contratto definitivo se, alla data fissata, l'immobile risulta gravato da vincoli o da situazioni non regolarizzate (art. 1481 c.c., art. 1482 c.c., art. 1460 c.c.). Il notaio, in caso di irregolarità o di situazioni non definite, è responsabile nei confronti delle parti per eventuali danni derivanti dalla stipula di un atto non valido (Cass. 17.1.2012 n. 546; Cass. 11.1.2006 n. 264; art. 2817 c.c.).
Pertanto, la banca può effettivamente impedire la stipula del rogito se la situazione catastale non è regolarizzata e il periodo di silenzio/assenso non è concluso. Non si tratta di una scelta arbitraria del notaio, ma di una tutela per tutte le parti coinvolte. Cambiare notaio non risolverebbe la questione, poiché qualsiasi notaio sarebbe tenuto agli stessi obblighi di verifica e responsabilità. Ti consiglio vivamente di attendere la regolarizzazione catastale prima di procedere con il rogito.

 

[Chiccass]

Ti ringrazio per la tua gentile risposta.
Ci tengo a precisare che la sanatoria è stata chiusa e tutti gli oneri ed oblazioni previste sono già state pagate dal venditore, attendiamo solamente che ci vengano forniti le visure aggiornate e tutti i documenti riguardanti la variazione di subalterno, anche la banca è stata informata di questo e non ha fatto obiezioni.
Il mio unico dubbio è che la banca non accetti che sia stato superato il periodo di silenzio/assenso previsto dalla perizia giurata

 

[ingelman]

Scusami se te lo dico ma da come scrivi sembrerebbe che tu sia la parte acquirente.

Piuttosto che pensare di cambiare Notaio dovresti ringraziare l'attuale che "giustamente2 si rifiuta di rogitare....... Stai certa che anche la banca seppur informata sicuramente non erogherà il mutuo

Manca la certezza della garanzia, tu dici che la sanatoria è chiusa ma ti contraddici quando si evince dal tuo racconto che mancano degli step essenziali. ( mancano anche i documenti ....oltre le visure aggiornate e di certo la planimetria ..... già il cambio di subalterno lascia presumere che non si parli di una semplice cila ma di una pratica urbanistica a sanatoria Scia più complessa)

Il rischio vero non è che la banca non accetti il superamento dei 90 giorni, ma che gli atti non siano ancora consolidati e quindi non ci sia certezza dell’immobile su cui iscrivere ipoteca. Il notaio ti sta proteggendo.

Lo dovresti ringraziare