Ritardo rogito per variazione subalterno catastale

[Chiccass]

Salve,
La data del rogito è fissata per il prossimo 19 dicembre, ma a due settimane dalla firma dell'atto, il tecnico del venditore mi informa della variazione del subalterno e che depositerà la perizia giurata presso il tribunale della nostra città la prossima settimana.
Il problema sorge nel momento in cui lo stesso informa il notaio di quanto riportato sopra ed il notaio decide così di non procedere con il rogito, poiché sostiene che la banca non possa sottoscrivere l'atto di un immobile con perizia giurata il cui periodo di silenzio/assenso non si sia concluso.
È davvero possibile che la banca non mi permetta di rogitare ? O è il caso di cambiare notaio.

Sottolineo che la delibera del mutuo è già arrivata lo scorso 1 ottobre e non avrei comunque i 90 gg di silenzio/assenso previsti dalla perizia giurata.
Suggerimenti?

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Salve,
La data del rogito è fissata per il prossimo 19 dicembre, ma a due settimane dalla firma dell'atto, il tecnico del venditore mi informa della variazione del subalterno e che depositerà la perizia giurata presso il tribunale della nostra città la prossima settimana.
Il problema sorge nel momento in cui lo stesso informa il notaio di quanto riportato sopra ed il notaio decide così di non procedere con il rogito, poiché sostiene che la banca non possa sottoscrivere l'atto di un immobile con perizia giurata il cui periodo di silenzio/assenso non si sia concluso.
È davvero possibile che la banca non mi permetta di rogitare ? O è il caso di cambiare notaio.

Sottolineo che la delibera del mutuo è già arrivata lo scorso 1 ottobre e non avrei comunque i 90 gg di silenzio/assenso previsti dalla perizia giurata.
Suggerimenti?

Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, ha l'obbligo di garantire la validità e la correttezza dell'atto di compravendita, effettuando tutte le verifiche necessarie sull'immobile, incluse le visure ipotecarie e catastali, per assicurare che il bene sia libero da vincoli e che la situazione catastale sia regolare (art. 534 c.c., art. 563 c.c., art. 2901 c.c., art. 67 l.fall.).
Se la variazione catastale non è ancora perfezionata, il notaio può legittimamente rifiutarsi di rogare l'atto, poiché la situazione dell'immobile non è ancora definitiva e potrebbe comportare rischi per l'acquirente e per la banca che concede il mutuo. La banca, infatti, richiede che l'immobile sia regolarmente accatastato e privo di situazioni in sospeso, in quanto la certezza della situazione catastale è condizione essenziale per la concessione del finanziamento e per la validità dell'ipoteca (Cass. Civ., Sez. I, 17 febbraio 2025, n. 4033; Cass. Civ., SS.UU., 1° ottobre 2009, n. 21045).
Inoltre, la giurisprudenza riconosce il diritto del promissario acquirente di rifiutare la stipula del contratto definitivo se, alla data fissata, l'immobile risulta gravato da vincoli o da situazioni non regolarizzate (art. 1481 c.c., art. 1482 c.c., art. 1460 c.c.). Il notaio, in caso di irregolarità o di situazioni non definite, è responsabile nei confronti delle parti per eventuali danni derivanti dalla stipula di un atto non valido (Cass. 17.1.2012 n. 546; Cass. 11.1.2006 n. 264; art. 2817 c.c.).
Pertanto, la banca può effettivamente impedire la stipula del rogito se la situazione catastale non è regolarizzata e il periodo di silenzio/assenso non è concluso. Non si tratta di una scelta arbitraria del notaio, ma di una tutela per tutte le parti coinvolte. Cambiare notaio non risolverebbe la questione, poiché qualsiasi notaio sarebbe tenuto agli stessi obblighi di verifica e responsabilità. Ti consiglio vivamente di attendere la regolarizzazione catastale prima di procedere con il rogito.

 

[Chiccass]

Ti ringrazio per la tua gentile risposta.
Ci tengo a precisare che la sanatoria è stata chiusa e tutti gli oneri ed oblazioni previste sono già state pagate dal venditore, attendiamo solamente che ci vengano forniti le visure aggiornate e tutti i documenti riguardanti la variazione di subalterno, anche la banca è stata informata di questo e non ha fatto obiezioni.
Il mio unico dubbio è che la banca non accetti che sia stato superato il periodo di silenzio/assenso previsto dalla perizia giurata

 

[ingelman]

Scusami se te lo dico ma da come scrivi sembrerebbe che tu sia la parte acquirente.

Piuttosto che pensare di cambiare Notaio dovresti ringraziare l'attuale che "giustamente2 si rifiuta di rogitare....... Stai certa che anche la banca seppur informata sicuramente non erogherà il mutuo

Manca la certezza della garanzia, tu dici che la sanatoria è chiusa ma ti contraddici quando si evince dal tuo racconto che mancano degli step essenziali. ( mancano anche i documenti ....oltre le visure aggiornate e di certo la planimetria ..... già il cambio di subalterno lascia presumere che non si parli di una semplice cila ma di una pratica urbanistica a sanatoria Scia più complessa)

Il rischio vero non è che la banca non accetti il superamento dei 90 giorni, ma che gli atti non siano ancora consolidati e quindi non ci sia certezza dell’immobile su cui iscrivere ipoteca. Il notaio ti sta proteggendo.

Lo dovresti ringraziare

 

[Chiccass]

Scusami se te lo dico ma da come scrivi sembrerebbe che tu sia la parte acquirente.

Piuttosto che pensare di cambiare Notaio dovresti ringraziare l'attuale che "giustamente2 si rifiuta di rogitare....... Stai certa che anche la banca seppur informata sicuramente non erogherà il mutuo

Manca la certezza della garanzia, tu dici che la sanatoria è chiusa ma ti contraddici quando si evince dal tuo racconto che mancano degli step essenziali. ( mancano anche i documenti ....oltre le visure aggiornate e di certo la planimetria ..... già il cambio di subalterno lascia presumere che non si parli di una semplice cila ma di una pratica urbanistica a sanatoria Scia più complessa)

Il rischio vero non è che la banca non accetti il superamento dei 90 giorni, ma che gli atti non siano ancora consolidati e quindi non ci sia certezza dell’immobile su cui iscrivere ipoteca. Il notaio ti sta proteggendo.

Lo dovresti ringraziare

Si sono l'acquirente e quando ho affermato che la sanatoria sia chiusa lo è, i documenti sono tutti presenti, il tecnico si ê accorto tardi del mancato accatastamento della piscina e pertanto il suo inserimento comporta la variazione del subalterno, quindi attendo che mi vengano mandati indietro i documenti con l'aggiornamento del subalterno.
Non posso ringraziare un notaio che mi comunica a soli 15 gg che il tutto salta, perché se qualcosa fosse stato mancante lo avrebbe dovuto comunicare con un preavviso adeguato.

 

[ingelman]

Si sono l'acquirente e quando ho affermato che la sanatoria sia chiusa lo è, i documenti sono tutti presenti

Scusa ma stai dicendo una cosa che subito dopo smentisci ...... leggi cosa hai scritto

il tecnico si ê accorto tardi del mancato accatastamento della piscina e pertanto il suo inserimento comporta la variazione del subalterno, quindi attendo che mi vengano mandati indietro i documenti con l'aggiornamento del subalterno.

Scusa ma o è zuppa o pan bagnato ...... non trovi?

Non posso ringraziare un notaio che mi comunica a soli 15 gg che il tutto salta, perché se qualcosa fosse stato mancante lo avrebbe dovuto comunicare con un preavviso adeguato.

Premesso che un Notaio non fà sopraluoghi sull'immobile non essendo un tecnico, ovvio che controlla l'aspetto urbanistico in base ai titoli che gli vengono forniti, le asseverazioni del tecnico in caso di pratiche urbanistiche e la bontà dell'iter giusto in base a quanto protocollato in Comune .... idem per l'accatastamento.

Hai detto che la dimenticanza è del tecnico ( e che dimenticanza ... ) perchè prendersela con il Notaio?

Mi sembra di capire che c'è anche l'incertezza dell'identificativo catastale che deve essere attribuito all'immobile e alla piscina da intendersi quale pertinenza ....... Che dire ?

Ti dirò di più .....
Non sò che tipo di immobile stai acquistando e la piscina che dimenzioni abbia, di certo varia l'immobile anche come consisteza e classamento che influisce sulla rendita catastale sulla quale poi vengono calcolate le imposte riferite alla compravendita (non credo sia una società che vende, ma poco cambia, anche se la vendita fosse assoggettata a IVA) ....

Non puoi prendertela con il Notaio per le dimenticanze o negligenze del tecnico.

Secondo te cosa dovrebbe scrivere il Notaio su una RPN (Relazione preliminare Notarile) da fornire alla Banca prima dell'erogazione del mutuo con contestuale vendità? Subalteno incerto, garanzia incerta, rendita catastale e classamento incerto?

Di grazie al Notaio e prenditela con le dimenticanze del tecnico.

 

[brina82]

Si sono l'acquirente e quando ho affermato che la sanatoria sia chiusa lo è, i documenti sono tutti presenti, il tecnico si ê accorto tardi del mancato accatastamento della piscina e pertanto il suo inserimento comporta la variazione del subalterno, quindi attendo che mi vengano mandati indietro i documenti con l'aggiornamento del subalterno.
Non posso ringraziare un notaio che mi comunica a soli 15 gg che il tutto salta, perché se qualcosa fosse stato mancante lo avrebbe dovuto comunicare con un preavviso adeguato.

Di solito quasi tutti i Notai lavorano la pratica qualche giorno prima del rogito; questo ANCHE perché solitamente non chiedono anticipi, o comunque a me non è mai capitato ne chiedessero.

Certo è che se io acquirente volessi stare tranquillo già in fase di proposta, o la faccio direttamente dal Notaio, oppure gli do un bell'anticipo chiedendogli determinati controlli già in fase diciamo preliminare.

La dimenticanza dell'accatastamento è da parte del venditore (che, nel caso, se la prenderà col tecnico, ma nel caso, perchè bisognerebbe scoprire che tipo di accordi vi erano tra di loro, e non sono affari del compratore conoscere gli accordi tra il venditore ed il proprio tecnico).

Quindi te la devi prendere con 2 persone:

1 il venditore;
2 te stesso, perchè la prossima volta ti conviene farti accompagnare da un consulente, e mi raccomando capace, in maniera tale da scoprire subito ciò che non va, e non a pochi giorni dal rogito.

 

[marcanto]

Si dovrebbe chiarire un contesto .....non so se si è chiarito sopra....non ho letto tutto.

Variazione del sub.
- in fase di preliminare (o accordo simile) è stato identificato l'immobile con un sub, POI si sono fatti interventi, sanatoria o altro, ed il sub è cambiato.
Il contesto è questo?

Se il contesto fisse questo, allora dalla visura risulterà che il vecchio sub è stato sorpreso ed ha generato il nuovo sub.
Nulla di scandaloso.

 

[marcanto]

il tecnico si ê accorto tardi del mancato accatastamento della piscina e pertanto il suo inserimento comporta la variazione del subalterno

Allora alle quanto dicevo sopra in merito alle info in visura